Процедура выделения доли в квартире

Ситуация, когда одной квартирой владеют сразу несколько собственников – довольно распространенная.

Нередко по той или иной причине необходимо провести процедуру выделения долевой собственности в квартире.

Как выделить долю в квартире и что при этом необходимо сделать, будем разбираться вместе.

Выделенная доля – что это?

Для начала нужно понимать, что такое выделенная доля в квартире. Так называют юридическую процедуру, которая проводится с целью закрепления за конкретным человеком распоряжаться частью квартиры.

Заинтересованный в данной процедуре собственник обязан обеспечить полную автономность своей территории. Данное обязательство, как и прочие нюансы долеобразования, прописаны в ст. 252 ГК.

Доля может выражаться в форме жилой площади или в натуральном виде. Как правило, это одна из нескольких комнат, для которой прописан определенный порядок использования.

Долевая собственность предполагает как минимум двух собственников. Бывают ситуации, при которых собственники желают стать обладателем отдельной части жилья, которой можно распорядиться по собственному усмотрению. Как провести процедуру выделения доли, с чего начать и сколько стоит это «удовольствие» в 2024 – обо всем по порядку.

За счет чего достигается выделение доли в натуре из общей долевой собственности:

• определяется порядок пользования, например, санузлом;
• совместная собственность делится на доли;
• часть квартиры выделится для проведения продажи, дарения или других процедур.

Может возникнуть несколько вариантов развития событий.

Стандартный – квартира не делится в виду специфической планировки. В этом случае стороны обговаривают, кому какая часть квартиры будет принадлежать, а какая будет находиться в совместном пользовании.

Второй вариант – идеальный. В этом случае квартира делится пополам и каждый получает свою долю в личное пользование и может распоряжаться ею на собственное усмотрение.

При желании собственник, даже если он в квартире один, также может провести процедуру выделения доли из общей долевой собственности в квартире и распоряжаться ими на свое усмотрение, например, подарить или оставить в качестве наследства.

Выделение долей можно сделать только в приватизированной квартире, владельцам муниципальной квартиры такая возможность недоступна.

В каких случаях необходимо выделение доли?

Чаще всего данная потребность возникает у совладельцев, которые по тем или иным причинам находятся в состоянии конфликта. Супруги на стадии развода, наследники, не сумевшие договориться о том, как поступить с общим наследством.

Выделять доли имеет смысл в том случае, если:

• возникла необходимость продать не всю квартиру, а лишь ее часть, например, дочь решила обустроить свое собственное гнездышко, но в виду нехватки личных средств она решает продать свою долю в родительской квартире;
• бывшие супруги не желают жить под одной крышей – также можно воспользоваться своим правом собственности и продать долю;
• один из собственников желает распоряжаться своей долей не оглядываясь на остальных совладельцев, например, при решении судьбы общего наследства и т.п.

Выдел доли квартиры – законное право каждого собственника, которым он может воспользоваться. Это правило действует даже в отношении недавно перешедшего в пользование имущества.

Как определить долю в квартире?

В гражданском кодексе прописано, что недвижимость может находиться не только в долевой, но и в совместной собственности, именно такое право чаще всего оформляют супруги на совместно приобретенную квартиру.

В этом случае размер доли каждого супруга не определен, но это не мешает пользоваться им имуществом. Как провести процедуру выделения доли в квартире в натуре в этом случае?

Законодательством прописано, что размер долей собственников считается равным, если в соглашении нет другого.

Например, если супруги не составили брачный контракт, по которому прописано, что муж, например, владеет 70% от квартиры, а жена – 30%. В этом случае при разделе имущества муж может претендовать на 7/10 от квартиры, в то время как жена всего на 3/10.

Когда выдел доли невозможен?

Есть и противоположная ситуация, при которой выдел доли в квартире становится невозможным:

1. В том случае, если выделение доли создаст угрозу несущей конструкции или затруднит доступ к местам общего пользования, например, будет перекрыт доступ на кухню или в ванную.
2. Выдел долей нарушит интересы отдельных граждан или организаций, например, кредиторов, иждивенцев, инвалидов.
3. Вновь образованные жилые комнаты станут непригодными для проживания, что является прямым нарушением жилищного кодекса РФ.

На практике выдел в натуре чаще всего затруднителен и не всегда оправдывает поставленные цели.

Выделить долю в однокомнатной квартире – невозможно, так как нельзя обеспечить изолированное проживание собственников. Выделение доли в коммунальной квартире возможно только в том случае, если в ней больше одной комнаты.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

Итак, собственники приняли единственное возможное в своей ситуации решение – проводить раздел квартиры. Это может произойти по двум вариантам: раздел в натуре или в денежном эквиваленте.

В натуре

Как выделить комнату из доли в квартире? На первый взгляд куда проще в квартире выделить отдельную комнату, тем более если площадь квартиры с легкостью позволяет провести данную манипуляцию. Но учтите, что размер помещений должен равняться стоимости части совладельца.

Есть еще один важный момент, общая площадь квартиры должна быть не менее 28 кв.м. Это требование прописано в СНиП 31-01-2003. Стоит сразу отметить, чтобы соблюсти эти два требования в обязательном порядке потребуется перепланировка, что не всегда возможно: ремонтные работы, подведение коммуникаций, перевод нежилой площади в жилую – все это хлопотно и в результате встанет в копеечку.

Если в квартире имеется незаконная перепланировка, это лишь усложнит задачу. Ведь сначала придется устранить данное нарушение и узаконить проведенную ранее перепланировку, и уже только после этого приступать к выделению долей.

В денежном эквиваленте

Как вариант, можно провести раздел по второму варианту – выплата долей собственникам. Данная процедура происходит, если:

• выделенная доля окажется больше долей остальных собственников, в этом случае гражданину придется доплачивать за часть доли остальным собственникам.
• доля уступает в размере другим долям, в этом случае компенсация положена уже самому собственнику.

Допустим еще один вариант развития событий, собственник совсем отказывается от своей доли в данной квартире, в этом случае он получает деньги за свою долю от других собственников. А его доля отходит в собственность другим собственникам.

Бывают и такие ситуации, когда доля собственника слишком мала, но при этом сам собственник не заинтересован в ее выделе или провести эту процедуру вовсе невозможно. В этом случае собственники обращаются в суд и без учета мнения владельца доли назначают компенсацию ему за его долю.

Способы выделения доли в натуре в квартире

Разделить квартиру на доли можно как по соглашению собственников, так и в судебном порядке:

1. Договорной режим – в этом случае собственники самостоятельно приходят к решению, которое устроит обе стороны. При этом вовсе не обязательно придерживаться принципа «равенства» и стремиться к тому, чтобы выделенные доли соответствовали друг другу. Достигнутая договоренность прописывается в соглашении и закрепляется нотариальной печатью. Желание участвовать в данном процессе – обязательное условие для этого вида соглашения. Если хотя бы один из собственников против проведения раздела квартиры в таком порядке, процедура проходит в судебном порядке.
2. Через суд – в этом случае по требованию владельца долей или при совместном обращении в суд. За основу деления берется простое правило, если собственников двое, то имущество делится пополам, если четверо, то каждый получит по четвертой части квартиры.

Как выделить долю в квартире через суд: пошаговая инструкция

Итак, мы определились, что размер доли каждого претендента будет напрямую зависеть от размера квартиры и количества претендентов на это имущество.

В этом случае претендент вправе рассчитывать на равные доли в имуществе, но могут быть и исключения из правил. Как подать заявление на выделение доли в квартире?

Порядок действия, алгоритм

Как выделить комнату из доли в квартире? Первое, что волнует владельцев – с чего начать? В первую очередь заинтересованные лица должны подать исковое заявление против остальных собственников.

В этом случае спор будет рассмотрен в судебном порядке:

1. Определиться с вариантом выдела долей: в натуральном или денежном эквиваленте.
2. В любом случае собственникам дается возможность мирным путем решить конфликт и самостоятельно договориться о решении проблемы.
3. Провести экспертную оценку, данный отчет включает в себя техническую документацию, варианты выдела долей, количество долей и соотношение их между собой, изношенность жилого помещения, информацию о рыночной стоимости объекта и окончательную сумму разграничения доли в натуре.
4. Составить исковое заявление о проведении процедуры выдела в натуре, приложить оплаченную квитанцию, процедура облагается госпошлиной.
5. Направить пакет документов в суд.
6. Дождаться слушания дела и решения суда. При несогласии с ним, его можно обжаловать.

Процесс считается завершенным, когда завершится процедура государственной регистрации изменений.

Необходимые документы

Прежде чем обращаться в суд, истец должен подготовить полный пакет документов. Какие документы для этого нужны:

1. Документ, удостоверяющий личность – паспорт, свидетельство о рождении детей.
2. Документы на квартиру – техпаспорт, выписку из ЕГРН, в которой прописаны кадастровые данные на данный объект недвижимости.
3. Экспертные – оценка жилого помещения специалистами БТИ, при этом должен прилагаться акт планируемого выдела долей.
4. Квитанция об оплате услуги;
5. Документы, подтверждающие право собственности на данную квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор обмена или дарения и т.п.

Потрудитесь заранее сделать копии со всех оригиналов, так как специалист будет формировать свой пакет только из них. Приготовьтесь к длительному ожиданию, так как процесс может занять от двух месяцев до полугода.

Стоимость

Стоимость госпошлины за определение доли в квартире через суд – не самый бюджетный вариант решения проблемы. Юристы расходятся в мнении о том, как следует считать данную госпошлину.

Одна группа юристов настаивает на том, что такая группа исков относится к неимущественному характеру, а значит не может стоить больше 300 рублей. Но вторая группа юристов, и таких – большинство, убеждены, что стоимость такой госпошлины нужно считать от цены иска, то есть от кадастровой стоимости образуемой доли.

То есть, перед тем, как оплатить стоимость иска, необходимо заказать оценку общего имущества. Минимальная стоимость искового заявления может составлять 300 рублей, максимальная – 60 000 рублей.

При этом стоит понимать, что если истец оплатит минимальные 300 рублей, а в результате выяснится, что стоимость иска гораздо выше, суд попросту не станет рассматривать данное заявление до тех пор, пока не будет внесена недостающая часть госпошлины.

Судебная практика

На практике очень редко бывают случаи, когда требуется выдел доли в натуре общей стоимостью меньше 50 000 рублей. Поэтому данные заявления рассматривают городские, районные суды.

Довольно часто в судебной практике рассматривают иски о лишении граждан их доли в квартире. Чаще всего такое происходит в результате задолженности по ипотечному или кредитному обязательству перед банком. В этом случае на имущество налагается арест, сюда входит и доля в натуре, которая была выделена из общего имущества.

Нередко в суд обращаются собственники долей, чьим имуществом незаконно пытаются завладеть другие собственники.

Что можно сделать с полученной долей?

После того, как доля выделена, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Продажа

Данный вариант распоряжения встречается чаще всего. Так как именно с этой целью чаще всего собственники и проводят процедуру выдела долей.

Но стоит отметить, что в первую очередь продавец обязан предложить выкуп своей доли другим собственникам квартиры. При этом цена не должна отличаться от той, которая в последующем будет предложена третьим лицам.

Только в том случае, если совладельцы откажутся выкупить долю, собственник может предлагать свою долю третьим лицам, но не меньше, чем через месяц после получения отказа.

Учтите, факт отказа от покупки доли у совладельца должен быть подтвержден в письменном виде. Это будет свидетельством того, что владелец доли честно соблюдал все условия сделки.

Нередко собственники торопятся, не желая тратить время на процедуры по выделению долей, полагая, что можно продать долю в квартире без выделения в натуре. Но это пустая трата времени.

Любое отчуждение – продажа, дарение и прочее, невозможно до тех пор, пока процедура по выделению долей не будет проведена. Так как процедура становится возможной только после государственной регистрации прав на данную недвижимость. Такого понятия как «доля» в принципе не существует.

Дарение

Это самый простой способ передачи доли – подарить ее родственнику или третьему лицу.

Но в этом случае даритель не вправе требовать от одариваемого какую-либо денежную сумму за свою собственность.

Если будет зафиксировано, что даритель получил за свою недвижимость деньги, сделка будет признана притворной. Что повлечет серьезное наказания для нарушителя – дарителя.

Аренда

Данный вариант не исключен. Но, как и в предыдущем случае, собственник в первую очередь обязан предложить свою долю для аренды другим собственникам. Только в случае отказа он может предлагать свои квадратные метры третьим лицам.

В этом случае наймодатель заключает с арендатором договор аренды и только после этого передает ему ключи от комнаты. При этом письменное согласие других собственников на подписание данного договора – обязательное условие.

При отсутствии разрешения от других собственников они могут обратиться в суд.

Видео: Выделение доли в квартире