Обязанности управляющей компании многоквартирных домов

Обязанности управляющей компании многоквартирных домов Многие граждане не понимают, за что они платят деньги управляющим компаниям, если те ничего не делают?

Что каждый жилец может требовать от организации, которая должна следить за порядком и чистотой во всем доме?

Какие обязанности есть у управляющей компании многоквартирных домов, какие услуги предоставляются бесплатно, а какие – за деньги?

Правовая база

Правительство РФ в 2013 году разработало Постановление № 290, где указан минимальный перечень услуг, которые должна оказывать управляющая компания (далее по тексту – УК) для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества.

С появлением этого документа УК теперь обязаны следить за тем, не течет ли крыша, исправен ли в доме лифт и т. д.

Какие услуги УК должна выполнять бесплатно?

Управляющая компания должна выполнять бесплатно все услуги, которые прописаны в договоре, составленным между нанимателями и исполнителями услуг, а также в калькуляции к договору.

За это собственники квартир ежемесячно оплачивают определенную сумму за содержание и текущий ремонт.

Какие работы должна выполнять УК в отношении несущих или ненесущих конструкций в доме?

Бесплатно УК должна выполнять следующие виды работ:

устранение таких проблем, как коррозия арматуры на доме, трещины, отклонение дома от фундамента; ликвидация гнили и восстановление основания в домах;
в подвале: проверка подвалов на признаки загрязнения, подтопления, захламления; принятие соответствующих мер для устранения таких нарушений; контроль за чистотой и техническим состоянием подвалов;
устранение коррозии балок, протечек в подъездах, проведение восстановительных работ по части утепления, звукоизоляции и гидроизоляции многоквартирного дома;
при нарушении внешнего вида или функциональности столбов или колонн в доме – устранение гнили, грибка, принятие восстановительных мер, связанных с разрушением конструкций; восстановление кладки под опорами балок;
проверка состояния крыш в домах; незамедлительное устранение недостатков: протечек, наледи, сосулек, снега, мусора, грязи и т. п.;
на подъездах: восстановление ступеней, на которых есть сколы и выбоины, обновление маршевых плит, если на них есть трещины, восстановление штукатурного слоя, окраска лестниц краской; для домов с деревянными лестницами – обработка специальными антисептическими средствами;
на фасаде: контроль и устранение нарушений, связанных с плохим освещением в подъездах, с отделкой фасадов, с внешними стенами.

Содержание систем инженерно-технического обеспечения

Управляющая компания должна бесплатно выполнять работы, связанные с нормальным функционированием оборудования и систем в многоквартирном доме, а именно:

Контролировать и проверять техническое состояние мусоропроводов. Если он засорился, тогда она должна незамедлительно убрать мусор. Также в ее обязанности входит чистка, промывка и дезинфекция клапанов ствола мусоропроводов.
Следить за состоянием вентиляции: проверять утепление чердаков, убирать неплотности в вентиляционных шахтах, при необходимости ремонтировать систему холодоснабжения, своевременно открывать и закрывать калорифер.
Проверять и устранять дефекты дымоходов, очагов, каминов. Своевременно очищать дымоходы от сажи и завалов.
Следить за параметрами воды и тепла: температуры, давления, расхода. Принимать необходимые меры, чтобы эти параметры приходили в норму.
Очищать теплообменное оборудование от накипи и коррозии.
Проверять исправность контрольно-измерительных приборов в подвалах и на чердаках.
Осуществлять промывку участка водопровода там, где ремонтники выполняли ремонтные работы.
Проводить испытания системы отопления, осуществлять промывку труб, удалять воздух из системы отопления, проводить пробные пусконаладочные работы.
Проверять состояние лифтов, водопровода, котельных, насосов, газового оборудования.
Организовывать систему диспетчерского контроля, обеспечивать проведение осмотров лифтов.

Другие обязанности управляющей компании

Что входит в обязанности УК по содержанию помещений, которые являются общедомовым имуществом? Так, эта организация должна проводить сухую и влажную уборку лифтовых площадок, лифтов, лестничных площадок, пандусов, холлов, коридоров.

Подоконники, оконные решетки, лестницы, перила, почтовые щитки, а также дверные коробки должны быть чистыми, не пыльными. Мытье окон в подъездах, чистка металлических решеток тоже входит в обязанности УК.

