Где посмотреть кадастровую стоимость земельного участка?

Собственники и арендаторы земли обязаны платить налог на участок.

С 2016 года сумма этого налога зависит от кадастровой стоимости, установленной экспертизой. При этом кадастровая стоимость земельного участка может превышать его реальную рыночную цену.

Далее расскажем о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и как можно её уменьшить.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка?

Каждый объект недвижимости имеет свою цену, будь то сооружение, здание или земельный участок. Согласно российским законам, стоимость может быть рыночной (РС) или кадастровой (КС).

В первом случае имеется в виду цена, по которой участок земли может быть продан на рынке. Во втором — стоимость участка с точки зрения госорганов.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ № 358 от 07.06.2016 г., кадастровая стоимость не должна превышать рыночную.

Однако эта норма не всегда работает ввиду ряда причин (например, неверно выбрана методика оценки, допущены ошибки в расчётах и пр.). Последствия неправильных расчётов сказываются на собственниках и арендаторах, которые терпят финансовые убытки.

Ведь именно кадастровая стоимость влияет на размер:

• арендной ставки;
• налога на землю или с её продажи;
• суммы штрафов.

Согласно ФЗ-№ 237 от 03.07.2016 г., право проводить процедуру оценки принадлежит сотрудникам специальных бюджетных учреждений, а также лицензированным частным оценщикам.

Как определяется КС?

Определение кадастровой стоимости проводится в 3 этапа:

• решение о проведении оценки;
• оценивание;
• утверждение результатов.

В 2024 году кадастровая стоимость считается главным критерием оценки любого объекта недвижимости. Именно от кадастровой стоимости зависят исчисления земельного налога, арендных платежей, проведение сделок с земельным участком и пр.

Как рассчитывается?

Задача оценщика — объективно определить стоимость участка. На оценку влияет множество факторов, таких как:

• регион;
• экономическая ситуация;
• местоположение объекта;
• удалённость от ценообразующих факторов;
• категория земли;
• вид разрешённого использования;
• наличие коммуникаций, построек или «недостроя».

К примеру, участок земли в престижном районе населённого пункта и объект, расположенный вдалеке крупных городов, оценивают по-разному. Участок, относимый к поселению, будет отличаться по цене от земель сельхозназначения.

Эксперт не рассматривает каждый участок индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы. Для оценки кадастровой стоимости применяют один из методов массовой оценки.

Например, сравнительный метод предусматривает расчёт оценки в зависимости от количества сделок купли-продажи в данной местности на аналогичные объекты. Такой подход считается предпочтительным; остальные используют в тех случаях, когда нет возможности применить сравнение.

Существует также «доходный» метод, когда участок оценивают, исходя из потенциального дохода, который объект может принести, например, прибыли от аренды.

«Затратный» метод актуален при оценке земель, принадлежащих садовому товариществу. Такие объекты редко продаются, дохода с них не получают, но можно учесть расходы: на строительство дорог и ремонт.

«Комбинированный» метод сочетает в себе предыдущие подходы. Если объект невозможно оценить, применяя вышеуказанные методы, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения методов является определение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для данной группы или подгруппы земель. Конечная кадастровая стоимость конкретного участка вычисляется просто: УПКС умножается на количество квадратных метров.

К примеру, показатель в одном населённом пункте составил 1000 р. за м². Следовательно, кадастровая стоимость надела площадью 10 соток составит 1 млн. руб.

Как узнать, сколько стоит земля по кадастровой стоимости?

После того как КС участка земли прошла этап утверждения, её можно легко узнать, причём несколькими способами:

• на сайте Росреестра;
• в территориальном кадастровом органе;
• на публичной кадастровой карте;
• в МФЦ;
• через фонд данных государственной кадастровой оценки.

Онлайн-сервис Росреестра позволяет быстро и бесплатно получить достоверные сведения о кадастровой стоимости любого надела земли: садового, дачного, ИЖС. Чтобы получить необходимые данные о КС, нужно всего лишь знать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости.

Как получить справку? Чтобы получить официальный документ – выписку из ЕГРН — придётся обратиться в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра с соответствующим заявлением.

