Бесплатные консультации юриста
По Москве и московской области
+7 (499) 490-05-98
По Санкт-Петербургу и области
+7 (812) 648-14-72

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС

Перевод земли из ЛПХ в ИЖСВсе российские земли разделены по классификатору ВРИ (виды разрешённого использования).

Для частного строительства используют в основном такой вид, как ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), что позволяет владельцу возводить жилые дома, подсобные помещения и заниматься выращиванием садовых и огородных культур.

Далее в статье расскажем о том, что представляет собой участок для ЛПХ и можно ли такую землю перевести в категорию ИЖС.

ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

ЛПХ расшифровывается как «личное подсобное хозяйство»; это вид разрёшенного землепользования, предназначенный для ведения хозяйства в своих (т.е. не промышленных) целях. Заниматься хозяйством без ограничений вправе один человек сам или вместе со своей семьёй.

Под ведением личного хозяйства имеется в виду:

  • выращивание и переработка с/х продукции;
  • разведение скота и домашних птиц.

Несмотря на то что земля ЛПХ не предназначена для ведения предпринимательской деятельности, владельцу участка не запрещается реализовывать излишки своей продукции.

Участки под ЛПХ могут располагаться как в черте населённых пунктов, так и на сельскохозяйственных землях; по этому принципу они делятся на 2 категории: приусадебные и полевые.

Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию ИЖС? Такая процедура возможна только для приусадебных участков, но не для полевых. Полевой земельный участок используется исключительно для производства с/х продукции без права возведения на нём любых строений.

Вид разрешённого землепользования ИЖС позволяет строить на этой земле дом до 3 этажей. Участок в черте населённого пункта, используемый как ЛПХ, предназначен также для возведения жилого дома высотой до 3 этажей, но, помимо того, ещё и для производства с/х продукции.

Несмотря на то, что эти земельные категории схожи, они имеют ряд отличий, а именно:

    ИЖС и ЛПХ: в чём разница?

  1. ИЖС и ЛПХ предназначены для некоммерческого использования. Однако в первом случае приоритет отдаётся строительству дома, во втором — выращиванию и переработке с/х продукции.
  2. Земельный надел под ИЖС может быть выделен только на территории населённых пунктов, участок под ЛПХ может быть отведён как в поселении, так и за его пределами.
  3. Кадастровая стоимость участков под ИЖС значительно выше, чем под ЛПХ.
  4. Не на каждом участке ЛПХ можно возвести дом. Комиссия вправе наложить запрет на строительство дома; а вот запретить строить дом на землях ИЖС невозможно.
  5. Земельный налог на участки ЛПХ ниже, чем на ИЖС.

Минусы и плюсы обоих видов участков

Среди несомненных преимуществ участка ИЖС можно отметить:

  • наличие юридического адреса;
  • возможность постройки жилого дома и прописки в нём;
  • наличие инфраструктуры;
  • возможность проведения всех необходимых коммуникаций.

Минусы участков ИЖС:

    Минусы и плюсы обоих видов участков

  • необходимость получения разрешения и согласований на строительство в соответствующих инстанциях;
  • обязательное выполнения норм СНиПов и ГОСТов;
  • высокие налоговые выплаты.

Преимущества участка ЛПХ:

  • возможность перевода в ИЖС (если он находится в черте поселений);
  • низкая налоговая нагрузка (не более 0,3% от КС).

На землях под ЛПХ можно:

  • легально получать доход от продажи с/х продукции;
  • получить сертификат соответствия выращенной продукции;
  • получить кредит на производство продукции под залог участка.

При этом владельцу участка не нужно оформляться в качестве юрлица, как этого требует статус КФХ (Крестьянско-фермерское хозяйство). Если владелец пожелает возвести дом, то не потребуется разрешение для этого и разработка проекта.

Основной недостаток категории земель, предназначенных под ЛПХ, — отсутствие чёткой законодательной базы и наличие определённых сложностей и правовых рисков. В большинстве случаев владельцы таких земельных участков стараются перевести их в ИЖС, чтобы возвести на них жилой дом.

Что лучше?

Так что же лучше — ЛПХ или ИЖС? Можно сказать, что ЛПХ почти во всём лучше ИЖС, за исключением расположения участка и отсутствия полной инфраструктуры. Кроме того, владельцы ЛПХ могут пользоваться льготами от государства, поощряющими их на ведение собственного хозяйства.

Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?

Можно ли использовать земли ЛПХ под ИЖС?На приусадебном участке ЛПХ разрешено строить:

  • частные жилые дома (не более 3 надземных этажей);
  • подсобные помещения (сарай, гараж, кладовка);
  • иные сооружения, предназначенные для личного пользования: баня; летняя кухня и пр.

Все построенные объекты необходимо строить с соблюдением норм и правил местного градостроительного регламента; строительство должно быть согласовано с местной администрацией.

Однако в законе есть одна оговорка: кроме основного ВРИ такой земельный участок должен иметь также вспомогательный вид землепользования, который используется совместно с основным. В этом случае для возведения построек на участках ЛПХ не нужно брать отдельного разрешения.

На участке с основным видом использования ЛПХ, вспомогательный вид землепользования позволит возвести на участке строения бытового и хозяйственного назначения.

При необходимости строительства на землях ЛПХ коммерческих сооружений (например, магазина, столовой, парикмахерской) необходимо получить соответствующее разрешение о наделении участка условно разрешённым ВРИ.

Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

Основное преимущество земель ИЖС — возможность частично компенсировать затраты на строительство жилья за счёт имущественного налогового вычета.

Приведём ещё несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешённого землепользования:

    Зачем переводить участок из ЛПХ в ИЖС?

  1. Земли ИЖС подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры в преимущественном порядке.
  2. Приобретение земельного надела с видом «ЛПХ для строительных работ» может стать финансово выгодной сделкой, так как такие участки стоят дешевле земель под ИЖС.
  3. Желание продать участок подороже.
  4. Реализация сертификата на маткапитал (не во всех регионах страны разрешено строительство домов с применением сертификата на землях ЛПХ).

Итак, целесообразность перевода земель из ЛПХ в ИЖС понятна: в основном это увеличение их стоимости и улучшение своих жилищных условий.

Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2020 году

Не каждый участок ЛПХ можно перевести в категорию ИЖС. Какие требования выдвигаются? Перечислим их:

  1. Земля должна быть поставлена на кадастровый учёт (п. 7 ст. 1 ФЗ-№ 218 от 13.07.2015). Как проверить, числится ли участок в кадастре? Для этого откройте свидетельство или выписку из ЕГРН/ЕГРП на землю. Если там указан кадастровый номер, значит земля учтена. Если же в документах обозначен его условный номер или адрес места расположения, то зайдите на сайт Росреестра и введите этот номер или адрес. Не получилось? Значит участок не учтён в кадастре, и чтобы изменить вид разрешённого землепользования, сначала нужно провести процедуру постановки участка на учёт. В некоторых случаях это можно сделать одновременно с переводом в ИЖС.
  2. Перевод земли из ЛПХ в ИЖС: требования к участку в 2020 годуВторое требование — у участка должны быть чётко обозначены границы. Узнать, проведена ли процедура межевания на интересующем вас участке, можно на кадастровой карте Росреестра. С левой стороны нажмите кнопку «лупа» и введите кадастровый номер участка. Если границы обозначены, то на карте участок будет подсвечен жёлтым. В ином случае выйдет запись «Ничего не найдено» или «Без координат границ» и тогда сначала нужно будет пройти процедуру межевания участка, потом уже — заниматься переводом из ЛПХ в ИЖС.
  3. Участок ЛПХ должен быть расположен в черте населённого пункта. Изменить вид разрешённого землепользования полевых участков невозможно. Как узнать категорию земельного участка? Опять же — из правоустанавливающих документов на участок или же из кадастровой карты Росреестра (ссылка на карту указана выше). Категория участка подаётся здесь в разделе «Информация».
  4. Территориальная зона участка должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования. Узнать эту информацию поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/посёлка. Оба документа утверждаются местной администрацией.
  5. Согласие всех собственников на перевод земли из одной категории в другую.

Помимо этих требований, учитывается также максимально разрешённая площадь участка при переводе. В каждом городе, селе, посёлке местная администрация устанавливает максимальный размер участка того или иного вида разрешённого использования.

