Что такое чистовая отделка квартиры в новостройке?

Что включает и как выглядит чистовая отделка квартиры в новостройке?

Вопрос появляется часто, ведь будущие владельцы недвижимости выбирают вариант или вкладываться в ремонт самостоятельно, или приобрести уже готовые апартаменты по принципу «заезжай и живи».

Ситуация усложняется тем, что на уровне законодательства нет определения, что такое «черновая», «предчистовая» или «чистовая» отделки.

Приходится изучать договор, заключенный с застройщиком, чтобы «выяснить» все технические и юридические моменты. В документе как раз и можно будет найти ответы на типичные вопросы.

1. Будет ли застройщик укладывать ламинат или стелить линолеум?
2. Какие светильники будут установлены?
3. Не придется ли после застройщика менять сантехнику (унитазы, раковины)?
4. Поставят ли плиту на кухню?
5. Уложат ли плитку в ванной комнате и на кухне?
6. Поставят ли межкомнатные двери?
7. Сделают ли порожки и плинтусы?

Плюсы, минусы, цена

Недвижимость с чистовой отделкой пользуется спросом, поскольку позволяет заселиться сразу. Не нужно будет:

• искать строителей, чтобы выполнить ремонт (штукатуров, маляров, плиточников, электриков);
• тратить время на разъезды по строительным рынкам и гипермаркетам в поисках плитки, обоев, линолеума, светильников, проводов, выключателей, плинтусов и так далее);
• ждать 3-4 месяца, чтобы ремонт закончился (и это при лучшем стечении обстоятельств).

Но есть и негативные моменты. Нужно понимать, что:

• отделка увеличивает стоимость квадратного метра;
• качество выполненных работы может быть под вопросом (но все зависит от застройщика и его репутации на рынке);
• материалы оставляют желать лучшего (как правило, используются дешевые элементы «социальной отделки);
• дизайн может не устраивать клиента (тот самый случай, когда сантехнику выбрасывают, обои переклеивают, ламинат перестилают).

Не стоит рассчитывать, что застройщик уложит дорогой паркет на пол и поклеит бельгийские обойти на стены.

Цена недвижимости с чистовой отделкой зависит от ряда факторов:

• класс жилья (элит, комфорт, эконом, престиж);
• вида отделки;
• площади квартиры;
• материалов, использованных застройщиком.

В инструкции мы как раз посмотрим, что включает чистовая отделка, как ее проводят, какие работы выполняют. Это поможет избежать разочарования в будущем и слов: «Переплатили дважды! Компания такой ремонт провела, что теперь будем все снимать и делать заново!».

Чем чистовая отделка отличается от черновой?

Застройщики традиционно предлагают 3 разновидности отделки квартиры:

• черновая;
• предчистовая;
• чистовая.

Причем последние 2 «запутаны»: сложно понять, что требовать от компании. Одни застройщики считают, что выполнили чистовую отделку, а другие с тем же перечнем работ предлагают «предчистовую».

Чтобы разобраться, придется читать договор. В нем прямо указывается перечень работ. Кстати, в будущем покупатель принимает недвижимость и оценивает соответствие договору + установленным строительным и санитарным нормам.

Правила и нюансы приемки прописываются в № 214 ФЗ (с 1.07.2019 года вступила в силу новая редакция).

Черновая отделка: голые стены, «коробка» и «дыры в полу»

Подразумевается, что застройщик делает «самый минимум», т.е.:

• заливает стяжку пола;
• ставит окна;
• доводит проводку до внутриквартирного щитка;
• проводит коммуникации до квартиры без установки сантехники (вместо кранов стоят «заглушки», а вместо унитаза зияют дыры);
• ставит входные двери (как правило, их качество таково, что потом только на продажу и замену).

Грубо говоря, при черновой отделке недвижимость представляет собой «коробку»: стены, пол и потолок. Цены на квартиры с «черновиком» достаточно низкие, но важно понимать:

• ремонт затянется на 5-6 месяцев, а строителям придется делать все едва ли не с нуля;
• стоимость работ будет высокой (т.е. нужно готовиться к тому, что придется «влить» в квартиру» еще как минимум 10 000 долларов).

Но есть и серьезные преимущества:

• покупатель «не связан» типовыми планировочными решениями и проведенными работами;
• дизайн помещений можно продумать «с нуля» самостоятельно, а не снимать обои и плитки, установленные застройщиком.

Нет риска, что штукатурка недобросовестного застройщика начнет отваливаться через 2-3 месяца.

Но помните про нюансы усадки. В новостройках не рекомендуют делать ремонт в течение 2-3 лет после сдачи в эксплуатацию, поскольку возможно разрушение отдельных материалов, появление трещин.

Понятие «черновая отделка» отличается от застройщика к застройщику. Есть компании, которые сдают объект с:

• построенными несущими конструкциями;
• выполненной трассировкой по полу;
• установленными системами отопления (радиаторами);
• черновым выравниванием стен (т.е. остается только нанести шпатлевку и отделочный материал).