Выписка из ЕГРН о КС предоставляется бесплатно. В случае необходимости получения выписки об основных характеристиках земли и зарегистрированных правах, стоимость услуги для физлиц составит 250 р. (за электронный документ) или 400 р. (за документ на бумаге).

Срок получения — 3 и более рабочих дня. Знать КС своего или покупаемого участка весьма полезно. Это даёт возможность реально оценить рыночную стоимость земли и построек, узнать размер налогов и потенциальных штрафов. Если выяснится, что КС завышена, то установленную стоимость можно оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Снизить кадастровую стоимость вправе:

• собственник земельного участка;
• арендатор;
• владелец участка по договору соцнайма.

Собственник и арендатор земли могут выбрать один из 2 путей. Первый способ предполагает досудебный порядок уменьшения цены на объект. Для этого следует отправить запрос в кадастровую комиссию, которая имеет право пересматривать установленную КС недвижимости.

Но стоит учитывать, что комиссия не всегда бывает объективна, поэтому результаты пересмотра не всегда удовлетворяют собственника недвижимости.

Второй путь – разбор дела в суде. В данном случае собственник земельного надела подаёт судебный иск о пересмотре установленной КС на объект. При этом у него должны быть весомые доказательства необъективности текущей оценки.

Юрлица же должны поочерёдно обратиться в оба органа: сначала пойти в комиссию, а если результаты будут не в их пользу, подать иск в суд. Физические лица вправе сразу же обратиться в судебную инстанцию.

Физлицо вправе обращаться в суд на протяжении исковой давности, т. е. до 3 лет с тех пор как была утверждена КС. Что касается комиссии, то здесь сроки обращения составляют всего 6 месяцев. Если за этот период владелец не подал на пересмотр предыдущих результатов, то сделать это уже будет невозможно.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством РФ предусмотрено всего 2 основания для снижения КС земельного участка:

1. Обнаружение некорректных, недостоверных, устаревших сведений, касающихся земельного объекта.
2. Кадастровая и рыночная стоимость надела были определены в один период.

Под недостоверностью сведений подразумевают ошибки и неточности, допущенные специалистами-оценщиками. Помимо того, ошибки могли быть совершены в процессе работы.

По версии Верховного суда РФ к недостоверным сведениям относятся:

• неправильно указанные условия расположения и эксплуатации земли;
• неверно обозначенная цель эксплуатации;
• упущенные данные (например, забыли упомянуть, что недвижимость, размещённая на земельном участке, признана аварийной);
• различные опечатки и технические ошибки.

С 2014 г. налоговая ставка на душу населения постепенно повышается. Так что тем, кто не желает переплачивать, стоит обратиться за пересмотром КС земельного участка в том случае, если она существенно выше рыночной.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Конечно, речь не идёт о том, чтобы самому изменить показатели КС в документах, так как это противозаконно и пользы не принесёт. Но можно обратиться в оценочную комиссию, которая проведёт процедуру по уменьшению КС земельного участка.

Некоторые собственники участка провоцируют основания для изменения КС, к примеру, намеренно портят плодородный слой почвы, оформляют безвозмездный публичный сервитут, меняют целевое назначение участка или оформляют землю на нескольких человек. Но если преднамеренно спровоцировать подобные изменения, то можно подвергнуться наказанию.

Всё нужно делать по закону. И первым шагом должно стать составление заявления в комиссию, которая функционирует при любом территориальном отделении Росреестра.

Комиссия состоит из следующих специалистов:

• региональный представитель органа исполнительной власти;
• сотрудник Росреестра;
• участники союза предпринимателей;
• оценщик из СРО.

Комиссия работает в 3 этапа:

1. Рассмотрение заявления и документов собственника.
2. Подтверждение объективности требований, указанных в заявлении.
3. Заседание комиссии и вынесение решения. Как правило, собственник на заседание не приглашается, а ситуация обсуждается между членами комиссии, но иногда граждан обязывают присутствовать на заседании, о дате которого они узнают из уведомления.

Как составить заявление?

