Налог при продаже квартиры

Уплата налога с реализации квартиры является обязанностью тех граждан РФ, которые продали недвижимость.

Уклонение от этого закона может повлечь за собой административную ответственность.

В каком случае платится 13% налог? Как заплатить НДФЛ с продажи недвижимости и какие льготы предусмотрены в налоговом законодательстве РФ?

Налог на продажу недвижимости для физических лиц

Физлица, продавшие жилой объект, обязаны уплатить налог на доход в размере 13%, полученного с реализации недвижимости. Основанием для уплаты является поданная декларация и документы, подтверждающие владение и реализацию квартиры.

Налоговый кодекс устанавливает срок, до которого документы передаются в налоговую службу для проверки, – 30 апреля, следующего за отчётным годом. Это означает, что по сделке купли-продажи квартиры, совершённой в 2018 году, необходимо отчитаться до 30.04.2019 г.

Подача налоговой декларации – обязанность каждого налогоплательщика. Так или иначе орган ФНС будет извещён о том, что сделка купли-продажи была совершена, поскольку переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре. Не стоит пытаться обойти закон, чтобы избежать уплаты налога.

Ещё одно законодательное новшество – установление минимальной стоимости, за которую можно продать имущество, что позволяет сократить случаи умышленного занижения с целью избегания налогообложения.

С 2018 г. нельзя продать жильё по очень низкой цене. Согласно ст. 217 НК РФ, сумма проданной недвижимости не может быть менее 70% от её кадастровой стоимости на начало года, в течение которого жильё было реализовано.

С какой суммы платится налог при продаже квартиры?

Налог при продаже квартиры рассчитывается исходя от суммы полученной выгоды. Чтобы узнать эту выгоду, необходимо предоставить документ о покупке и продаже жилого объекта. Разница между значениями и покажет сумму выгоды. С неё и будет исчисляться 13% НДФЛ.

Если проданная квартира была получена в виде дара или иными путями, не указывающими на сумму приобретения, то применяется налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Однако это касается только объектов недвижимости, полученных до 2016 года.

Рассчитывается налог в этом случае так: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн. руб. составит налогооблагаемую базу. Высчитав из неё 13%, получим сумму налога, которую нужно будет внести в бюджет.

Обратите внимание! Правом имущественного вычета при продаже квартиры можно воспользоваться неограниченное количество раз в течение жизни, но только 1 раз в течение 1 календарного года.

Это значит, что, реализовать в течение 1 года можно несколько жилых объектов, находившейся в собственности менее 3 лет (государство не ограничивает количество таких сделок), но применить имущественный вычет можно на сумму не более 1 млн. руб.

Кто платит: покупатель или продавец?

Согласно п. 1 ст. 207 НК РФ, плательщиками НДФЛ являются продавцы — физлица, признанные налоговыми резидентами РФ, а также граждане, не являющиеся налоговыми российскими резидентами, но получающие доходы на территории РФ.

Налоговыми резидентами принято называть лица, не покидающие территорию России более чем на 183 дня в году.

Согласно п. 3 ст. 208 НК РФ, жилое имущество, находящееся в собственности у гражданина РФ за территориальными пределами России, также облагается налогом с продажи.

Реализация доли жилого объекта также облагается налогом. В этом случае дольщики обязаны выплачивать НДФЛ в процентном соотношении исходя из размера имеющихся у них долей.

Каждый дольщик выплатит 13 % от фактической прибыли, полученной от продажи части жилья, которой он владел.

Какая сумма не облагается налогом при продаже недвижимости?

В новом законодательстве не указана конкретная сумма, которая не облагается налогом при реализации недвижимости в 2024 году. Обозначены лишь условия ограничения налогообложения.

Так, например, если недвижимость, находилась в законной собственности гражданина более 5 лет, то доход от её продажи налогообложению не подлежит.

В случае получения жилой недвижимости по договору дарения между близкими родственниками, в категорию которых входят родители и дети, братья и сёстры, супруги, внуки, бабушки и дедушки, налог с продажи платить также не нужно.

Если недвижимость была преподнесена в дар близкими родственниками, получена в наследство, по договору ренты или приватизирована в своё время, то продавец освобождается от уплаты налога с её продажи, но при этом не освобождается от предоставления налоговой декларации.

Нужно ли платить пенсионеру?

