Продажа доли в квартире

По статистике, большинство квартир в России находятся в долевой собственности.

Зачастую у владельца доли возникает потребность продать свою часть. Как это сделать? Как продать долю в квартире в 2024 году?

Что такое долевая собственность?

Сегодня приватизированная квартира допускает наличие сразу нескольких собственников, причём они не всегда являются друг другу родственниками.

Но даже между родственниками могут возникнуть споры вокруг продажи долей: кто-то не согласен с продажей соседней комнаты стороннему лицу, другой заявит о своём преимущественном праве выкупа.

Ситуация ещё более усложняется, если невозможно выделить доли в натуре: например, если однокомнатная квартира принадлежит 2 гражданам и каждый из них вправе распоряжаться ½ жилплощади, то продажа «половины помещения» кажется не совсем реальной. Но законодательство разрешает проведение и таких сделок.

Долевая собственность — это имущество, принадлежащее 2 и более лицам на праве собственности, при этом доля каждого из них определена соглашением или законом РФ. Данное определение закреплено в п. 1. ст. 244 ГК РФ.

Выделяют 3 основных причины возникновения долевой собственности:

• Раздел между бывшими супругами имущества, совместно приобретённого в браке.
• Собственность, полученная лицами в порядке наследства.
• Получение доли по договору дарения, ренты, залога или посредством покупки доли.

Как выделяется доля?

Продать можно только ту долю, которая чётко выделена в общей жилплощади и может быть оценена. На практике, прежде чем продать, собственнику всегда приходится сначала прибегать к выделению доли в натуре, т. е. определению того, какие помещения входит в эту часть.

Любой участник долевой собственности вправе выделить свою часть с целью её дальнейшей продажи. Но прежде он обязан уведомить о своём решении остальных сособственников, которым закон предоставляет преимущественное право покупки.

Если же сособственники отказались купить долю, то её можно продавать на рынке недвижимости. В том случае, если согласие купить долю выразило несколько сособственников, продавец сам делает выбор между претендентами на покупку.

Выделение долей может происходить по взаимному согласию собственников или через суд. Как только у продавца окажутся на руках документы о праве собственности на выделенную долю, он может приступать к оформлению договора купли-продажи.

Продажа доли в квартире: законодательная база

Положения о долевом имуществе и их реализации закреплены в следующих нормативных актах:

• ст. 244-259 ГК РФ;
• закон № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»;
• ФЗ — № 55 от 20.05.2002 г.

Порядок реализации имущества, принадлежащего нескольким собственникам, регулируется законом от 2016 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

С 2016 года оформление сделок между собственниками жилья проводятся только с привлечением нотариуса. Без его услуг невозможно реализовать долю недвижимости.

Закон разрешает реализовывать даже часть 1-комнатной квартиры, если она находится в собственности у нескольких человек. Но на практике продать такую долю почти невозможно. Намного проще провести сделку, если в квартире имеется 2 и более жилых комнаты.

Как продать долю в квартире?

Реализация доли в квартире начинается с поиска покупателя. Это не так просто: отчуждение части объекта существенно сужает круг покупателей. Но если таковой найдётся, то можно начинать процедуру продажи.

Порядок действий продавца представим в виде пошаговой инструкции:

Шаг 1 — Оповестите всех совладельцев в устном и письменном виде о намерении продать свою долю собственности, чтобы узнать их намерения относительно её выкупа в свою пользу. Обратите внимание, что с 01.01.2017 г. владелец доли может уведомить сособственников о своём намерении совершить сделку, разместив электронное объявление в Интернете.



2. Шаг 2 — Составьте договор купли-продажи и акт приёма-передачи доли. Если найден покупатель, подготовьте договор сделки, в котором должна обязательно содержаться информация об участниках сделки с указанием паспортных данных, предмета сделки и цены.
3. Шаг 3 – Заверьте у нотариуса договор и передаточный акт, который к нему прилагается.
4. Шаг 4 – Обратитесь в Росреестр или МФЦ для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Для регистрации необходимы следующие документы:
• заявления и паспорта каждой из сторон сделки;
• оригиналы договоров (3 экземпляра);
• акты передачи (3 экземпляра);
• документы на имущество;
• письменные отказы сособственников от выкупа доли;
• согласие от органа опеки на распоряжение долей (если долей владел несовершеннолетний);
• чек об оплате госпошлины.

После завершения регистрации получите выписку из ЕГРН, где будет отражён факт передачи прав на долю.

Налоговым кодексом определены сроки, в течение которых доля квартиры может быть в собственности без уплаты налога:

• не менее 3 лет, если имущество приобретено до 01.01.2016 г.;
• не менее 5 лет, если собственность приобретена после 01.01.2016 г.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

В п. 1 ст. 250 говорится о том, что все собственники квартирных долей имеют преимущественное право на идентичных условиях и по той же цене выкупить долю совладельца.

При намерении продать долю гражданин обязан известить об этом второго и других собственников. В уведомлении указываются условия продажи и цена доли.

Если в течение 1 месяца никто из сособственников не изъявляет желания выкупить долю, то продавец вправе продать свою долю третьему лицу.

