Процедура смены управляющей компании в многоквартирном доме

Содержанием многоквартирных домов занимаются в основном Управляющие компании (УК).

Сотрудники этих организаций следят за техническим состоянием многоэтажки, предоставляют жильцам дома коммунальные услуги и выполняют ряд других функций.

Если собственники квартир МКД недовольны деятельностью управляющей компании, они вправе сменить её. Но делается это в соответствии с установленной процедурой и с соблюдением порядка смены управляющей компании.

Далее расскажем о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2024 году.

Почему собственники решаются на смену Управляющей компании?

Основанием для смены УК в большинстве случаев становится некачественное выполнение организацией своих обязанностей. Решение о смене УК собственники квартир нередко принимают из-за недоступности, непрозрачности информации о деятельности компании, хотя закон обязывает Управляющие компании отчитываться перед жильцами о своей работе.

Перечислим наиболее распространённые причины, побуждающие жильцов сменить управляющую компанию:

1. Низкое качество предоставляемых услуг. Сюда относится несоблюдение теплового режима в зимнее время года, частые перебои с водоснабжением, отсутствие горячей воды, несвоевременный вывоз мусора и пр.
2. Содержание общего имущества в ненадлежащем состоянии: несвоевременное устранение поломок общедомового имущества, некачественное проведение ремонта, плохая уборка территории и др.
3. Сокрытие сведений о своей работе.
4. Игнорирование жалоб жильцов.

При частом бездействии УК собственники квартир вправе подавать жалобы. Но для этого необходимо каждый случай нарушения или бездействия организации оформлять документально с составлением актов, которые впоследствии послужат основанием для её смены.

Если УК продолжает игнорировать жалобы и выполнять свои прямые обязанности, то сотрудничество с такой организацией необходимо прекращать. Закон даёт собственникам право поменять Управляющую компанию по окончании срока договора.

Соглашение можно расторгнуть и в досрочном порядке, но не в период первого года работы. Для расторжения договора с УК у жильцов должны быть веские основания.

Поменять Управляющую компанию можно в следующих случаях:

1. Договор с УК подходит к концу.
2. УК нарушила условия договора с жильцами, и они расторгают соглашение в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
3. УК утратила лицензию на управление МКД.
4. Собственники решили организовать ТСЖ.

Общий порядок действий при смене УК

Сменой УК обычно занимается инициативная группа жильцов. Какие этапы процедуры им необходимо пройти?

Всего их четыре:

1. Выбор другой УК (или переход на ТСЖ).
2. Проведение общего собрания жильцов.
3. Уведомление старой УК.
4. Оформление договора с выбранной управляющей организацией.

Процедура смены УК подразумевает обязательное прохождение каждого этапа. Ни один пункт нельзя пропустить. Решение общего собрания жильцов обязательно протоколируется.

Выбор другой Управляющей компании

Прежде чем расторгать договор со старой УК, необходимо найти ей альтернативную организацию.

И здесь следует хорошо поработать: проверить отзывы, рейтинг и всю информацию о компаниях. Важно также пообщаться с жильцами дома, который обслуживает потенциальная организация.

Выбрав подходящую УК, обязательно поинтересуйтесь, сможет ли руководство компании взять на баланс ещё один МКД.

Собрание собственников

Организуя общее собрание жильцов МКД, не забудьте уведомить их об этом за 10 дней до проведения. Письменное уведомление направьте в каждую квартиру; в нём укажите место, время и повестку дня.

Повесткой дня может выступать:

• расторжение договора с УК;
• выбор новых управленцев;
• оформление договора с новой Управляющей организацией;
• переход на управление ТСЖ.

Во время собрания обязательно оформляется протокол, который подписывают председатель, секретарь и члены счётной комиссии. Решение может быть принято не менее чем 50% голосов.

Собрание проводится в очно-заочной форме. С 1 июля 2015 г. упразднён реестр на очном голосовании. Все собственники, проголосовавшие на очной и заочной частях собрания, заполняют один и тот же бланк решения.

Уведомление прежней УК

Эта формальность также неукоснительно соблюдается. Управляющую организацию, с которой разрывается договор, необходимо поставить в известность о принятом на собрании жильцов решении. Это делается в течение 5 дней после собрания.

