Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Процесс покупки квартиры вторичного жилья – очень серьезное дело и любому человеку хочется, чтобы процедура приобретения прошла быстро, без проблем и без судебных разбирательств.

Однако на практике дела обстоят иначе. Сегодня покупатели недвижимости могут столкнуться с массой проблем и нюансов, связанных с покупкой жилья.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке в 2024 году, на что следует обращать внимание, чтобы не оказаться обманутым?

Что должен сделать покупатель перед покупкой квартиры?

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке состоит из нескольких этапов:

1. Проверка документов на квартиру. Важно проверить, чтобы документы были действительными, чтобы все необходимые бумаги были в наличии.
2. Проверка технического состояния жилья. Перед покупкой квартиры на нее обязательно нужно посмотреть. Для этого следует договориться с продавцом или риелтором о дате осмотра, в ходе которого нужно оценить общее состояние дома, подъезда, а также самой квартиры: в каком состоянии трубы, сантехника, какой ремонт был сделан и т. д. Не стоит стесняться заглядывать в каждый угол, потому что если уже после подписания договора и передачи денег будут обнаружены какие-то проблемы с жильем, то с ними уже будет разбираться новый собственник.
3. Знакомство с соседями. Нужно пообщаться с соседями, узнать, кто эти люди, что они из себя представляют, являются ли добропорядочными гражданами или имеют какие-либо проблемы с законом, вредными привычками и т. д.

Что нужно проверить покупателю при покупке квартиры?

Существует масса случаев, когда человек, который стал собственником чудесной квартиры, через время теряет ее, поскольку находятся причины, по которым на законных основаниях у него забирают жилье.

Поэтому важно учитывать все мелочи касательно процедуры купли-продажи, знать, каким продавцам стоит доверять, а с кем не нужно иметь дело.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:

1. В первую очередь следует проверить историю жилья, а также встретиться лично с собственником недвижимости. С осторожностью следует рассматривать вариант покупки жилья, когда его собственником является несовершеннолетнее, недееспособное лицо либо пожилой человек. Наиболее часто в наше время споры по сделкам с недвижимостью оспариваются именно тогда, когда собственниками квартир являются вышеупомянутые граждане.
2. Проверить, кто продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Лучше приобретать квартиру без посредников, а напрямую у продавца. Собственник должен быть дееспособным лицом. Если есть какие-то сомнения касательно его дееспособности или психического состояния, тогда можно попросить его предъявить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья. Если квартиру продает доверенное лицо, тогда покупатель обязательно должен проверить дату оформления доверенности, узнать, не отозвана ли она, жив ли человек, который выдал доверенность, изучить полномочия, прописанные в документе. Нужно понимать, что доверенность в любой момент может быть отозвана собственником жилья, поэтому не стоит торопиться с расчетами по сделке купли-продажи.
3. Проверить квартиру на наличие обременений или ареста. Обременения могут быть разными: квартира находится в ипотеке, сдается в аренду, ее заложили, у собственника большие долги за квартиру, поэтому на нее был наложен арест и др. Не стоит покупать жилье с обременениями, поскольку в будущем у нового хозяина могут возникнуть большие проблемы. Как проверить чистоту сделки купли-продажи? Можно сходить с продавцом в управляющую компанию и запросить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Также можно сделать запрос в Едином реестре судебных решений касательно того, не была ли конкретная квартира предметом судебных разбирательств. И еще одна проверка: можно заказать расширенную выписку из ЕГРН, где будет отображаться информация о всех лицах, которые раньше были прописаны в квартире.
4. Проверить, не были ли выписаны несовершеннолетние дети из приватизированного жилья, которое планирует приобрести покупатель. Также нужно проверить, живы ли лица, которые отказались от приватизации, но по закону имеют право проживания в квартире. Если эти данные не проверить, то новый владелец может столкнуться с такой проблемой, когда некая бабушка будет проживать в квартире на вполне законных основаниях, а выселить ее новый собственник не будет иметь права.