К примеру, если участок ЛПХ может быть максимум 55 соток, а ИЖС — максимум 30, то перевести его из ЛПХ в ИЖС никак не получится.

Порядок перевода земли ЛПХ в ИЖС: пошаговая инструкция

Итак, Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Распишем всё по шагам.

Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИ

Шаг №1 — Определите территориальную зону участка и ВРИДанные сведения необходимы, чтобы узнать, является ИЖС в этой зоне основным или условно разрешённым видом землепользования.

Это важно знать, так как разные варианты предполагают неодинаковые инструкции. Если ИЖС не обозначен ни как основной, ни как условно разрешённый, то перевести участок ЛПХ в ИЖС нельзя.

В каждом населённом пункте местная администрация утверждает свой ПЗЗ (План Застройки и Землепользования) и Генеральный План территории. Из этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешённого землепользования.

Если ИЖС указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то сначала нужно будет запросить выписку из ИСОГД, а затем оформлять перевод в кадастре.

В том случае, если ИЖС указан как один из условно разрешённых видов, то нужно:

  1. Запросить выписку из ИСОГД.
  2. Получить разрешение на перевод.
  3. Осуществить перевод в кадастре.

Если же ИЖС вообще не указан, то придётся сначала менять статус территориальной зоны вокруг участка (т.е. внести изменения в ПЗЗ населённого пункта) путём подачи соответствующего заявления в местную администрацию.

Этот вопрос будет рассматриваться специальной комиссией. Но следует отметить, что положительное решение по данному вопросу выносится очень редко.

Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГД

Шаг №2 — Запросите выписку из ИСОГДСправка из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) необходима для подтверждения того, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешённый вид землепользования.

Её получают в отделе архитектуры местной администрации посёлка или в Департаменте градостроительства. В некоторых крупных городах эту выписку можно получить и в МФЦ («Мои документы»).

Один из собственников надела (или доверенное лицо) обращается в указанные организации, даёт сотруднику свой паспорт и выписку из ЕГРН на участок, а также пишет заявление на предоставление сведений из ИСОГД (бланк заявления выдаётся на месте). Сотрудник забирает заявление с выпиской и выдаёт расписку об их получении.

В дальнейшем заявителю отправят на электронную почту реквизиты на оплату госпошлины (1000 руб.). Внести средства можно в любом банке. Кстати, оплату госпошлины могут потребовать и до подачи заявления. В этом случае чек об оплате будет приложен к заявлению.

Остаётся ждать получения справки из ИСОГД. Если участок находится в поселковой зоне, то её выдадут в течение 30 дней. Если же земля расположена в черте города, то срок может составлять от 5 до 14 рабочих дней (срок устанавливает администрация). В назначенный день можно забрать выписку и переходить к следующему этапу.

Шаг №3 — Запросите разрешение на перевод

Дальнейшие шаги зависят от ситуации. Если ИЖС указан как основной вид разрешённого землепользования, то можно сразу переходить к 4-ому этапу — переводить землю из ЛПХ в ИЖС в Росреестре.

Если ИЖС указан как условно разрешённый вид, то 3-ий этап пропустить нельзя. Сначала нужно запросить в местной администрации разрешение на перевод, а уж потом — обращаться в кадастровую организацию.

Земельный участок находится в посёлке? Тогда обратитесь за разрешением в орган администрации посёлка. Если участок городской, то — в Департамент градостроительства или в МФЦ. Оттуда документы будут направлены в администрацию.

Вместе с заявлением собственнику участка или доверенному лицу необходимо подать следующие документы:

    Шаг №3 — Запросите разрешение на перевод

  • копии паспортов собственников;
  • 2 выписки: из ЕГРН и ИСОГД;
  • договор основания на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или др.);
  • несколько фото участка + соседних (5-6 шт.), распечатанных на обычной бумаге;
  • нотариальную доверенность (для представителя).

Далее собственников уведомят о дате и времени (по телефону + почтой) проведения первого заседания комиссии, которая соберётся в течение месяца после принятия заявления.

Члены комиссии будут решать — допустить или нет вопрос о переводе участка до публичных слушаний. Уже на этом этапе комиссия может отказать в переводе участка из ЛПХ в ИЖС.