Как правило, разводку электрики по квартире не выполняют. Т.е. покупатель сам продумывает размещение выключателей и розеток (в зависимости от дизайн-проекта).

С «черновиками» разобрались. Теперь нужно понять, что же такое предчистовая отделка в новостройке, как и кем она выполняется, что включает.

Предчистовая отделка: что-то сделал застройщик, а что-то придется самим

Предчистовая отделка в квартире – это нечто среднее между чистовой и черновой. Объем выполненных застройщиком работ больше, чем при «черновике», но меньше, чем при «чистовике».

Преимущество в том, что основные работы компания уже выполнила. Можно заселиться и потихоньку продолжать ремонт (конечно, такой вариант не всем нравится, но при этом позволяет экономить).

Нормативных актов, которые бы регулировали конкретный список работ, нет. Т.е. покупателю недвижимости нужно изучать требования договоров. Как показывает практика, предчистовая отделка обозначает, что застройщик сделал все то же самое, что и в черновой отделке.

Но дополнительно к этому он:

• установит в квартире сантехнику (раковина, ванна, унитаз);
• застеклит балкон (лоджию);
• поставит межкомнатные двери.

Т.е. квартира почти готова к заселению. При этом владелец недвижимости получает возможность создать собственный дизайн-проект и самостоятельно:

• выбрать обои или окрасить стены;
• уложить паркет, линолеум или ламинат;
• расположить электроточки.

Бывает такое, что квартиры с выполненными работами застройщик гордо именует «чистовыми». Представители компании красиво заявляют, что можно чуть ли не взять и сразу заселиться.

Но вы уже поняли, что это не совсем так. Часть работ придется делать самостоятельно.

Чистовая отделка: заезжай и живи

Это так называемая отделка квартиры «под ключ». Застройщик проводит все необходимые работы, чтобы покупатель мог заехать, расставить мебель и наслаждаться комфортом.

Но здесь есть момент. Одно дело, когда мы говорим о чистовой отделке в квартире эконом-класса. Совсем другая ситуация, если речь идет о сдаче элитного жилья. В первом случае обычно используются дешевые материалы эконом-класса (но все зависит от компании).

Что такое чистовая отделка и какие работы выполняет застройщик? Как правило, компания делает все то же самое, что и в черновой + предчистовой.

Но дополнительно:

• укладывают напольное покрытие (на дорогой паркет вряд ли стоит рассчитывать, а вот с ламинатом или линолеумом проблем не будет);
• оформляют стены (обои, покраска, левкас);
• укладывают плитку в ванной комнате + оформляют фартук на кухне;
• красят потолок водно-дисперсионными составами;
• ставят межкомнатные двери;
• разводят электрику и устанавливают точки (розетки, выключатели);
• подключают газовую или электрическую плиту;
• ставят сантехнику (раковины, ванны, унитазы);
• подключают радиаторы отопления.

В общем, все готово к заселению. Остается только расставить мебель и предметы декора.

Само собой, ремонт «под ключ» в эконом-новостройках и недвижимости класса «элит» («престиж») отличается и по качеству выполнения работ, и по материалам.

Предложения с чистовой отделкой апартаментов пользуются спросом, поскольку:

• позволяют заселиться в квартиру сразу, на не тратить 5-6 месяцев на ремонт;
• дают возможность сэкономить на ремонте (не придется вкладывать 10 000 – 20 000 долларов сразу после приобретения недвижимости);
• служат около 6-7 лет (после чего требуется «обновление» ремонта).

Но есть и минусы. Если что-то не устроит в плане дизайна, придется снимать материал и делать все заново. По сути, это огромные переплаты.

Кроме этого, нужно быть готовыми и к другим проблемам:

• изменения в дизайн-проект застройщика вряд ли удастся так просто внести (тот самый случай, когда ради переноса 2-3 розеток придется делать новые штробы в стене);
• стоимость недвижимости увеличивается;
• дефекты застройщик «маскирует», но «нюансы» могут вылезть в будущем;
• дизайн-проект типичный, а выбор материалов не самый лучший (застройщики стараются сэкономить, поэтому не стоит рассчитывать на шикарные витражи и дорогую мозаику).

Теперь вы знаете, что значит чистовая отделка, как проводится, какие работы включает. Часто можно встретить вопрос о том, чем чистовая отделка отличается от отделки под ключ. По сути, это равнозначные понятия. Т.е. список работ +/- одинаковый.

Но отдельные застройщики предлагают услугу отделки «под ключ», подразумевая, что:

• дизайн-проект составит профессионал (с учетом пожеланий клиента);
• дизайнер будет осуществлять авторский надзор (чтобы не было такого, что строители уложили плитку не той стороной);
• клиент получит недвижимость-«конфетку», на 100% соответствующую его пожеланиям.

Но подобные услуги, как правило стоят дорого. Они распространены в сегменте «престиж» или «элит».

Как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой?