Отказ от приобретения сособственники оформляют в письменном виде. Если отказ получен ранее отведённого в 1 месяц срока, то долю можно продать до его истечения.

Без наличия письменного отказа всех совладельцев от покупки доли нотариус не имеет права заверять никакие документы по сделке. Это нарушение закона, которое может повлечь за собой тяжбы в суде с другими владельцами долей (п. 3 ст.250 ГК).

По закону, сособственники, узнав о нарушении их прав, могут в течение 3 месяцев обратиться в суд и потребовать выкупа своей доли и перехода к ним прав собственности.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников?

Встречаются ситуации, при которых сособственники не согласны с продажей доли одного из совладельцев. Продавец пытается вручить уведомление о своем намерении, но другие собственники отказываются принять бумагу. В этом случае продавцу остаётся лишь одно: подать в суд на совладельцев.

Суд вправе обязать несогласного сособственника принять уведомление и написать отказ от выкупа, если у него нет возможности самому это сделать. А вот продать свою долю кому бы то ни было не может заставит никто, даже суд.

Существует ещё один путь, прибегнув к которому можно продать свою долю без согласия других собственников и даже без уведомлений, — оформить договор дарения. При этом подарить долю недвижимости можно абсолютно любому гражданину.

Схема такова: продавец берёт в долг деньги, оставляя свою долю в квартире под залог. В дальнейшем окажется, что продавец не может отдать средства в срок и доля квартиры остаётся у кредитора.

Этот способ даёт возможность продавцу избежать суеты с уведомлением и написанием отказа от выкупа у совладельцев.

Как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребёнка?

Если нужно реализовать долю квартиры, которая принадлежит ребёнку, следует учитывать ограничения, предписываемые Гражданским кодексом.

До 18 лет интересы несовершеннолетнего защищают родители и опекуны, которым необходимо получить разрешение органов опеки.

Продажа детской доли имущества возможна, если:

• Ребёнок имеет постоянную прописку и проживает по другому адресу.
• Во владении ребёнка имеется другая жилплощадь, пригодная для проживания.
• На имя несовершеннолетнего будет оформлена другая недвижимость, гарантирующая ему жильё.

С ходатайством о разрешении на продажу доли родители/опекуны обращаются в местный попечительский орган. Необходимые бумаги:

• паспорта родителей/опекунов;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• документы на продаваемую недвижимость и на жилплощадь, в котором живёт или будет жить ребёнок в дальнейшем.
• Платёжки, подтверждающие поступление средств на счёт ребёнка.

Если для ребёнка приобретается другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценная жилплощадь; в ином случае органы опеки признают ущемление интересов несовершеннолетнего.

Налог с продажи доли в квартире

При реализации любой недвижимости, в том числе и доли, продавец обязан уплатить 13% от её стоимости в бюджет РФ.

При этом если цена сделки составила менее 1 млн. руб., то налогообложения можно избежать. Если стоимость доли выше, то предусматривается налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Можно ли продать часть своей доли?

Закон допускает продажу отдельной части доли. После выделения её можно реализовать в рамках стандартных условий.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Схема реализации доли квартиры, которая находится в ипотеке, в целом такая же с той разницей, что для совершения сделки потребуется согласие банка, оформившего жилищный кредит.

Если часть собственности выкупает второй супруг, то согласие будет получено однозначно, а ипотечный договор будет перезаключен на одного собственника.

Если же долю приобретает стороннее лицо, то договориться с банком будет сложнее. Скорее всего, продавцу порекомендуют погасить ипотеку досрочно, снять обременение, а уж потом реализовывать части квартиры.

Как определить стоимость доли в квартире при продаже?

Определить стоимость доли – непростая задача. В подобном случае нет конкретных критериев оценки. Основная сложность состоит в том, что долю, зафиксированную на бумаге, в реальности трудно выделить в квартире и, соответственно, оценить.

Если доля продаётся совладельцу квартиры, то цена зависит в основном от договорённости между собственниками. При продаже доли третьим лицам оценка её стоимости проводится самостоятельно или с привлечением независимых оценщиков.

Не следует определять цену части недвижимости по схеме деления средней рыночной стоимости квартиры на количество долей. При продаже отдельной доли третьим лицам стоимость её падает на 30%.

Считается: чем дороже квартира, тем ниже стоимость отдельной её доли. Объясняется данный факт тем, что в 99% случаев покупатель предпочтёт приобрести отдельную квартиру, пусть и ниже классом, чем долю в дорогой недвижимости.

На ценообразование влияют:

• стоимость целой квартиры;
• её общая площадь;
• количество и изолированность комнат;
• число сособственников и зарегистрированных в квартире лиц;
• наличие/отсутствие несовершеннолетних лиц среди сособственников;
• размер доли;
• расположение и состояние жилого помещения;
• порядок пользования жилым помещением (может быть определён по соглашению сособственников или по суду).

В завершение стоит отметить, что продажа и оценка доли в квартире – сделка специфичная и сложная, поэтому желательно доверить это дело профессионалам.

Видео: Как продать долю в квартире?