Также она должна выполнять работы, связанные с содержанием земельного участка, который относится к многоквартирному дому:

озеленять и благоустраивать придомовую территорию;
в холодный период года убирать снежные навалы;
очищать крышки люков ото льда и снега;
убирать мусор из урн, которые установлены возле подъездов;
осуществлять уборку на площадках и крыльцах, которые расположены перед входом в подъезд;
в теплое время года подметать, выкашивать газоны, очищать ливневую канализацию и др.

Границы ответственности управляющей компании

Управляющая компания отвечает только за то имущество, которое является общедомовым. То есть, за имущество, находящееся в квартирах жильцов, отвечают собственники этих квартир.

Состав общедомового имущества прописан в Правилах содержания общего имущества. Туда входит система водоотведения, газовые трубы, канализация, стояки до первых соединений или до первого крана, коллективные приборы учета (общедомовые счетчики газа, электричества или другого оборудования).

За что УК имеет право брать деньги с жильцов обслуживающего дома в 2024 году?

Управляющая компания имеет право брать деньги за ремонт или обслуживание лишь того имущества, которое является собственностью отдельного гражданина и не является общедомовой собственностью.

Так, к собственности гражданина, ремонтом которой будет заниматься УК, но за отдельную плату, относятся:

За что УК имеет право брать деньги с жильцов обслуживающего дома в 2024 году?

индивидуальные приборы учета – счетчика на газ, воду, электроэнергию;
газовые и электрические плиты;
батареи центрального отопления;
сантехническое оборудование (водонагреватели, смесители, краны, унитазы, ванны, раковины);
трубы и отводы, отходящие от стояков горячего или холодного водоснабжения после первого крана;
домофоны;
электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, то есть, все то, что находится внутри квартиры.

Согласно Жилищному кодексу бремя содержания квартиры должен нести собственник жилого помещения. Если квартира приватизирована и человек является ее собственником, то именно он должен осуществлять ремонт за свой счет (менять окна, балконные перегородки, обои и т. д.).

Если жилье находится в социальном найме и человек снимает его, тогда в случае появления каких-то проблем (например, сломалась оконная рама, были выбиты окна и т. д.), человек, проживающий в такой квартире, должен написать заявление в муниципалитет с просьбой о проведении каких-то конкретных работ при наличии на то оснований.

После обработки заявления муниципалитет должен создать комиссию, которая рассмотрит необходимость проведения ремонта. И если она действительно посчитает, что ремонт или замена труб или другая проблема требует решения и финансовых затрат, то все расходы на устранение проблемы лягут на плечи муниципалитета.

Что делать, если управляющая компания взяла деньги за ремонт?

Если УК потребовала за свои услуги деньги, при этом по закону и согласно договору, Постановлению № 290 она не должна была взимать плату за свои услуги, тогда человек, который рассчитался с ней, должен:

Направить письменную претензию в управляющую компанию с требованием вернуть деньги, так как ремонт был произведен на общедомовой территории.
Если УК не реагирует на обращение и не дает ему ответ в течение 30 дней, тогда он имеет право подать на нее иск в суд. Если судья удовлетворит просьбу истца, тогда тот получит назад свои деньги, кроме того он может получить моральную компенсацию за нанесенный вред (если докажет, что УК нанесла ему моральный ущерб), а также привлечет УК к ответственности в виде штрафа.

Какие услуги не входят в обязанности управляющей компании?

Многие жильцы многоквартирных домов по своей неграмотности, незнания законов думают, что управляющая компания должна делать в доме и возле дома все.

Чаще всего люди считают, что она обязана (хоть это и не так) выполнять следующее:

убирать деревья, которые растут рядом с домом. Если деревья находятся на придомовой территории, тогда УК должна их рубить при необходимости. Но если дерево находится на территории, которая принадлежит муниципалитету, то УК не несет ответственности за это дерево и за то, какой вред или ущерб оно может принести;
вывозить мусор из дома. Если люди организовали свалку где-то на придомовой территории, а не выбрасывают мусор в специальные контейнеры, тогда управляющая компания не должна убирать его;
проводить внеочередные работы в подъезде. Плановый ремонт в подъездах проворится не раньше 3–5 лет, об этом речь идет в договоре между УК и собственниками многоквартирных домов. Если же в подъезде кто-то обрисовал стены или содрал краску раньше обозначенного в договоре срока, то управляющая компания имеет право отказать в проведении ремонтных работ;
ремонтировать освещение на электрических столбах. Поскольку фонарные опоры находятся на балансе энергетической организации или на балансе муниципалитета, то обращаться в УК с вопросом освещения столбов бессмысленно;
декорировать придомовую территорию. Если жильцы дома хотят поставить во дворе елку к Новому году, украсить деревья гирляндами или разрисовать стены дома, то требовать сделать это от УК они не имеют права.

