Как узаконить перепланировку в квартире после ремонта?
Своей собственностью гражданин вправе распоряжаться по личному усмотрению. Он может проводить в ней ремонт, сдавать ее аренду другим жильцам, менять местами комнаты.
Главное условие, чтобы все сделанные им манипуляции были законными и не создавали препятствий для эксплуатации дома другими жильцами.
Ремонт – это не перепланировка, отчитываться об обычных косметических манипуляциях по переклейке обоев или переустановке окон и дверей не нужно. Когда же изменения квартиры существенны, перепланировка должна быть в обязательном порядке зарегистрирована.
Перед ее проведением требуется получение специального разрешения. Даже когда граждане пренебрегают такой необходимостью, обязанность за ними все равно сохраняется. Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана?
Какие перепланировки нельзя узаконить?
Перепланировка жилья – личное дело каждого. Фактически каждый может менять свою квартиру, как ему заблагорассудится.
Однако, в своих манипуляциях собственник жилья должен отдавать себе отчёт. Он не один проживает в многоквартирном доме. Любые неправильно сделанные действия, технически опасные могут привести и к обрушению дома, и к рискам возникновения пожаров, и к другим последствиям, жертвами которых могут стать и другие жители дома.
Поэтому специальные уполномоченные органы осуществляют строгий контроль за всеми перепланировками в квартирах многоквартирных домов.
Существует большое количество запретов, предусмотренных ЖК РФ и специальными СНиПами, о проведении перепланировочных мероприятий в квартирах.
Среди них следует отметить следующие запреты:
- Любые действия, которые нарушают прочность зданий или нарушают противопожарной безопасность;
- Изменение вентиляционных ходов, в результате чего происходит смешение воздуха различных квартир;
- Размещение мокрых помещений над жилыми комнатами (ванны над спальней, кухни над гостиной);
- Устройство водяных полов за счёт общей отопительной системы;
- Вырубка ниш и проемов.
Это те действия, которые категорически запрещено делать жильцам многоквартирных домов.
Есть также мероприятия, которые требуется дополнительно согласовывать с Жилищной инспекцией. К ним, в частности, относятся сносы перегородок, перемещения раковин и плит, объединения или разъединения отдельных комнат.
Чем грозит владельцу незаконная перепланировка?
Если узаконивание перепланировки квартиры не будет осуществлено, собственник жилья может быть привлечён к ответственности.
Нести ответственность за незаконную перепланировку квартиры могут как собственники жилья, так и наниматели по договору социального найма.
После перепланировки, несогласованной со специальными органами, нарушителю будет грозить следующая ответственность:
- Штрафная санкция от 2 до 2,5 тысяч рублей;
- Лишение права собственности на квартиру или расторжение договора найма жилья с муниципалитетом;
- Обязанность вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Использование последних двух мер осуществляется крайне редко. Обычно нарушитель просто платит штраф и узаконивает проведённые мероприятия должным образом.
Если же новшества узаконить по нормам права в принципе нельзя, то они подлежат устроению. Очевидно, что для собственника жилья возврат квартиры в ее начальное состояние будет сопряжён с огромными финансовыми потерями.
По ст. 29 Жилищного Кодекса при не соблюдении обязанности о возврате жилья в первоначальное состояние собственник может лишиться своего права на квартиру.
Происходит это по двум сценариям:
- Приватизированная квартира реализуется с торгов, вырученные денежные средства передаются собственнику за минусом судебных издержек по разбирательству о лишении права собственности;
- Муниципальная квартира изымается по решению суда из владению нанимателя, устранить перепланировку приходится в итоге муниципалитету.
Если квартира в ипотеке, то для ее перепланировки требуется согласие банка. Недвижимость – это залог банка, он при неуплате кредита вполне рассчитывает на ее последующую реализацию.
Поэтому любые изменения квартиры будут восприняты банком негативно, ведь это может напрямую повлиять на ликвидность недвижимости. Так что надеяться на получение разрешения банка на перепланировку ипотечного жилья не стоит.
Порядок узаконивания перепланировки квартиры
С чего начать любую перепланировку жилья? Конечно, перед тем, как проводить перепланировку, ее лучше узаконить заранее. Это избавит собственника жилья от многих проблем и трудностей.
Однако, такой вариант часто игнорируется гражданами, и приходится решать эту проблему уже постфактум, когда изменения в квартире уже завершены. Итак, можно ли узаконить перепланировку после ремонта? Безусловно, можно.
Какие документы нужны для узаконивания?
Перед тем, как обращаться для регистрации перепланировки жилья в специальные органы, нужно собрать необходимый минимум документации.
Подготовить требуется следующие документы:
- Поэтажный план дома, который следует получить в БТИ;
- Технический паспорт квартиры;
- Свидетельство о праве собственности или выписка из реестра;
- Выписка из домовой книги;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
Важным документом при перепланировке квартиры является проект. Когда изменения жилой недвижимости были проведены незначительные, достаточно оформить модернизацию по эскизу. Когда же изменения признаются существенными, требуется разработка лицензированной организацией индивидуального проекта.
Это не исчерпывающий перечень необходимой документации. В каждом конкретном случае может потребоваться различная дополнительная документация.
Если проведённая перепланировка связана в коммуникациями или несущими стенами, нужно получать техническое заключение и согласовывать проект с АПО, пожарной службой, санэпидемстанцией и другими учреждениями.
Зарегистрировать перепланировку можно двумя способами: через суд или через Жилищную инспекцию задним числом.
Процедура регистрации перепланировки
Самостоятельно регистрируя перепланировку жилья для начала нужно обратиться в БТИ, чтобы сотрудник бюро выехал в квартиру для проведения замеров и составления нового плана.
Когда изменения коснулись существенных перемен, придётся обратиться в одну из следующих инстанций для согласования проекта:
- МЧС России;
- Роспотребнадзор;
- Ростехнадзор;
- Жилищная инспекция.
После этого со всеми собранными документами нужно будет идти в районную администрацию и писать заявление с просьбой принять квартиру в эксплуатацию в перепланированном виде.
Районная администрация рассматривает документы от 30 до 45 дней, после чего выносит акт приемочной комиссии.
Как узаконить перепланировку квартиры через суд?
Если вариант с обращением в районную администрацию Вам не подходит, придётся идти в суд. Для этого нужно будет составить и подать исковое заявление и перепланировке квартиры.
Подавать заявление нужно совместно с другим набором документов – аналогичных для подачи в администрацию. Образец искового заявления можно найти в Интернете или на стендах информации в судах.
Вся процедура разрешения вопроса через суд будет состоять из следующих этапов. Сначала придётся подготовить и согласовать проект перепланировки, после чего подготовить технический паспорт и собрать недостающие документы. После этого можно будет обращаться с иском в суд.
Кроме иска нужно будет предъявить документы:
- Согласие всех жильцов квартиры на перепланировку;
- Свидетельство о праве собственности на жилье или договор социального найма;
- Заключение лицензированной организации о возможности существования квартиры в перепланированном виде;
- Проект перепланировки и технический паспорт до и после неё;
- Заключение центра гигиены и эпидемиологии.
Если суд посчитает проведённые изменения безопасными и законными, он вынесет решение об узаконивание перепланировки. Если же перепланировка будет противоречить нормам Жилищного законодательства, решение суда будет содержать обязанность собственника привести квартиру в первоначальный вид.
Обжаловать решение суда можно будет в установленном порядке в течение 3 месяцев.
Когда перепланировка будет признана незаконной, со всеми бумагами придётся обратно идти в БТИ.
Сколько стоит узаконить перепланировку?
Не только сама перепланировка является дорогостоящим мероприятием, но и вся процедура ее узаконивания.
Стоимость узаконивания перепланировки будет зависеть и от характера изменений, и от общей площади квартиры.
Конечно, гораздо дешевле узаконить все изменения самостоятельно, чем обращаться за помощью к посредникам и специалистам. Но во втором случае Вам не придётся тратить своё время на бюрократические процедуры, и будет снижен риск допущения фатальных ошибок.
Стоимость самостоятельного узаконивания будет складываться из следующих факторов цены:
- Госпошлина за изготовление технического плана в 2024 году начинается от 1200 рублей. В то же время помощь специализированной негосударственной организации в этом будет варьироваться от 2 до 10 тысяч рублей.
- Получение кадастрового паспорта будет стоить от 200 рублей.
- Госпошлина за подачу искового заявления будет стоить 300 рублей.
- План перепланировки в БТИ обойдётся от 1200 рублей, в лицензированной организации – около 4,5 тысяч рублей.
Если поручить ведение всей процедуры специализированной фирме, оказывающей подобные услуги, нужно будет заплатить около 30-40 тысяч рублей. Это сумма будет покрывать предоставленные услуги. Все остальные платежи в различные инстанции придётся оплачивать дополнительно.
Если ориентироваться на цену, конечно, выгоднее оформлять перепланировку самостоятельно. Однако, в этом случае можно из-за неопытности допустить ошибки или отстаивать в суде неверно выбранную позицию.
Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, нужно внимательно все взвесить.
Осуществление незаконных изменений, которые зарегистрировать по нормам законодательства будет невозможно, обернутся для собственника дополнительными денежными тратами. Лучше узаконивать перепланировку до ее проведения.
Но в жизни не бывает безвыходных ситуаций. Даже уже сделанную перепланировку можно законно зарегистрировать, должным образом оформить и зафиксировать в важнейшей технической документации на квартиру. В этом нет ничего сложного, главное проявить настойчивость.
