Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Большинство жилых домов в России обслуживаются управляющими компаниями (УК).

Эти организации предоставляют услуги по обслуживанию, ремонту, содержанию общего имущества многоквартирного дома. УК взимает плату за коммунальные услуги, является исполнителем этих услуг.

Основанием для деятельности организации служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией. Что представляет собой договор, какие пункты включает, можно ли расторгнуть его в одностороннем порядке?

Законодательная база

Договор управления многоквартирным домом (МКД) является базовым документом, который регулирует права и обязанности сторон.

В рамках этого договора собственники квартир являются заказчиками услуг, а управляющая организация является исполнителем этих услуг. Именно собственники жилья должны определять, какие работы нужно выполнять в доме.

О порядке и особенностях заключения договора управления МКД говорится в ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Рассмотрим основные выдержки из статьи:

1. Договор заключается только с той УК, у которой есть лицензия на осуществление подобной деятельности.
2. Сделка может заключаться в письменной либо электронной форме.
3. Договор заключается с каждым собственником МКД на условиях, которые обозначены в решении на общем собрании собственников жилья.
4. Одной стороной в договоре выступает УК, а второй – собственники квартир в МКД (не меньше 50% голосов от общего количества).
5. Каждый собственник квартиры сам отвечает за свои обязанности по договору и не отвечает по обязательствам других жильцов МКД.

Нужен ли договор с управляющей компанией в 2024 году? Несомненно, ведь составление такого соглашения является способом организации хозяйственной деятельности в МКД.

В договоре прописывается состав общего имущества, конкретный перечень работ и услуг по содержанию дома, стоимость услуг, размер оплаты, ответственность сторон, порядок контроля, отчетность, срок действия соглашения, порядок разрешения споров.

Составление договора

При оформлении договорных отношений жильцы дома нередко теряются и не знают, где взять договор, как его составить.

В такой сделке, как выполнение услуг в МКД, важно пройти такие этапы составления договора:

1. Разработка документа. Обычно договор разрабатывает управляющая компания, которая в дальнейшем передает черновик второй стороне соглашения для рассмотрения ключевых моментов.
2. Ознакомление всех жильцов дома с текстом предварительного договора.
3. Выпуск окончательной версии документа и дальнейшее его утверждение на общем собрании жильцов дома.
4. Подписание сделки.

Содержание договора в каждом конкретном случае может быть разным, однако есть базовые требования по содержанию.

Так, в обязательном порядке в тексте документа должна быть прописана такая информация:

• состав общего имущества МКД (полный перечень), адрес дома;
• информация о работах или услугах по содержанию и ремонту общего имущества;
• цена договора, размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества;
• порядок осуществления контроля за выполнением исполнителем взятых на себя обязательств.

По согласованию сторон текст договора может быть дополнен другими важными для сторон пунктами.

Примерное содержание текста документа должно быть таким:

1. Наименование документа, дата и место его составления.
2. Наименование сторон сделки.
3. Предмет договора. Нужно указать основание заключения сделки (согласно решения общего собрания собственников), прописать, что УК обязуется выполнять. Также в этом пункте можно прописать, что относится к общедомовому имуществу либо же дать ссылку.
4. Обязанности сторон. Этот пункт можно разделить на два подпункта: в первом написать обязанности УК, а во втором – обязанности жильцов. Так, собственники обязаны своевременно производить оплату за услуги ЖКУ, предоставлять сотрудникам УК доступ к общественным местам для контроля инженерных систем, принимать участие в проведении собраний жильцов МКД, передавать показания счетчиков, при необходимости – предоставлять информацию о себе и о своей квартире. В обязанности УК входит обеспечение жильцов ресурсами, своевременное устранение проблем и неполадок, уведомление жильцов о планируемых ремонтных работах и др.
5. Права сторон. Собственники МКД имеют право требовать от УК снижать тарифы на услуги при условии, что компания предоставляет услуги некачественно, не в полном объеме. А УК, в свою очередь, имеет право привлекать к осуществлению деятельности третьих лиц, а также может прекращать выполнять работы, если жильцы дома не платят за услуги.
6. Цена договора. Описывается порядок начисления оплаты за услуги, периодичность оплаты, сроки, возможность увеличения платы при условии проведения аварийных работ и др.
7. Ответственность сторон. Порядок уплаты пени и др.
8. Контроль за исполнением УК условий сделки. Предоставление УК отчетов о выполненных работах, реагирование на обращение граждан, устранение дефектов и т. д.
9. Срок действия договора – устанавливается в промежутке от 1 до 5 лет.
10. Порядок изменения и расторжения договора – по инициативе собственника, управляющей компании, по обоюдному решению, в судебном порядке, в случае смерти собственника или ликвидации УК.
11. Приложения. К договору нужно приложить такие документы: перечень обязательных к выполнению услуг УК, сроки устранения аварий, размер планы по ремонту, состав общего имущества и др.
12. Подписи сторон.

Порядок расторжения договора с УК

Прекратить договорные отношения с УК в одностороннем порядке в 2024 году жильцы многоквартирного дома могут.

Для расторжения договора с управляющей компанией в одностороннем порядке жильцам нужно подготовиться:

1. Найти вескую причину или несколько причин, по которым возникла необходимость прекратить договорные отношения с УК. Например, обслуживающая организация не выполняла работы по обслуживанию дома либо выполняла их, но с грубыми нарушениями либо некачественно; не предоставляла жильцам услуги, которые были прописаны в соглашении и др.
2. Подготовить необходимые документы для расторжения договора. Члены инициативной группы дома должны подготовить такие документы: протокол общего собрания о принятом решении отказаться от услуг УК, письменные доказательства собственников на некачественную работу УК (жалобы граждан, заявления-обращения в Роспотребнадзор, прокуратуру, санэпидемстанцию и др.), акты проверок работы УК, уведомление УК о том, что жильцы планируют расторгнуть сделку.
3. Уведомить всех собственников квартир в МКД о проведении общего собрания всех жильцов.
4. Провести собрание жильцов, о результатах которого в обязательном порядке нужно уведомить УК.

Судебный порядок расторжения договора с УК

Зачастую УК не готовы просто так расставаться с МКД, потому что считают, что качественно и в срок выполняют поставленные перед ним задачи. Но что делать, если это не так, как расторгнуть договор с управляющей компанией, если она этого не хочет?

В этом случае собственникам МКД нужно обратиться за решением спора в суд. Однако нужно иметь в виду, что судья может расторгнуть сделку только в одном случае – при грубом нарушении УК условий договора.

Под этим понимается нарушение условий сделки одной из сторон, которое повлекло для другой стороны договора такой ущерб, что она лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения.

К грубым нарушениям можно отнести систематические невыполнения УК услуг, неудовлетворительное выполнение таких услуг, отсутствие предоставление финансовых отчетов или отчетов о проделанных работах, причинение вреда имуществу МКД и др.

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, истец должен подготовить мощную доказательную базу (документы, фото, видеоматериалы, показания свидетелей), чтобы судья безоговорочно встал на его сторону.

Оплата за услуги УК без договора

Некоторых жильцов МКД интересует вопрос: «Может ли управляющая компания выставлять счета без договора?». Все дело в том, что если конкретный гражданин не заключил договор напрямую с УК, то это не значит, что договора нет вообще.

Он есть, а принят он был на общем собрании жильцов дома, поэтому он обязателен для всех собственников этого дома.

К тому же, обязанность по оплате ЖКУ установлена Жилищным кодексом РФ, а именно, статьями 153 и 155. И не важно, если у собственника договор или нет, обязанность оплаты услуг ЖКУ никто не отменял.

Ситуация, когда договор с УК не заключен

Что будет, если не заключить договор на предоставление услуг УК в 2024 году? Если от заключения соглашения отказывается отдельное лицо, тогда оно должно выступить на общем собрании жильцов дома и заявить о своем решении.

Тогда же на месте выбирается ответственный человек, который должен по возможности изменить некоторые детали, обговорить с УК, чтобы соглашение все-таки было равнозначным.

Если договора с УК не будет, то платить за коммунальные услуги все равно придется. Собственникам нужно будет найти другую компанию и заключить с ней договор. В противном случае каждому из них будет начисляться пеня за каждый день просрочки по платежам.

