Как продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Для собственного удобства владельцы часто производят в квартире грандиозный ремонт, причем не просто отделывают стены или потолки, а делают перепланировку, но никак ее документально не оформляют.

И тут возникает необходимость в продаже жилья. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и какие вероятные трудности могут возникнуть при оформлении сделки?

Какая бывает перепланировка?

Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.

Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.

Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.

Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.

Разрешение не нужно

Нужно ли при продаже квартиры узаконивать перепланировку? По закону некоторые изменения к переустройству не относятся. При таких переделках нет необходимости согласования с бюро техинвентаризации.

К таким изменениям относят:

• встроенную демонтированную мебель;
• установка дополнительной двери в стене, не имеющей несущего значения;
• остекление лоджии либо балкона без изменения размеров;
• установка легких перегородок;
• перенесение технического оборудования в пределах одного помещения;
• монтаж пластиковых окон;
• снос перегородки в санузле, которая не имела несущее значение.

Подобные изменения никак не нарушают изначальную планировку жилого объекта, а потому не требуют согласования и внесения в техпаспорт.

А вот удаление перестенка между комнатами уже считается нарушением первоначального плана, а потому требует соответствующего оформления и внесения в техплан квартиры.

Запрещенные изменения

На определенную перепланировку обязательно требуется разрешение БТИ. Если изменения внести без соответствующего согласования, то в дальнейшем их не удастся узаконить.

Запрещено проводить работы, в результате которых:

• помещение становится непригодным для проживания;
• снижается качество условий проживания соседей;
• нарушаются строительные и санитарные нормы, правила пожарной безопасности и пр.

Подобные изменения не могут стать законными. Если их обнаружат, то владельца жилплощади обяжут все вернуть на прежнее место.

Если переделка не запрещена законом, но предполагает изменение изначального плана жилого объекта, то ее обязательно надо предварительно согласовать. К таким изменениям относят объединение лоджии с комнатой, снос не несущей стены и пр.

Эти преобразования требуют разрешения. Если раньше его не получили, то есть возможность уже после переделки согласовать и внести ее в техпаспорт. Тогда не придется искать способы, как с перепланировкой без разрешения продать квартиру.

Можно ли продать жилье, где перепланировка не узаконена?

Продажа квартиры с незаконными перепланировками возможна, поскольку прямых запретов на данные действия не существует. Но собственникам подобного жилого объекта стоит помнить, что покупатели часто проводят сверку документов с реальным расположением в техпаспорте.

Если ранее продавец не уведомил о внесенных изменениях, а потом потенциальный покупатель их обнаружил, то это может негативно отразиться на репутации продавца, и сделка не состоится.

Не важно, кто производил перестройку, возвращать прежнее состояние или регистрировать внесенные изменения в квартире придется уже новому хозяину. Обычно покупатели, узнав о потенциальных проблемах с квартирой, отказываются от ее покупки.

Хотя можно попытаться уговорить их на сделку за счет снижения цены. На практике незаконная перепланировка снижает стоимость жилья примерно на 10%. Считается, что такая скидка выполняет функцию компенсации новому владельцу за вероятные неудобства с перепланировкой.

Но в целом продать недвижимость с несогласованной перепланировкой возможно. Главное, чтобы площадь общего и жилого назначения в техпаспорте совпадали с фактическими значениями. А также важно соблюдать все требования безопасности в плане строительных, санитарных и пожарных норм.

Особенности сделок с подобными квартирами

Обычно при наличии в квартире неузаконенных изменений владельцы стараются продать ее до получения нового техпаспорта. Обычно подобный документ меняется раз в пятилетку.

Если же этого не сделать, то для обновления документа придется вызывать инспектора из БТИ. Специалист сразу заметит несоответствие техпаспорта реальной планировке.

Купля-продажа таких проблемных квартир обычно осуществляется за наличные деньги. Такой расчет помогает минимизировать вмешательство контрольных органов и снижает вероятность возникновения проблем с БТИ.

Но на сегодня крайне мало платежеспособных граждан, имеющих возможность приобретения недвижимости за наличные средства. Чаще люди обращаются за ипотекой, при которой вся документация тщательно перепроверяется. Потому продать такую квартиру будет крайне сложно.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Если же покупатель с продавцом обговорили все условия, договорились о совершении сделки, определились, кто будет решать нюансы с перестройкой квартиры, то в дальнейшем процедура купли-продажи проходит по традиционному сценарию.

Алгоритм действий

Итак. Решено продать квартиру, в которой проведены некоторые изменения. Как поступить. Изначально лучше предупредить покупателя о наличии изменений.

Стоит отметить, какие изменения могут потребовать возврата в прежнее состояние или регистрации в БТИ, обозначить стоимость возможных трат и сделать скидку на получившуюся сумму. Тогда шансов продать недвижимость будет максимально много.

В остальном процесс продажи традиционный:

1. Оформляется договор купли-продажи. Рекомендуется указать в нем, что покупатель предупрежден относительно перепланировки и сам будет устранять проблему.
2. Подписание договора. Можно заверить его нотариально, хотя можно обойтись и без этого. Но документ должен пройти обязательную регистрацию.
3. Составление и подписание акта приема-передачи. Обычно оплата производится именно на этом этапе. Продавец забирает оплату и отдает документы, теперь никакого отношения к жилью он уже не имеет.
4. Регистрация прав собственности. Этим вопросом занимается человек, купивший недвижимость. В Росреестр вносятся изменения на основании договора купли-продажи и прочих документов.

Процесс аналогичен традиционной сделке по продаже жилья, потому трудностей не вызывает.