Если же будет принято положительное решение, то собственника уведомят о дате и месте проведения публичных слушаний, которые должны состояться через 2 — 4 месяца. За месяц до назначенной даты администрация сообщит о слушаниях на своём сайте и в местных СМИ.

Публичные слушания проводятся в специальном месте, где может собраться много народу. Например, в зале заседаний здания администрации (характерно для города) или в местных Домах культуры (характерно для посёлков).

Участвовать в слушаниях и голосовать может любой желающий. Сначала выступят докладчики, затем пройдёт голосование, результаты которого фиксируются в протоколе. Далее собственника уведомят о дате проведения второго заседания комиссии, которое обычно проводится там же, где и первое.

Здесь комиссия уже с учётом результатов публичных слушаний решает — выдать заявителю рекомендацию на разрешение или нет.

Следует отметить, что результаты публичных слушаний носят всего лишь рекомендательный характер, но не обязательный, поэтому комиссия может и отказать.

Положительная рекомендация направляется главе администрации, который и выносит окончательное решение. В назначенный день заявитель может забрать в местной администрации разрешение о переводе участка в ИЖС.

Процедура получения разрешения состоит из 4 уровней, на каждом из которых собственнику вполне могут отказать в переводе участка из ЛПХ в ИЖС. При желании отказ можно оспорить в суде.

Шаг №4 — Измените ЛПХ на ИЖС в Росреестре

Шаг №4 — Измените ЛПХ на ИЖС в РосреестреЗаявление и документы (список приведён выше + разрешение) на перевод подаются в МФЦ или в местное отделение Росреестра.

Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН. При этом обязательно оплачивается госпошлина — 350 рублей.

Дополнительно рекомендуется заказать новую выписку из ЕГРН на участок, в которой будет указано, что изменённый вид землепользования — ИЖС.

Выписка стоит 400 рублей. Её отдадут по завершении процедуры в течение 7 дней после подачи заявления и документов.

Стоимость

Эту процедуру нельзя назвать дешёвой. Большая часть средств, внесённых собственником, приходится на уплату компенсации государству за потерю с/х земель.

Стоимость складывается из суммы следующих взносов:

  • госпошлина за вывод с/х угодий из оборота (30% от кадастровой стоимости участка);
  • получение выписки из ЕГРН;
  • подготовка документов и разработка проекта на строительство жилого дома;
  • экологическая экспертиза.

Основания для отказа

Заявление на перевод не будет рассмотрено, если с ним обратился человек, не являющийся собственником. Также оно будет возвращено в случае, когда к нему приложены неправильно оформленные документы.

Установлены 3 основания для отказа в переводе:

    Основания для отказа

  1. Земля не подлежит переводу в связи с фактической невозможностью выполнения данной процедуры (ценные с/х угодья, участок не находится в черте поселений и т.д.).
  2. При проведении экспертизы было дано отрицательное заключение.
  3. Целевое использование земли в виде ИЖС невозможно по техническим причинам.

Акт об отказе выносится в течение 2 месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде.

Перевод земли из ИЖС в ЛПХ

Иногда возникает необходимость перевода земли из ИЖС в ЛПХ. Это может потребоваться, если владелец пользуется участком исключительно для ведения с/х деятельности или же необходимо снизить кадастровую стоимость участка, поскольку она неоправданно завышена.

Как перевести землю из ЛПХ в ИЖС? Изменение ВРИ проводится в соответствие с правилами застройки и землепользования населённого пункта, в пределах которого находится земельный участок.

Основной состав пакета документов таков:

    Перевод земли из ИЖС в ЛПХ

  • копия паспорта заявителя;
  • кадастровый паспорт участка;
  • правоустанавливающие документы на землю и на объекты недвижимости, возведённые на ней;
  • выписка из ЕГРН;
  • ситуационный план участка.

Далее собственник подаёт заявление об изменении ВРИ на имя главы администрации и запрос на изменение вида ИЖС на ЛПХ) с указанием причины. Когда ему выдадут разрешение на перевод, то можно регистрировать изменения в Росреестре. Общая длительность процедуры изменения ВРИ может составить от 5 до 10 месяцев.

В целом можно сказать, что перевод земли из одной категории в другую — процесс длительный и затратный, так что собственнику необходимо взвесить все «за» и «против», а затем принимать окончательное решение.

Добавить комментарий