На что обратить внимание при подписании договора с УК?

Нередко собственники не сильно вникают в текст договора и не понимают, на какие пункты следует обращать внимание. А ведь подводные камни при заключении соглашения с УК существуют и нередко от незнания законодательства и правил оформления сделок люди страдают.

Так, при оформлении договора особое внимание нужно уделить таким пунктам:

1. Применение тарифов – в соглашении важно прописать, что тарифы должна устанавливать не управляющая компания, а Федеральная служба по тарифам. В противном случае жильцы дома будут значительно переплачивать.
2. Срок действия соглашения – он не должен превышать 5 лет. Если УК указывает в сделке срок свыше 5 лет, то нужно понимать, что это грубое нарушение законодательства.
3. Обязательный перерасчет. Нередко в договоре УК делает запрет на перерасчет. Однако соглашаться на такое условие нельзя. По закону жильцы дома имеют право требовать снижения стоимость услуг, предоставленных с нарушением норм.
4. Запрет на одностороннее расторжение договора. Такой пункт в соглашении является незаконным, поскольку по норме права собственники квартир могут расторгнуть соглашение, если УК грубо нарушает возложенные на нее обязательства.

Если никто из собственников не знаком с юридическими нюансами, тогда трудно сделать оценку правильности составления договора с УК. В этом случае лучше пригласить юриста, который сможет проанализировать сделку, дать рекомендации.

В противном случае упущение какого-то пункта в будущем может негативно повлиять на жильцов дома, а недовольство работой УК может стать причиной для поиска другой управляющей организации.

Ответы на вопросы по теме

Обязан ли собственник заключать договор с управляющей компанией?

Прямой обязанности законом не установлено. Если собственник не согласен с условиями договора, то он может предоставить свои поправки или возражения, оформить протокол разногласий, предоставить его на общем собрании всех жильцов дома.

Если УК отказывается подписывать сделку на новых условиях, то можно отказаться от ее услуг либо же обратиться в прокуратуру. Но если управляющая организация была выбрана по результатам открытого конкурса местным муниципалитетом, тогда отказаться от заключения с ней договора собственники не могут.

Если не заключен договор с управляющей компанией, можно ли не платить за ее услуги?

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ именно собственник жилья отвечает за принадлежащее ему имущество, в том числе и общедомовое имущество. Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник должен содержать жилье и общее имущество МКД.

При этом каждый владелец квартиры должен регулярно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги, ведь у каждого есть право владения жилым помещением.

В ст. 154 Жилищного кодекса РФ четко указано, что оплата за коммунальные услуги включает в себя оплату по ремонту и содержанию жилплощади, оплату за выполненные работы, связанные с управлением МКД, его ремонтом.

Согласно ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ все решения, которые принимаются на общем собрании жильцов МКД подлежат обязательному исполнению и являются обязательными для всех владельцев, даже тех, кто не участвовал в голосовании.

Это значит, что даже если человек не заключал письменный договор с УК, то это не говорит о том, что с него снимается ответственность по произведению оплаты за выполнение работы по ремонту и содержанию общедомового имущества.

Можно ли отказаться от услуг УК собственнику одной квартиры?

Отказаться от услуг управляющей компании владельцу одной квартиры в доме нельзя, так как право на избрание формы управления МКД было выбрано на общем собрании.

Поэтому если гражданин хочет отказаться от услуг УК, тогда он должен обсудить этот вопрос с другими жильцами, инициировав проведение собрания. И если на встрече всех владельцев квартир будет принято решение о смене УК, тогда вопрос об отказе будет решен в пользу недовольного собственника.

Договор управления МКД с УК – документ, в котором прописываются все права, обязанности собственников и управляющей компании. Именно на основании этого документа жильцы дома могут предъявлять свои требования касательно качества выполнения услуг, стоимости и т. д.

Расторгнуть договор собственники могут в одностороннем порядке, но при условии, если УК грубо нарушает условия договора.

Отсутствие документально оформленного соглашения не избавляет собственников от обязанности оплачивать коммунальные услуги. Для оформления договора с УК специалисты рекомендуют приглашать опытных юристов.