Кто такой наниматель жилого помещения?

Приобретать своё жильё для многих граждан очень дорого. Позволить себе такую роскошь, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость, может далеко не каждый.

Поэтому чаще всего люди снимают жильё, являясь полноправными владельцами квартир, принадлежащих на правах собственности другим лицам.

Получая в пользование жильё, гражданин приобретает определенный набор прав и обязанностей по использованию жилого помещения. Такая аренда обычно носит возмездный характер.

Наниматель жилого помещения – это то лицо, которое заключает договор найма квартиры с ее собственником и за определенную плату проживает там в течение срока действия договора. Взаимоотношениям нанимателя и наймодателя в ГК РФ посвящена целая глава.

Понятие нанимателя и найма помещения

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.

В договоре найма участвуют две стороны: наниматель и наймодатель. Первый получает за определенную постоянную плату изолированное жильё для проживания его и членов его семьи, второй – получает деньги за отданное в распоряжение жильё.

Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

• в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
• в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Жилье для сдачи в социальный найм принадлежит к государственному или муниципальному жилищному фонду. Собственников в лице физических лиц у него нет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.

Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.

В чем отличие от аренды?

Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.

Проживая в чужой квартире, Вы выступаете в роли нанимателя помещения. Отношения аренды здесь не имеют места быть.

Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.

К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

1. В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.
2. Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
3. Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.

В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.

Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет. При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.

Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий. Однако стать участником социального договора найма не так просто.

Если речь идёт о социальном найме помещения, в роли нанимателей будут выступать по договору все члены семьи, проживающие совместно с главным нанимателем помещения.

Однако до сих пор даже в 2024 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

Что имеет право делать наниматель?

Права нанимателя строго регламентированы нормами ГК РФ и самим договором найма. Нарушение его прав наймодателем может служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.

Наниматель по договору найма вправе:

1. Владеть и пользоваться жильем – ст. 672 ГК РФ.
2. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
3. Продолжать пользоваться жильем даже при переходе права собственности от одного лица к другому – ст. 675 ГК РФ.
4. Требовать от нанимателя привести жильё в пригодное для жизни состояние – ст. 676 ГК РФ.
5. Вселять в жильё любых граждан с согласия собственника – ст. 679 ГК РФ.
6. Вселять в жильё несовершеннолетних без согласия собственника.
7. С согласия наймодателя производить реконструкцию и переустройство жилья.
8. В преимущественном порядке продлить соглашение о найме – ст. 684 ГК РФ.
9. Расторгнуть соглашение с обязательным предупреждением собственника за 3 месяца.
10. Расторгнуть соглашение в судебном порядке, если в нем невозможно жить из-за отсутствия благоустройства не по вине нанимателя.

В роли нанимателя может выступать только дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет.

Являясь пользователем жилого помещения, наниматель обязан содержать его в чистом и пригодном для жизни состоянии, а также оплачивать ежемесячно коммунальные услуги.

Многие не знают, кто должен платить за капитальный ремонт: собственник или наниматель? Фактически жильё принадлежит собственнику, поэтому за капитальный ремонт должен будет платить именно он.

Капитальный ремонт оплачивается по отдельной квитанции, которая никакого отношения не имеет к общим коммунальным платежам. Наниматель вообще может прожить в квартире всего полгода и так и не дождаться капитального ремонта.

Должен ли наниматель платить за содержание и ремонт жилого помещения? За ремонт жилого помещения он должен платить только в том случае, если речь идет о текущем ремонте. Капитальный ремонт оплачивает наймодатель.

За содержание помещения может платить как один, так и другой. Все в этом случае будет зависеть напрямую от условий договора социального или коммерческого найма.

Что обязан делать наниматель?

Помимо прав наниматель несёт определенный набор обязанностей, неисполнение которых может повлечь расторжение договора со стороны наймодателя.

Обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения можно обозначить следующим образом:

1. Использовать жильё по назначению, то есть проживать в нем – ст. 678 ГК РФ.
2. Обеспечивать сохранность квартиры.
3. Поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии.
4. Вовремя оплачивать платежи за пользование жильем.
5. Регулярно вносить коммунальные платежи.
6. Без согласия наймодателя не переустраивать жильё.
7. Без согласия наймодателя не вселять в жильё других жильцов – ст. 679 ГК РФ.
8. Уведомлять собственника о вселении других временный жильцов – ст. 680 ГК РФ.
9. Оплачивать текущий ремонт жилья – ст. 681 ГК РФ.

На основании принципа свободы договора соглашение о найме может содержать в себе и другие обязанности нанимателя, которые не противоречат действующим нормам ГК РФ.

Если наниматель в течение полугода не будет оплачивать коммунальные платежи, наймодатель может начинать в отношении него процедуру утраты права пользования помещением.

Если на жильца будут жаловаться соседи, он будет вести асоциальный образ жизни, то по инициативе собственника помещения он будет лишён права пользования через суд и выселен из квартиры.

Единичный факт повреждения или уничтожения имущества также будет служить основанием для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае использования жилья не по назначению наниматель также будет подлежать выселению. Это может произойти, если он начнёт вести коммерческую деятельность в квартире.

Права и обязанности наймодателя

Наймодатель также имеет определенный набор прав и обязанностей в отношении своего жилья и взаимоотношений с нанимателем.

Он вправе требовать от нанимателя оплаты аренды и коммунальных платежей. Он может инициировать процедуру выселения при нарушении условий договора со стороны нанимателя квартиры.

После окончания срока действия договора собственник должен получить обратно в распоряжение своё жильё.

В ст. 676 ГК РФ зафиксированы основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма. К примеру, он обязан будет заключить новый договор найма с тем же нанимателем, если последний пожелает его продлить. Выбрать другого жильца просто так у него не получится.

Если речь идёт о социальном найме, то наймодатель может запретить вселять в жильё других лиц в случае, если при этом будет нарушена норма площади на каждого жильца.

После заключения социального контракта наймодатель в лице муниципалитета обязан передать жильё в течение 10 дней по акту приема-передачи.

Когда договор перестанет действовать, наймодатель должен будет получить жильё обратно также по акту приема-передачи. Вторая сторона не должна подписывать акт, если второй стороной был нанесён какой-либо ущерб жилому помещению.

Наниматель жилого помещения получает недвижимость всегда во временное пользование для проживания по договору социального или коммерческого найма. Использование жилья для проживания не считается арендой, это найм, в котором нанимателем может выступать только физическое лицо.

Каждая из сторон соглашения несёт свои права и обязанности, нарушение которых влечёт расторжение договора и выселение нанимателя помещения.