Инвестирование в коммерческую недвижимость

Правильно распорядиться свободными денежными средствами – это значит их приумножить. Деньги должны работать и приносить доход, в противном случае они со временем теряют свою ценность.

Сегодня среди способов инвестирования денежных средств гражданами активно используются инвестиции в коммерческую недвижимость.

Недвижимость – очень надежный объект для инвестирования, особенно высоко ликвидная. Такая недвижимость не только может с легкостью и быстротой оборачиваться вновь в деньги, но и расти в цене, увеличивая свою стоимость.

Коммерческая недвижимость всегда приносит больший доход, чем жилая. Главное при покупке такого объекта недвижимости – правильно оценить все риски и рассчитать доходность вложенных средств.

Инвестиции в коммерческую недвижимость как бизнес

Вся недвижимость представлена жилой и коммерческой. Рынок инвестиций в жилые объекты довольно прозрачен и понятен. Нужно для правильного выбора лишь подобрать надежного застройщика, который обязательно закончит строительство объекта.

Дальше купленная квартира либо продаётся, либо сдаётся в аренду. Инвестор в таком случае получает доход либо единоразово, либо постоянно, но в незначительной сумме.

Коммерческая недвижимость – это все нежилые объекты, которые приносят владельцу доход (склады, офисы, отели, бизнес-центры и др.).

Инвестирование в коммерческую недвижимость более рискованно, чем инвестирование в жилые объекты. Однако в условиях современного рынка – это более доходный и выгодный вариант. Особенно прибыльны такие инвестиции в больших городах, к примеру, Москве или Санкт-Петербурге, где существует и успешно работает огромное число офисов.

Перед тем, как вкладывать свои средства в любой инвестиционный проект, нужно составить бизнес-план и просчитать все основные экономические инвестиционные показатели, в частности:

1. Срок окупаемости инвестиции.
2. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость.

Обзор рынка даёт четкое представление о том, что такие инвестиции реально приносят многомиллионные доходы. Стратегия инвестирования в коммерческие объекты должна быть финансово обоснованна. Жизненный цикл объекта такого характера в каждом конкретном случае будет различным.

Если вложить средства в строящийся бизнес-центр, а потом его продать, будет один жизненный цикл объекта. Если же сдавать офисы отдельным арендатором на долгий срок – совершенно другой.

Куда можно вложить деньги?

Стоит поговорить о том, как выбрать коммерческую недвижимость для инвестирования. На рынке представлено широкое разнообразие таких объектов на любой кошелек и любую фантазию. Сколько денег нужно на покупку такого объекта, однозначно сказать нельзя.

Если говорить о покупке одного офиса в пределах Москвы, то счёт инвестиций будет идти на миллионы или десятки миллионов. Позже сдавать офис можно арендаторам по цене 100-200 тысяч рублей в месяц. Очевидно, что такие инвестиции окупятся довольно быстро.

Инвестировать можно в следующие объекты:

1. Торговые площадки – магазины и центры. Это очень выгодные активы. Торговые центры с огромной скоростью наполняются арендаторами, которые получают высокую прибыль от реализации своих товаров и услуг.
2. Офисные площадки. Офисы, особенно в центре города или в ближайшем доступе к метро, приносят высокий доход их владельцам.
3. Индустриальные или промышленные объекты. Этот вид инвестиций не очень популярен, на рынке присутствует высокая конкуренция.
4. Складские помещения. Склады часто снимаются в аренду предпринимателями, сетевыми бизнесменами и интернет-магазинами. К складским помещениям в аренду предъявляются не такие жесткие требования, как к жилым объектам.

Кроме того в аренду можно сдавать гостиницы, апартаменты, объекты общепита, центры развлечений и т.д.

В 2023 году в Москве все чаще инвесторы вкладывают средства в покупку апартаментов под сдачу в аренду. Апартаменты сдаются в виде жилья, но не являются жилыми объектами. При желании граждане даже могут купить себе такую квартиру, ведь она стоит гораздо дороже, чем в жилом доме.

Все дело в том, что в апартаментах огромные счета по коммунальным платежам, не соблюдаются требования пожарной или иной безопасности, высокие налоги. По сути вложение средств в апартаменты – это не жилые инвестиции, а коммерческие.

