Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной
Покупая жильё, мы не думаем о его возможном возврате. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок по купле-продаже недвижимости в итоге признаются в судебном порядке недействительными по инициативе одной из сторон.
Выступить с таким желанием в суде могут не только стороны самой сделки, но и иные заинтересованные лица, чьи права могли быть ущемлены таким соглашением.
После того, как сделка признается недействительной, наступают юридические последствия такого признания в виде возврата существовавших до ее заключения обстоятельств.
Жильё возвращается продавцу, а деньги за него – покупателю. О том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке, мы и расскажем в нашей статье.
Недействительность сделки
Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.
Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.
Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.
Ничтожность сделки и ее основания
Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.
Ничтожная сделка – это сделка, которая с самого начала была заключена с явными нарушениями норм законодательства, по сути она вовсе не должна была существовать. Хоть ничтожная сделка и недействительна в силу своего характера, требование о признании ее таковой может быть заявлено в суде.
К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:
- сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
- сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
- сделка заключена недееспособным лицом;
- сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
- фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
- притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
- сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.
Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.
По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.
Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.
Оспоримая сделка и ее основания
Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.
К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.
В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.
Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.
К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:
- сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
- сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
- сделку заключил ограниченно дееспособный;
- сделка совершена под влиянием заблуждения;
- сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.
Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.
Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.
Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.
На 2024 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.
Чтобы защитить соглашение от возможности признания его в дальнейшем недействительным, желательно заверять договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед заверением он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.
Процедура признания сделки недействительной
Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.
После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.
Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:
- исковое заявление в двух экземплярах;
- доказательства или приложение к иску;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.
Как составить заявление и собрать документы?
Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:
- Наименование суда, в который иск подаётся.
- Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
- Сведения об объекте недвижимости.
- Основания для признания соглашения недействительным.
- Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
- Приложение с перечнем приложенных документов.
- Подпись и дата.
Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.
Обязательно к иску должны быть приложены:
- выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
- договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
- акты и платежные документы к договору;
- иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).
Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.
Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.
Тенденции судебной практики
Судебная практика по признанию договоров купли-продажи квартир недействительными очень разнообразна. В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 162 даются разъяснения относительно применения оснований недействительности соглашений.
Там указано, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судом в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, времени, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Признать недействительной сделку и назначить последствия признания недействительности можно только тогда, когда имеют место договорные отношения. Если их нет, имущество возвращается владельцу через изъятие его из незаконного владения по другим законодательным основаниям.
Не нужно в качестве предмета иска излагать требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности. Суд этот документ никак не оспаривает, он оспаривает только саму сделку.
Суды часто встают на сторону покупателя, считая его добросовестным приобретателем, чьи права должны быть особо защищены. Однако на практике не всегда действия покупателя являются законными, а все положения спора трактоваться в его пользу.
Договор купли-продажи квартиры может быть признан ничтожным или оспоримым в суде, что влечёт наступление последствий недействительности сделки.
Такая сделка не порождает юридических последствий, все существовавшие до ее заключения обстоятельства возвращаются обратно.