Проверка документов на юридическую чистоту сделки купли-продажи вторичного жилья

Чтобы процедура купли-продажи жилья не была омрачена неправильно составленными документами или такими, которые не имеют юридической силы, важно понимать, какие документы нужно смотреть покупателю в первую очередь:

• правоустанавливающие документы. Основания для владения недвижимостью разнообразные, поэтому и документы могут быть разными – договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство, акты органов государственной власти и т. д. На основании этих документов можно проверить, как была получена недвижимость, сколько лиц прописано в квартире и т. д.;
• свидетельство о государственной регистрации прав – документ, в котором указывается информация о том, что сведения о переходе прав собственности были занесены в Росреестр (с 2016 года этот документ не выдается; вместо него выдается выписка из ЕГРН). Если у продавца право собственности возникло в период с 1998 г. и до 1 июля 2016, то свидетельство у него должно быть. В выписке из ЕГРН можно увидеть информацию о том, кто владеет недвижимостью на дату выдачи справки, на каком основании продавец стал собственником, возможные обременения и др.;
• кадастровый паспорт – содержит информацию об объекте недвижимости: площадь, этажность, планировка, план объекта, кадастровый номер и стоимость объекта. Если ранее была сделана планировка, то в кадастровом паспорте должен быть план до планировки и после нее;
• выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (для жителей Москвы) – в этом документе отображается информация о всех лицах, которые зарегистрированы в квартире;
• копия лицевого счета по месту регистрации собственника и его детей (если у собственника есть несовершеннолетние дети);
• справка из наркологического или психоневрологического диспансера – позволяют установить адекватность и дееспособность лица, который совершает сделку, чтобы впоследствии сделку не признали недействительной;
• свидетельство о браке, если продавец когда-то состоял в отношениях. Если владелец состоит в браке, тогда дополнительно потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки;
• паспорт собственника;
• разрешение от органов опеки и попечительства – если у собственника есть несовершеннолетние дети;
• справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.

Опасности при покупке жилья на «вторичке»

Некоторые люди ошибочно думают, что проблемы у них могут возникнуть только при покупке строящегося жилья, однако риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке тоже есть.

Так, с осторожностью стоит рассматривать такие варианты жилья:

• на квартиру было наложено обременение;
• квартира с временно снятыми с регистрационного учета гражданами;
• жилье, которое находится в собственности менее 3 лет согласно договору дарения, наследования или завещания;
• квартира, которая продается по низкой цене.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? Какие неприятности могут возникнуть у покупателя во время приобретения квартиры на вторичном рынке:

1. Продажа жилья по поддельным документам или лицом, являющимся собственником по доверенности. Если вам продают квартиру по доверенности, по это должно насторожить покупателя, потому что очень много случаев, когда доверенность уже является недействительной или просроченной.
2. Оформление квартиры с нарушением процедуры приватизации. В 90-х годах во время массовой приватизации собственники не включали в процесс приватизации детей.
3. Наличие сделок сомнительного характера, предшествующих сделке, особенно с участием государственных предприятий, муниципальных органов и других организаций, которые впоследствии могут предъявить свои права на недвижимость.
4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты или наследство, то есть, те сделки, в которых затрагивались интересы третьих лиц. В таких случаях уже после оформления сделки могут объявиться неизвестные лица, которые могут претендовать на квартиру.
5. Новый собственник может столкнуться с необходимостью оплаты задолженности, которая образовалась в результате невыплаты старым владельцем средств за капитальный ремонт дома. Многие граждане не оплачивают взносы за капремонт, а по закону задолженность по капремонту переходит новому собственнику. То есть, если задолженность есть, то новый хозяин не сможет потребовать от предыдущего собственника оплачивать задолженность. Поэтому перед тем как подписывать договор купли-продажи, необходимо запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Покупка квартиры: пошаговое руководство

Для правильного оформления сделки купли-продажи жилья важно придерживаться следующего порядка покупки квартиры на вторичном рынке:

Шаг 1. Выбор жилья

При выборе квартиры следует ориентироваться не только на площадь, месторасположение дома, этажность, но и на то, какое жилье по качеству.