Уведомление и копия протокола направляются не только в УК, но и в службу Государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Все документы по управлению МКД передаются руководству новой УК, с которой хотят сотрудничать жильцы квартир многоэтажки.

В договоре обязательно прописываются следующие пункты:

1. Состав имущества (сведения техпаспорта).
2. Перечень услуг, которые обязана предоставлять УК.
3. Стоимость, способы оплаты.
4. Права и обязанности сторон.
5. Ответственность сторон.
6. Предоставление отчётности жильцам.

Право подписи договора имеется у всех жильцов МКД. Согласно ст. 162 ЖК РФ, документы должны подписать более 50% владельцев квартир. В ином случае соглашение не будет иметь юридической силы.

Какие документы нужны?

Смена управляющей компании — юридическая процедура, поэтому необходим соответствующий пакет документов, а именно:

• заявление;
• протокол собрания собственников квартир;
• договор с предыдущей УК;
• доказательства неисполнения обязательств УК (при досрочном расторжении договора).

Что делать, если УК не хочет расторгать договор?

Некоторые недобросовестные УК проворачивают различные мошеннические схемы в рамках управления МКД. Конечно, им не хочется просто так отдать дом и документы по управлению новой компании. В этом случае жильцы могут подать исковое заявление и требовать расторжения договора через суд.

Как сменить управляющую компанию на ТСЖ?

Сменив несколько Управляющих компаний, жильцы нередко переходят на другой вид управления — ТСЖ (Товарищество собственников жилья). Это значит, что жильцы будут управлять многоквартирным домом самостоятельно. Закон допускает такое самоуправление.

Для получения статуса ТСЖ необходимо организовать собрание жильцов, разорвать договор со старой УК и принять решение о создании ТСЖ. Процедура стандартная, но жильцам следует понимать, что вся нагрузка по содержанию дома и предоставлению коммунальных услуг теперь ляжет на их плечи.

Допускается также смешанный тип управления МКД. Жильцы создают ТСЖ, но и от услуг управляющей организации не отказываются. При этом УК занимается только предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решаются жильцами самостоятельно.

Выбор способа управления МКД — решение, которое принимают жильцы дома. Если они недовольны деятельностью УК, то можно её сменить или управлять домом самостоятельно на правах ТСЖ. Сделать это нетрудно. Но руководить большим многоквартирным домом очень сложно, и это надо иметь в виду при переходе на ТСЖ. А вот для небольших многоэтажек создание ТСЖ — идеальное решение.

При переходе на управление ТСЖ следует учесть, что, согласно п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, жильцы обязаны нанять УК в качестве исполнителя предоставления услуг в доме.

При желании сменить нанятую УК нужно провести собрание собственников и отказаться от услуг Управляющей компании. Данное право должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Оплата долгов УК

Зачастую при смене УК жильцы сталкиваются с наличием задолженности перед поставщиками услуг. Возникает логичный вопрос: кому переходят долги при смене управляющей компании?

Это довольно типичная ситуация. Новая УК, которая начинает обслуживать многоквартирный дом, обычно отказывается брать на себя обязательства прежних управленцев перед ресурсоснабжающими организациями. Все долги остаются на старой УК.

Обычно в этом случае старая УК начинает процедуру взыскания задолженностей с жильцов. При этом имеется срок исковой давности: если в течение 3 лет УК не подаст в суд на жильцов, то долг спишется.

Получается, что должник останется безнаказанным. Однако практика показывает, что этот долг обязательно всплывёт при отчуждении квартиры.

Если собственник захочет продать или обменять квартиру, то прежде ему придётся погасить задолженность перед ресурсоснабжающей организацией или перед старой УК.

Смена Управляющей организации или их реорганизация не освобождает собственников от оплаты долга. Старая УК сохраняет право потребовать все задолженности с жильцов, в том числе и в судебном порядке (если это право не будет передано новой УК).

В завершение ещё раз напомним, что смена управляющей компании без согласия собственников невозможна. Провести данную процедуру можно только в установленном Жилищным Кодексом РФ порядке.