Аренда муниципального имущества

Аренда муниципального имущества – сделка, которая регулируется рядом нормативно-правовых актов и предусматривает передачу объекта во временное владение и пользование.

Правоотношения, возникающие в результате договора, регулируются нормами ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изм. внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 401-ФЗ, а также другими).

И Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, а также договоров безвозмездного пользования, доверительного управления / ДУ, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении госимущества или муниципального имущества, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Также для уточнения отдельных вопросов нужно посмотреть:

1. Разъяснения ФАС от 5 июня 2012 г. «Разъяснения ФАС России по прим. ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
2. Определение ВС РФ от 20.06.2019 N 305-ЭС19-143.
3. Опред. ВС РФ 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000.
4. Определение ВС РФ 19.03.2019 N 305-ЭС18-13450, а также многие другие.

В ст. 17.1 ФЗ №135 прописывается, что договор может заключаться:

• по результатам торгов;
• без проведения торгов.

ФАС №ЦА/16309/14 устанавливает:

• виды объектов, которые запрещено сдавать в аренду;
• тонкости проведения процедуры и нюансы заключения договора;
• статус отдельных субъектов, а также многое другое.

По сути, в 2024 г. каждый представитель малого и среднего бизнеса может взять в аренду все помещение / его часть, принадлежащие государств (муниципалитету).

Аренда муниципальной недвижимости

В ст. 17.1 ФЗ №135 перечисляются типы соглашений, которые могут заключаться между сторонами:

• аренда имущества;
• договор безвозмездного пользования;
• договор ДУ (доверительного управления);
• иные соглашения, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования имущества, не закрепленного на праве хозведения или оперативного управления.

Грубо говоря, у государства можно «взять»:

• квартиры и жилые дома;
• предприятия и промышленные комплексы;
• участки земли;
• площадки для торговли, а также многие другие.

Есть возможность в будущем передавать взять объект в субаренду (но внимательно читаем требования договоров).

Аренда муниципального имущества без торгов: кому и когда можно?

В п. 3.1 и п. 3.2 ст. 17.1 ФЗ-135 прописываются условия, при которых возможно заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества (бюджетные учреждения образования, науки).

Не придется проходить процедуру торгов (конкурса), если:

• арендаторами являются СПЕЦИАЛЬНЫЕ хозобщества и учреждения (ниже будет список);
• деятельность арендатора заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программы для ЭВМ, БД, полезных моделей, промышленных образцов, а также селекционных достижений, ТИП, секретов производства (ноу-хау), права использования которых внесены в качестве вклада в их уставные капиталы;
• договор аренды предусматривает запрет на сдачу в субаренду имущества, а также предоставление этого имущества в безвозмездное пользование или передача арендных прав в залог.

Заключение договоров аренды проводится без конкурсов (торгов), если:

• объект передается медицинским организациям для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность (так называемые «санатории», «дома отдыха», «пансионаты»);
• имущество передается организациям общепита для организации питания обучающихся, а также работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
• объект передается физкультурно-спортивным организациям в целях формирования условий для занятия физкультурой и спортом.

Специальные субъекты, которые получили право заключать договор без торгов

В ч. 1 ст. 17.1 прописывается, что без торгов (аукционов, конкурсов) передается имущество:

• на основе международных договоров РФ, ФЗ, актов Президента, актов Правительства и решений суда;
• госорганам, органам местного самоуправления, гос. внебюджетным фондам (к примеру, социальной защиты), Центробанку;
• гос. и муниципальным учреждениям;
• некоммерческим организациям (религиозные и общественные организации, пол. партии, общественные движения, общ. фонды, профсоюзы, объединения работодателей, ТСЖ, социально ориентированные некоммерческие организации и другие);
• адвокатским и нотариальным палатам, а также торгово-промышленным;
• мед. организациям;
• организациям, которые осуществляют образовательную деятельность;
• по участкам, предназначенным для размещения сетей связи, а также объектов почтовой связи;
• лицам, имеющим права владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения (в соответствии с Законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ «О теплоснабжении»);
• объектам, которые получают государственные и муниципальные учреждения;
• лицам, с которыми был заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона на основе 44-ФЗ;
• если объект передается на срок не больше 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
• если объект передается взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращены в связи со сносом / реконструкцией здания;
• правопреемнику приватизированного унитарного предприятия (но только в случае, когда подобное имущество не было включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного УП);
• по объектам, площадь которых не превышает 20 м2 (и 10% от общей площади здания / строения / сооружения);
• по объектам, которые передаются лицу, подавшему единственную заявку конкурс / аукцион;
• организациям для создания условий занятия физкультурой и спортом.

В отдельных случаях у государственного органа возникает обязанность подписания арендного договорного соглашения (к примеру, если речь идет о договоре с единственным участником организованных торгов). В остальных ситуациях госорган не обязан предоставлять объект в аренду без аукциона, а заявитель не вправе требовать это.

Как взять в аренду имущество по результатам аукциона

Порядок проведения конкурсов, а также перечень имущества и другие нюансы представлены в Приказе ФАС России от 10.02.2010 N 67 (в ред. от 11.07.2018). Также стоит пересмотреть положения ст. 17.1 ФЗ-135.

Основные моменты сводятся к следующим:

1. Информация о проведении конкурса размещается не меньше, чем за 30 дней до завершения сроков подачи заявок.
2. Сведения об аукционах и торгах находятся на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (официальный сайт торгов).
3. Заключение договоров меньше, чем за 10 дней с момента размещения информации о результатах конкурса / торгов, запрещается.
4. Цена договоров может увеличиваться по соглашению сторон (сведения об этом прописываются в договоре).

Аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества не проводится повторно, если речь идет о продлении соглашения.

Грубо говоря, в 2014 году были торги, по результатам которых церковь заключила договор аренды здания на 5 лет. В 2024 году не нужно будет проводить еще раз аукцион, а достаточно перезаключить соглашение.

Но сделать это можно будет только в случае, если соблюдение указанные условия:

• срок аренды – минимум 3 года (но может уменьшаться по заявлению арендатора);
• размер арендной платы установлен в результате оценки рыночной стоимости объекта.

Арендодатель не может отказать в перезаключении договора (т.е. заключении нового соглашения, которое продлевает старые правоотношения).

Исключением будут 2 ситуации:

• смена порядка распоряжения имуществом (к примеру, после реорганизации государственный орган больше не может заключать подобные соглашения);
• задолженность арендатора (сумма + штрафы + пени) превысила размер арендной платы за 1 период.

Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов, прописывается в ч. 7 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции + дополнительно детализируется в п. 11 Разъяснения ФАС от 5 июня 2012 г.

Федеральная антимонопольная служба прописывает, что не допускается заключение договоров, ук. в частях 1 и 3 статьи 17.1 ФЗ-135, ранее чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах конкурса / аукциона на официальном сайте торгов. Это требование вытекает из подпункта 14 пунктов 40 (114) Правил.

Но что будет при несоблюдении указанных сроков? Так ли это опасно для сторон? Договор, заключенный ранее установленного срока, автоматически будет являться ничтожным. Подобное соглашение признается несоответствующим требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

Задаток при проведении торгов / аукциона

Условие об оплате задатка детализируется в п. 14 Разъяснения ФАС. Правила проведения торгов не регулируют порядок определения размера задатка. Это значит, что все моменты регулируются организатором.

Тот устанавливает:

• размер задатка;
• порядок внесения;
• особенности возврата средств победителю, а также многие другие моменты.

Ч. 12 п. 40 (частью 12 пункта 114) Правил проведения торгов запрещает обязательное заключение договора задатка между заявителем и организатором аукциона.

Автоматически появляется вопрос, связанный с возвратом задатка победителю. В п. 100 (147) Правил указывается, что средства возвращаются победителю в течение 5 рабочих дней С МОМЕНТА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА.

При этом п.4 статьи 448 ГК РФ прописывает, что при заключении договора с победителем торгов сумма задатка автоматически засчитывается в счет исполнения обязательств.

Что это обозначает на практике? К примеру, стоимость договора составляла 10 000 рублей, а ООО №№№ внесло задаток в размере 3 000 рублей. Организатор засчитывает компании внесенные средства. Т.е. ООО №№№ должно будет оплатить не 10 000, а только 7 000.

Если задаток выше стоимости договора, то его возвращают. К примеру, №№№ оплатил 10 000 рублей задатка, а соглашение заключили на 8 000. Соответственно, организатор должен будет в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора вернуть 2 000.

Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Порядок проведения процедуры и основные моменты регулируются ст. 39.8 ЗК РФ. Она носит название «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Всего в статье 17 пунктов, которые устанавливают целый список обязанностей. Т.е. так просто «снять землю» не получится:

1. Если участок берется в аренду для пользования недрами, то в договоре должны быть прописаны меры рекультивации.
2. Договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования (т.е. реки, озера, ручья), подписывается только при условии возможности доступа граждан к водному объекту.
3. Если земля передается в аренду для комплексного освоения территории, то дополнительно с юрлицом подписывается соглашение о комплексном освоении территории.

Сроки договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Все зависит от особенностей объекта:

• 3-10 лет при предоставлении земельных участков для строительства / реконструкции сооружений;
• до 49 лет – при размещении линейных объектов;
• 20 лет – для ИЖС граждан и для ведения ЛПХ (в границах населенных пунктов);
• 3-5 лет – юрлицам для комплексного освоения территории;
• до 3 лет – для земельных участков, на которых располагается объект незавершенного строительства;
• на срок действия охотхозяйственного соглашения (если оно было заключено);
• на срок действия концессионного соглашения (если таковое было);
• на сроки соглашения о государственно-частном партнерстве (при наличии такового);
• на срок соглашения о муниципально-частном партнерстве (если договор заключен);
• на срок действия договора об освоении территории для строительства и эксплуатации наемного дома;
• 3-49 лет — для с/х производства;
• 3 года – при предоставлении з/у гражданину для сенокошения, для выпаса сельскохозяйственных животных или для ведения огородничества;
• до 49 лет – при предоставлении з/у в аренду собственнику здания или сооружения.

Договор аренды з/у, находящегося в муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона или же с лицом, которым подана единственная заявка.

Во втором случае есть нюансы со сроками. Последние устанавливаются на выбор арендатора (но с соблюдением указанных выше требований).

Если после заключения договора аренды земельного участка был установлен публичный сервитут, то арендатор может требовать увеличения сроков аренды (на тот период, когда установление публичного сервитута препятствовало использованию з/у);

В договоре аренды ЗАПРЕЩЕНО прописывать требования к выполнению каких-либо работ или же к оказанию услуг, влекущих доп. расходы арендатора, не связанные с предметом договора.

Арендатору з/у не предоставляется преимущественное право заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Запрещается изменение видов разрешенного использования з/у, переданного в аренду. Т.е. если вы получили недвижимость для выпаса скота, нельзя построить на этом участке дом.

Муниципальное жилье в аренду (соцнайм у государства)

Подобные объекты недвижимости привлекательны, поскольку арендную плату вносить не нужно. Достаточно вовремя «погашать счета» за коммуналку.

Порядок сдачи государственного (муниципального) жилья прописывается в ЖК РФ за 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.07.2017). Чтобы узнать информацию о льготах и получении «социальной квартиры», нужно посмотреть ст. 49-91.

Социальный найм – это аренда государственного / муниципального жилья, регулируемая ЖК и распространяющаяся на отдельные категории граждан.

Перед тем, как снять подобные квартиры или дома, нужно обратиться в местные органы власти. Последние заключают с нанимателем договор бессрочного пользования.

Но есть требования:

• недвижимость располагается в месте проживания заявителя;
• жилье является обособленным (будь то квартира, комната или блокированный жилой дом);
• помещение соответствует требованиям санитарных норм;
• площадь достаточна для семьи;
• заявитель отвечает установленным требованиям

Успехов в заключении договоров аренды!