Какие документы понадобятся

Для продажи потребуется предоставить пакет документов, включающий:

• паспорта покупателя и продавца;
• техпаспорт на продаваемый жилой объект;
• справка об отсутствии задолженности по коммуналке;
• выписка из ЕГРН;
• справка из домовой книги о наличии прописанных в квартире людей;
• любые бумаги, подтверждающие и разрежающие перепланировку (при наличии);
• акт приема-передачи жилого помещения.

Если в сделке косвенно задействованы третьи лица, то может потребоваться согласие супруги на продажу или разрешение из органов опеки.

Сколько стоит и как долго оформлять?

Кроме суммы за саму жилплощадь и вероятных трат на обратную перепланировку, либо ее узаконивание, покупатели несут расходы в виде госпошлинного сбора за оформление права собственности. Сумма пошлины на 2024 составляет 2000 рублей.

По достижении основных договоренностей срок проведения сделки обычно занимает пару-тройку часов. Если же считать время от встречи покупателя с продавцом до окончательной передачи квартиры новому хозяину, то на это может уйти 2-7 дней.

Оформление права собственности в Регпалате обычно занимает около 2 недель со дня принятия документов.

Способы узаконивания перепланировки

Иногда покупатель очень хочет приобрести именно эту квартиру, но не хочет заниматься легализацией перепланировки. В подобной ситуации тоже есть решение.

Покупатель может передать хозяину квартиры часть денег в качестве предоплаты, а тот спокойно узаконит проведенные изменения в БТИ, либо возвращает все в прежнее состояние до фактической продажи. Чаще именно так и бывает.

Но лицо, приобретающее квартиру, может и самостоятельно заняться вопросом узаконивания, особенно, когда покупатель сам хочет внести какие-то изменения по собственному усмотрению.

Если оформлять проведенные работы до продажи, то так будет значительно проще провести сделку. Снижать стоимость квартиры для привлечения клиента уже не придется.

Мало того, цену можно даже повысить, если проведенные изменения значительно улучшили условия проживания. Да и покупателю не придется страдать от последствий продажи квартиры без документов на перепланировку.

До изменений

Владелец жилплощади должен четко понимать, что именно он собирается менять в квартире. На основе техпаспорта с четким планом всех комнат проводится планирование предстоящей перестройки.

Некоторые действия, которые затрагивают коммуникации, придется согласовать с водоканалом и пожарным инспектором. Если дом внесен в перечень архитектурных или исторических памятников, то перестраивать квартиру в нем собственнику не разрешат.

Что потребуется:

1. Если планируются значительные изменения, нужно заказать проект в специализированной лицензированной фирме.
2. Если же глобальных работ не ожидается, то достаточно предоставить собственноручно нарисованный эскиз.
3. Также потребуется предоставить документацию о праве собственности на квартиру, а также согласие других владельцев на внесение изменений.

Со всей необходимой документацией собственник направляется в соответствующую организацию и подает заявление на перепланировку или переустройство помещения.

Вся документация проверяется, изучается план предполагаемых изменений. Специалисты проверяют, затронет ли переустройство несущие стены, коммуникации и пр.

Решение выдается примерно спустя 2 месяца. Если переустройство разрешено, то указываются сроки, в которые следует произвести работы.

По завершении перепланировки оформляется новый техпаспорт, проходит регистрация и изменение кадастрового плана в Росреестре. Вот теперь можно продать квартиру без всяких проволочек.

После перепланировки

Легализацией проведенных переустройств может заниматься сам продавец или новый владелец жилья после переоформления права собственности. Оформление будет более сложным, чем до проведения изменений.

Для легализации потребуются те же документы, которые направляют в администрацию. Остается дождаться визита инспектора, который заверит несоответствие произведенных изменений с предоставленным техпланом.

Спустя определенный срок комиссия согласует перепланировку, либо вынесет отрицательное решение с указанием причин.

Как выявляется незаконное перепланирование?

Зачастую собственники считают согласование перестройки необязательным делом, поскольку вмешаться в их квартиру никто не сможет. Но все не так радужно.

К вам могут заявиться с проверкой, если:

• вследствие перестройки звукоизоляция с соседями сильно снизилась, они заподозрили нарушения и написали жалобу в жилинспекцию;
• завистливая соседка зайдет за солью, увидит изменения и напишет жалобу, куда следует;
• при перестройке допущены нарушения строительных требований, что привело к сбоям в работе общедомовых коммуникаций или к аварии, это может заставить жильцов заподозрить нарушения и обратиться в инспекцию;
• периодически коммунальщики ходят по квартирам для сверки данных по счетчикам, именно во время такого визита сотрудники могут обнаружить наличие переделок.

В любой момент о незаконной перестройке может стать известно в жилинспекции. Тогда владельцам квартиры придется отвечать.

Что грозит за неузаконенную перепланировку?

При выявлении незаконной перестройки минимум, что грозит собственникам – штрафное взыскание в 2-2,5 тысячи рублей. Это в случае, если изменения не коснулись конструкций несущего значения, не нарушили строительные или пожарные нормы.

Если же неузаконенное перепланирование квартиры имеет более серьезные последствия, то штрафные санкции могут составлять уже 5 тысяч. При этом владелец должен будет вернуть жилой объект в то состояние, которое указано в техпаспорте, что потребует более весомых расходов.

В более тяжелых случаях, когда переделки привели к реальному ущербу здоровью третьих лиц, то собственнику придется оплачивать компенсацию.

При отказе от регистрации перестройки собственника могут выселить с жилплощади, а квартиру продать посредством аукциона (ЖК ст. 29).

Продать жилое помещение, имеющее перепланировку, не оформленную документально, можно. При этом риски при подобных сделках накладываются на потенциального покупателя, ведь теперь он будет заниматься легализацией проведенных изменений. Но юристы советуют гражданам избегать подобных приобретений, чтобы не сталкиваться с лишними проблемами по оформлению.