Налоговый кодекс РФ не вносит граждан пенсионного возраста в категорию льготников по уплате НДФЛ. Это означает, что все граждане, получающие доход от реализации недвижимости, обязаны платить налоги.

Пенсионеры могут на общих основаниях воспользоваться правом имущественного вычета при исчислении налогооблагаемой базы.

Они так же, как и все граждане, обязаны подавать налоговую декларацию, если владели жилым объектом менее установленного законом срока. В ином случае на них будут наложены штрафные санкции.

Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Собственнику, владевшему квартирой менее 3 лет (с 2016 г. — менее 5 лет), при её продаже придётся внести налог на доходы в размере 13% от вырученной суммы.

При этом он может получить вычет налогооблагаемой суммы не только на покупку, но и на дополнительные расходы, которые он понёс (ремонт, переоформление и пр.)

В 2024 году правом продать жильё через 3 года после получения собственности обладают люди, получившие квартиру по наследству, в дар или граждане, приватизировавшие имущество. При покупке жилья у застройщика по договору долевого участия действует правило 5 лет.

Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Законом ФЗ-№ 382 внесены изменения в Налоговый Кодекс РФ. Сколько нужно прожить в квартире, чтобы продать её без уплаты налога?

Закон оговаривает следующие сроки:

• 3 года для квартир и домов, полученных в дар или приобретённых до начала 2016 года;
• 5 лет для тех, чьё право собственности на квартиру зарегистрировано после 1 января 2016 г.

Таким образом, срок законного владения жилым имуществом является ключевым условием для расчёта налога НДФЛ с продажи недвижимости. Однако в некоторых случаях можно продать жильё после 3 лет владения.

К примеру, квартиру, полученную по наследству, можно продать уже через 3 года владения.

Продавцу не надо будет платить НДФЛ, если он получил жилой объект в наследство до 01.01.2016 г. Если же квартира была получена после 2016 года, то продать без исчисления налога её можно будет только через 5 лет.

Как рассчитать налог?

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ, российские граждане вправе воспользоваться при расчёте налога формулой «Доходы – расходы».

То есть продавец недвижимости может учесть все затраты, которые он понёс, а именно:

• на приобретение жилого объекта;
• оплату проектной документации;
• покупку стройматериалов;
• подключение коммуникационных сетей;
• оплату ремонтных работ и пр.

Все расходы, связанные с продаваемой недвижимостью, должны быть подтверждены документально!

Для расчета налога необходимо учесть следующие факторы:

• Как была изначально приобретена квартира: куплена, получена в дар или наследство.
• Длительность нахождения жилья в собственности.
• Время приобретения – до 2016 года или после, более или менее 3/5 лет.
• Стоимость реализованного жилого имущества – фактическая и кадастровая.

Срок владения недвижимым имуществом не влияет на оплату госпошлины при его реализации. Госпошлина в любом случае вносится до регистрации сделки в МФЦ или Росреестре без права отсрочки внесения платежа. Величина пошлины зависит от существенных условий договора.

Сумма для расчёта налогового платежа будет равна кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Например, если гражданин продал квартиру за 2,5 млн. руб. при её кадастровой стоимости в 2,7 млн. руб., налог будет исчисляться не с суммы, указанной в договоре, а с кадастровой стоимости, умноженной на установленный законом коэффициент: 2700000*0,7=1890000 руб.

Порядок уплаты налога

Чтобы заплатить налог с продажи квартиры, необходимо обратиться в местный орган ФНС с такими документами, как:

• декларация 3-НДФЛ;
• паспорт + копия;
• правоустанавливающий документ на жилой объект;
• договор купли-продажи;
• документ (расписка, чек, квитанция), подтверждающий получение денег от покупателя за квартиру.

Дополнительные документы, предоставляемые в ФНС при необходимости:

• копии бумаг, подтверждающих какие-либо расходы на квартиру (по формуле «Доходы-расходы»);
• заявление на налоговый вычет.

После проверки документов гражданину выдаются реквизиты, по которым он перечисляет налог в любом банке на территории РФ.

Лица, освобождённые от уплаты НДФЛ, вправе не обращаться в ФНС с декларацией (п. 4 ст. 229 НК РФ).

В завершение стоит ещё раз напомнить о том, что при нарушении сроков предоставления декларации или попытки избежать уплаты налога на полученную прибыль от реализации жилой недвижимости, продавцу будет начислен штраф в определённом процентном соотношении к налоговому платежу.