В заявлении указывается следующая информация:

• Наименовании инстанции, в которую направляется заявление.
• ФИО и адрес заявителя.
• Требование о пересмотре КС земли с указанием местоположения участка.
• Основания для оспаривания.
• Перечень документов.

Заявление – первый и самый важный этап процедуры. Если оно составлено правильно, то процедура пересмотра КС будет инициирована. В ином случае последует отказ.

Самые частые причины отказа:

• Нет документов, подтверждающих рациональность выдвинутых требований либо они поданы в сомнительном виде (например, ксерокопия слишком неразборчива и пр.).
• Пропущен срок давности подачи заявления.
• Оспариваемая КС равна рыночной.

Если заявление о пересмотре КС не было принято, то можно подавать иск о пересмотре в суд.

Сроки

Дело о КС земельного участка рассматривается на протяжении 1 месяца с момента подачи заявления. Положительное решение комиссии даст ход проведению повторной оценки надела. Максимум через 5 дней результаты оценивания будут направлены в Росреестр и ФГБУ.

А вот сроки судебного разбирательства могут затянуться. Точных сроков здесь нет, потому что каждое дело индивидуально.

Снижение стоимости через суд

Поскольку подобные дела носят административный статус, требовать снижения КС земли можно в разных судах:

• областном;
• краевом;
• республиканском;
• федеральном.

В выбранную судебную инстанцию направляется исковое заявление с требованием о пересмотре КС. Это можно сделать в течение 3 лет с момента установления цены.

Но прежде следует обязательно провести оценку рыночной стоимости участка земли, что станет ключевым доказательством необъективности установленной КС. Причем разница между КС и РС не должна быть менее 10 %.

В исковом заявлении указывается следующая информация:

• Адрес, кадастровый номер, площадь и другие важные детали, касающиеся земли.
• Сведения о текущей КС с указанием даты внесения изменений.
• Показатель рыночной стоимости.
• Описание ущемлений интересов заявителя (например, высокий налог на землю или др.).
• Просьба о снижении КС земли с приравниванием к рыночной цене.

К иску прилагаются следующие документы:

• квитанция об оплате госпошлины;
• документы на земельный участок (копии);
• результаты государственной оценки;
• копия отчёта о независимой оценке с указанием актуальной рыночной цены;
• доказательства некорректности сведений, используемых при определении КС;
• почтовые квитанции, подтверждающие обращение за пересмотром оценки в комиссию.

Важно, чтобы независимую оценку проводила авторитетная компания. Тогда в её объективности не возникнет сомнений.

Процесс снижения КС

Судебный процесс по оспариванию стоимости земли состоит из следующих этапов:

1. Проведение оценки рыночной стоимости земли. Результат послужит главным доказательством того, что оспаривание инициировано не зря.
2. Подача заявления и документов.
3. Рассмотрение дела.

На суд приглашаются:

• заявитель;
• представитель кадастровой палаты;
• сотрудник Росреестра;
• представитель органа субъекта РФ, утверждавшего некорректные результаты оценки в регионе.

Они анализируют ситуацию и обсуждают, можно ли уменьшить КС участка и имеются ли для этого основания.

Среди третьих лиц на заседании могут присутствовать соседи, бывшие собственники и другие граждане или организации, имеющие отношение к рассматриваемому участку.

Стоимость снижения оценки

Оценочные услуги независимого эксперта стоят от 15 тыс. руб. Услуги посредников обойдутся в среднем в 25 тыс. руб. Помимо того, нужно будет заплатить:

• 350 руб. – за корректировку устаревших данных в учётной документации;
• 200 руб. для физлиц и 1000 руб. для юрлиц – за выписку из ЕГРЮН;
• 200 руб./4 000 руб. — за исковое заявление в суд;
• 40 тыс. руб. — за отчёт и оформление РС земли;
• 30 тыс. руб. – представителю клиента в комиссии;
• 80 тыс. руб. – за представление в суде.

Как видите, в целом пересмотр кадастровой стоимости обойдётся дороговато, но зато в дальнейшем снизятся налоги на землю и другие расходы. Так что, как говорится, «овчинка выделки стоит».