Вам уже вручают ключи и говорят: «Приходите на приемку!». Нужно щепетильно и внимательно отнестись к этому этапу, чтобы в будущем не было проблем.

Если вы подписываете акты и подтверждаете отсутствие претензий, сложно будет заставить застройщика:

• установить звукоизоляцию там, где она должна быть;
• сменить гипсокартонные стены между квартирами на нормальные;
• устранить проблему «подтекающих» окон;
• ликвидировать подмерзание и так далее.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) на вашей стороне. В ст. 8 прописывается порядок приемки недвижимости.

Итак, компания строит дом и получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Как минимум за 14 дней до момента передачи фирма рассылает сообщения о том, что недвижимость готова к сдаче.

Для передачи объекта долевого строительства составляется так называемый «передаточный акт» или иной документу.

В нем прописывают:

• дату передачи;
• характеристики объекта;
• информацию по усмотрению сторон.

Если в процессе приемки обнаруживаются дефекты, проблемные моменты и несоответствия, заставляем представителя застройщика составить акт на месте. Передаточный не подписываем.

Ч.2 ст. 7 предусматривает, что компания должна будет:

• безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;
• соразмерно уменьшить цену договора;
• полностью возместить расходы на устранение недостатков.

Если недостатки недвижимости существенные (а равно с тем и в ситуации, когда застройщик не устранил их в оговоренное время), дольщик имеет право отказаться от исполнения договора и затребовать возврата денежных средств + уплаты процентов (ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ).

Все условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки недвижимости являются НИЧТОЖНЫМИ. Гарантийный срок определяется договором, но не может быть меньше 5 лет.

Правила осмотра квартиры

Перед приемкой объекта стоит изучить основные документы:

• СанПиН 2.1.2.2645-10;
• ГОСТ Р 52059-2003;
• Федеральный закон РФ №384-ФЗ от 30.12.2009 года.

Также есть технические требования к качеству стяжки, обоев, штукатурки и так далее:

1. Стяжка не должна быть в трещинах и выбоинах. Отклонение толщины от проектной – не больше 10% (СНиП 3.04.01-87, п. 4.24 и п. 4.43).
2. Штукатурка не должна иметь отклонение по вертикали более 3 мм на 1 м. Такие значения предусмотрены и для отклонения по горизонтали. Более детальная информация представлена в СНиП 3.04.01-87, п. 3.12. При улучшенной штукатурке отклонение не должно быть больше 2 мм, а при высококачественной – 1 мм.
3. Плитка не должна иметь перепады больше 2 мм. Проверяется все рейкой на 2 м. Требования установлены на уровне СНиП 3.04.01-87 (п. 3.62, п. 4.43), а также СНиП 3.04.01-88 (п. 4.43).
4. Паркет не должен иметь отклонения от плоскости больше 2 мм. Зазоры между смежными элементами – до 0,3 мм (СНиП 3.04.01-87, п. 4.38, п. 4.43).
5. Стены, которые были окрашены специальными составами, не должны иметь подтеки или зубчатое строение. Дополнительные требования представлены на уровне СНиП 3.04.01-87 (п. 3.22 — 3.28).
6. Отступление от кромок обоев не должно превышать 0,5 мм, о чем прямо указывает СНиП 3.04.01-87 (п. 3.12, п. 3.67). Т.е. это должно быть незаметно с расстояния в 3 м.
7. Расстояние от пола до дверной коробки должно быть 5 мм (для санузла предусмотрено ограничение в 12 мм). Вертикальное и горизонтальное отклонение не должно превышать 1,5 мм на 1 м длины. Чтобы узнать более детальную информацию по нюансам монтажа дверей, пересмотрите ТР 105-00 (тех. рекомендации по монтажу оконных и дверных блоков). В частности, п. 3.10.

Само собой, требования и стандарты постоянно изменяются. Но по этим основным ориентирам можно судить, насколько качественно и профессионально выполнена работа.

В новостройках есть проблема так называемых «скрытых дефектов», которые дают о себе знать через 1, 2, 4 или больше лет после сдачи объекта. В таком случае помним о гарантийных сроках, в течение которых компания должна устранить недостатки

Сколько стоит чистовая отделка квартиры в новостройке

Если сравнивать с «черновиком» цены на «чистовик» будут на как минимум на 30-40% выше. Но все зависит от типа объекта и класса отделки, использованных материалов, качества выполненных работ.

Перед покупкой недвижимости стоит еще раз сесть, просчитать и подумать, что будет дешевле и выгоднее: купить «все готовое» или делать ремонт самостоятельно.

Уточните у застройщика, что входит в черновую или чистовую отделку, какие материалы используются. Перечитывайте договор, потому что рассказывать могут много и разное, а на деле все иначе.

Если стоит вопрос о том, с чего начать ремонт, то ответ прост: с дизайн-проекта. Т.е. нужно хотя бы примерно просчитать, где у вас будет техника, как расположить розетки. Успехов и удачи!

Видео: Что такое чистовая отделка в новостройке?