Как повлиять на управляющую компанию, которая не выполняет взятых обязательств?

Отсутствие ремонта в подъездах, на крышах домов, перебои в работе лифтов и т. д. Этот список можно продлевать еще долго, но факт остается фактом – многие УК не выполняют своих обязанностей. Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Если у жильца многоквартирного дома появились вопросы, претензии к управляющей компании, тогда ему нужно:

Как повлиять на управляющую компанию, которая не выполняет взятых обязательств?

Обратиться в управляющую компанию с устной или письменной жалобой. Лучше, конечно, написать претензию и отдать ее секретарю для регистрации. Тогда у заявителя будет доказательство того, что он действительно обращался в управляющую компанию.
Если на обращение заявителя никто не отреагировал и его жалоба осталась без ответа, тогда потребителю услуг нужно обратиться лично к руководителю управляющей компании. Если УК большая, то руководитель может и не знать о проблеме потребителя. Поэтому для личной встречи тому нужно подготовиться: принести экземпляр заявления–претензии, желательно принести фото или видео доказательства проблемной ситуации.
Если руководитель УК отказывается проводить работы и помогать жильцам дома в их проблеме, тогда нужно обращаться в надзорные органы – Государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Обращаться нужно с письменным заявлением, где нужно изложить все претензии, фото или видео, а также ранее составленное и зарегистрированное заявление в УК, которое осталось без ответа.
Надзорные органы обязаны провести проверку в течение 30 дней, после чего дать заявителю письменный ответ: имели ли место быть правонарушения со стороны УК или нет. Если доводы заявителя будут подтверждены, надзорные органы выдают УК предписание, где прописано, что компания должна устранить выявленные нарушения. Также Роспотребнадзор или Государственная жилищная инспекция составляет протокол об административной ответственности.
Если обращение в контролирующие надзорные органы не дало положительного результата, то заявитель должен обратиться в прокуратуру. Этот орган осуществляет контроль за соблюдением Конституции РФ и ряда других нормативно-правовых актов, в том числе и Жилищного кодекса. По заявлению собственника жилья компетентные органы прокуратуры запрашивают необходимые сведения от управляющей компании. Также на место организовывается выезд специалистов из прокуратуры, которые проверяют нарушения на месте. В случае подтверждения доводов заявителя по части нарушений УК прокуратура района выносит представление об устранении выявленных недостатков, а также составляет постановление об административной ответственности. Представление прокурора подлежит обязательному рассмотрению и исполнению в течение 30 дней. Когда нарушения со стороны УК будут устранены, руководить УК отправляет в прокуратуру письменный ответ – отчет о проделанной работе.

Когда нужно обращаться в Роспотребнадзор, а когда – в жилищную инспекцию?

Если обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту дома не выполняются, тогда потребители услуг имеют право пожаловаться на бездействие организации в Роспотребнадзор или в жилищную инспекцию.

Жильцы многоквартирных домов могут обратиться с жалобой в жилищную инспекцию по всем вопросам, которые касаются предоставления жилищно-коммунальных услуг, начиная от расчетов за потребляемые услуги и заканчивая неработающими лампочками в подъездах.

В Роспотребнадзор нужно обращаться, если были нарушены права потребителей услуг, если УП не соблюдает условий договора, заключенного с владельцами многоквартирного дома.

Когда нужно обращаться в Роспотребнадзор, а когда – в жилищную инспекцию? Деятельность управляющей компании регулируется Жилищным кодексом, Постановлением Правительства № 290, а также договором, заключенным между нанимателем и потребителем услуг (между УК и собственником квартиры).

Если организация не выполняет возложенных на нее функций, тогда собственники квартир имеют право пожаловаться на ее бездействие в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Но прежде чем писать жалобу-просьбу, собственники многоквартирного дома должны выяснить, действительно ли конкретная проблема входит в компетенцию управляющей компании и является ли та или иная территория общедомовой собственностью либо же она является собственностью конкретного собственника квартиры.