Способы инвестирования

Существует несколько надежных способов инвестиций в коммерческую недвижимость, которые так или иначе приносят доход владельцу.

Рассмотрим наиболее популярные из них:

1. Покупка готового объекта. Когда объект уже готов, остаётся только подготовить его к сдаче или перепродаже. Важно при этом правильно территориально подобрать необходимую площадь. К примеру, если в ближайшие годы планируется открытие на данной территории станции метро, вероятнее всего цены на такой объект к этому времени вырастут в несколько раз.
2. Инвестиции в строительство объекта. Здесь выше риски и срок окупаемости. Получить доход получится гораздо позже. Однако в таком случае можно построить подходящий именно для Вашей инвестиционной стратегии объект. Хорошо начинать строительство там, где уже строится большой жилой комплекс.
3. Создание объекта под собственный бизнес. Строить или покупать можно здание не для продажи, а для ведения собственного дела. Так Вы надежно будете получать свой доход, позднее вселив в свой офис других арендаторов.
4. Вложение средств в готовый объект с выкупом части бизнеса. Для этого нужно подбирать очень привлекательный с финансовой точки зрения объект. Очевидно, что стоить он будет по завышенной цене, а получать прибыль Вы будете только исходя из размера владения доли.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы. Перед тем, как решаться на активное действие, нужно все их оценить и взвесить.

Инвесторы могут участвовать в краудфандинговом проекте на коллективной основе, где уже отобраны привлекательные для инвестирования объекты и оценена их финансовая прибыль.

Также можно приобрести долю в паевом фонде недвижимости. Паевые инвестиционные фонды создаются под конкретные проекты, отчего имеют низкую ликвидность. Инвестировать можно и в зарубежную недвижимость.

Российские инвесторы чаще всего инвестируют средства в зарубежную недвижимость Болгарии, Италии, Испании, Греции, США, Германии, Черногории, Франции, Чехии и Турции. Около 40% из всех направленных из России заявок касались именно коммерческих объектов недвижимости.

Трудности в таких инвестициях

Вложение средств в коммерческую недвижимость имеет свои проблемы и возможности. Подводные камни в основном касаются того, что с выгодными объектами никто на практике расставаться не желает. Поэтому распродаются чаще неликвидные или невыгодные объекты.

В больших городах цены на коммерческие объекты недвижимости завышены более чем на 60%. Такое завышение цены обусловлено одним: спрос на объекты всегда намного выше предложений на рынке.

Также перед инвестирование следует учитывать экономические, политические и юридические риски. Гостиничный бизнес сегодня терпит убытки из-за напряженности отношений России с другими странами.

Юридические риски – это прежде всего постоянно изменяющиеся не в пользу владельцев бизнеса законодательные инициативы. То налоги растут, то проверки и регламенты усложняются. Тем самым бизнес терпит убытки, тратя всю свою прибыль на бюджетные платежи.

Достоинства и недостатки инвестиций

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость можно охарактеризовать следующим образом:

• выше доходность, чем при вложении в жилые объекты;
• ниже срок окупаемости в сравнении с жилыми инвестициями;
• спрос на коммерческую недвижимостью в стране стабильно высок;
• при сдаче объекта под управление владелец получает постоянный пассивных доход;
• стоимость большинства объектов с годами только увеличивается;
• под залог коммерческой недвижимости можно получить большой кредит на выгодных условиях.

Однако недостатки такие вложения тоже имеют, в частности:

• нужны большие деньги;
• объекты обладают низкой ликвидностью;
• трудно спрогнозировать изменение цен на аренду.

Кроме того коммерческая недвижимость сильнее реагирует на экономические кризисы, чем любая другая.

Если правильно распорядиться деньгами и купить действительно выгодной с точки инвестирования объект, можно долго и стабильно получать высокий доход и не думать о падение цен на своё здание.

Инвестиции в коммерческую недвижимость – рискованное предприятие. Однако в этой ситуации риск полностью оправдан высокой доходностью, которую Вы вряд ли сможете где-то еще получить. К покупке коммерческого объекта нужно подходить внимательно и осторожно с учетом всех потенциальных рисков и негативных сценариев развития.