А для этого важно осмотреть квартиру, познакомиться лично с хозяином и с соседями.

Шаг 2. Проверка владельца и документов на квартиру

Сделку купли-продажи нужно заключать непосредственно с владельцем недвижимости. Для проверки личности хозяина следует запросить у него оригинал паспорта, кода, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

Шаг 3. Проведение переговоров

Перед оформлением основного договора купли-продажи покупатель должен встретиться с продавцом и решить вопросы, касающиеся стоимости жилья, даты и времени проведения сделки, проведения расчетов с продавцом и др.

Если продавец желает получить залог, то стороны должны заключить предварительный договор, обозначив в нем сумму передаваемого залога. На этом этапе также можно попробовать снизить цену на квартиру.

Но нужно знать, как торговаться, чтобы продавец действительно пошел на уступки. Потенциальному покупателю следует найти возможные недостатки квартиры, но они должны быть реальными.

Не стоит торговаться по телефону. Идеальный вариант начать переговоры по снижению цены – через 2–3 дня после осмотра квартиры.

Шаг 4. Составление и подписание договора

Оформлять сделку купли-продажи следует у нотариуса. Специалист поможет правильно составить документ, чтобы не были ущемлены права продавца и покупателя, чтобы документ имел юридическую силу.

В тексте договора следует прописать все характеристики объекта недвижимости, наименования сторон сделки, права, обязанности и ответственность продавца и покупателя.

Шаг 5. Подача документов в Росреестр

После того как договор будет подписан, а деньги переданы продавцу, необходимо отправиться со всеми необходимыми документами в Росреестр для проведения процедуры переоформления прав собственности.

Результатом процедуры покупки станет выдача новому собственнику квартиры выписки из ЕГРН (выдается документ в течение 10 дней с момента получения регистрирующим органом бумаг).

Что должно насторожить покупателя?

Чтобы понять, как можно обезопасить себя от покупки проблемного жилья, следует знать, на что обращать внимание при выборе той или иной квартиры:

• если собственник отказывается предъявлять правоустанавливающие документы на жилье, тогда не стоит связываться с ним;
• если хозяин квартиры усложняет процедуру передачи денег за жилье, то стоит задуматься о его порядочности;
• если собственником жилья является женатый/замужний человек, то в обязательном порядке следует запросить у него письменное согласие его второй половинки на проведение сделки. Если такого согласия не будет, то не стоит подписывать договор;
• не стоит идти на поводу у того продавца, который предлагает вписать в договор сумму ниже той, по которой он продает квартиру. При возникновении в будущем проблем с жильем новому владельцу тяжело будет доказать в суде тот факт, что квартиру он купил по гораздо большей стоимости, чем прописано в договоре.

Если вы не знаете, как купить квартиру безопасно, на что обращать внимание при выборе того или иного жилья, тогда стоит обратиться за помощью к профессионалам – в агентство недвижимости. Опытный риелтор знает, что спрашивать у продавца, какие документы требовать, как правильно торговаться и т. д.

Многие эксперты отмечают, что лучше не экономить на услугах посредников, а воспользоваться их помощью, потому что в противном случае покупатель рискует оказаться без жилья (если он наткнется на недобросовестного продавца).

Если вы планируете самостоятельно оформить сделку купли-продажи квартиры, то должны понимать, что надо знать для того, чтобы сделка получилась юридически чистой.

Необходимо проверить документы на жилье, законность прав владельца недвижимости, возможные права третьих лиц, обременения, дееспособность продавца, наличие зарегистрированных в квартире лиц, несовершеннолетних, недееспособных и т. д.

Покупателю предстоит пройти несколько этапов, изучить все тонкости и «подводные камни» прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке.