Оценка коммерческой недвижимости

При продаже офиса или другого коммерческого пространства важно не ошибиться с параметрами цены. Сделать это позволит такая юридическая процедура, как оценка коммерческой недвижимости.

Ее проводят специализированные компании на основании не только обоснованности стоимости объекта, но и факторов, влияющих на конечную цену.

Если знать ключевые моменты этого процесса, его основные этапы, легче выбрать специалиста, который сделает профессиональную оценку и позволит вам не ошибиться со стоимостью объекта при покупке или продаже в 2024 году.

Факторы, определяющие цену

Оценка стоимости коммерческих объектов определяется, исходя из следующих факторов:

1. Месторасположение недвижимости — наличие важных объектов инфраструктуры, транспортных развязок отражается на цене.
2. Наличие посредников — собственники не занимаются поисками покупателей, а доверяют это агентам, поэтому в стоимость закладывается процент отчисления вознаграждения за проделанную работу.
3. Расположение объекта в крупных бизнес-центрах или нежилых административных зданиях.

Схема проведения процедуры оценки

Алгоритм оценки основан на взаимодействии оценщика и заказчика и связан с проведением следующих этапов:

1. Заключение договора и определение задания.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для получения более достоверной цены.
3. Выбор методики и подхода, проведение расчетов — если будет выбрано несколько методик, они должны быть приведены в соответствие.
4. Оформление письменного отчета — в этом документе описывается объем работ, обоснование результатов оценки, перечисляются основные факты и выводы.
5. Передача отчета заказчику в письменном и электронном виде.

Особенности оплаты услуг

В большинстве случае услуги оценщика авансируются. Вторая часть аванса может быть передана при передаче отчета.

Кто должен оплатить оценку коммерческой недвижимости — продавец или покупатель — зависит от предварительной договоренности сторон. Но имеются и свои закономерности, ставшие традиционными на рынке недвижимости.

Например, при оформлении ипотечного займа оценку оплачивает покупатель. Если процедура проводится при оформлении страхового полиса — то на покупателя страховки, если с целью налогообложения — на плательщика налогов.

В общем, в чьих интересах проводится оценка, тот и платит.

Правила составления отчета об оценке

В соответствии с нормативно-правовыми актами РФ отчет об оценки — это документ доказательного значения, в нем содержится рыночная и другая стоимость, исходя из целей и задач оценочных действий.

Отчет включает выводы и обоснованное мнение эксперта, которые формируются на основании полученной им информации.

При формировании отчета учитываются 3 главных принципа:

1. В отчет вносится любая информация, которую специалист определит существенной.
2. Данные в отчете не должны иметь двойную трактовку или вводить заказчика в заблуждение.
3. Все сведения должны быть достоверными и подтвержденными.

В отчете отражаются особенности проведения оценки коммерческой недвижимости, в том числе:

• анализ рыночных условий;
• сведения об изученных объектах и привлеченных специалистах;
• использование ценообразующих факторов;
• описание процедуры оценки — последовательность применения методов, обоснованность выбранного подхода, итоговые результаты;
• процедура согласования результатов оценки, если они получены разными методами;
• выводы и результаты в стоимостном выражении.

Отчет составляется в бумажном и электронном виде. В бумажном экземпляре должны быть пронумерованы и прошиты все страницы, а подпись в конце документа должна принадлежать субъекту оценочной деятельности.

Подходы при оценивании

Согласно пункту 11 ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономики № 297 от 20 мая 2015 года оценку коммерческой недвижимости можно производить, используя разные подходы — один или одновременно несколько.

Основных из них — 3:

1. Доходный — самый распространенный. При его применении устанавливается наиболее вероятная стоимость, которую получит выгодоприобретатель, учитывая все риски. Это прогнозный подход, поэтому существует небольшая погрешность из-за того, что ни один из экспертов не сможет достоверно предсказать ситуацию на рынке недвижимости в долгосрочной перспективе.
2. Затратный — этот подход предполагает исследование цены создания действующего объекта. Стоимость определяется как выражение суммы, необходимой для строительства равнозначной недвижимости.
3. Сравнительный — основой этого подхода является определение стоимости, которая рассчитывается с учетом цены похожих или аналогичных объектов недвижимости. Как правило, информация об этом публикуется в открытых источниках (СМИ, интернет-порталов). Сравнительный подход применяется при проведении оценки ликвидационной стоимости, кадастровой, рыночной и некоторых других.

У всех описанных подходов имеются свои методы. Выбор или комбинирование подходов оценщик делает сам: с учетом поставленных задач. Но в отчете должны быть прописаны обоснования этого выбора.

Правила и руководства для оценщика определены в Разделе VII ФСО №7.

Можно ли отказаться от доходного подхода

Отказ от доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости должен быть мотивированным, так как он является основным.

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Поэтому при обосновании отказа необходимо ссылаться на факты, подтверждающие использование объекта без получения прибыли.

Как проводится оценка недвижимости, приносящей доход

Для оценки стоимости приносящей доход коммерческой недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования. Они позволяют проанализировать возможность недвижимости генерировать конкретный доход, который выражается в форме прибыли от эксплуатации (к примеру, сдача аренды) или от реализации.

Метод капитализации

Метод прямой капитализации исходит из формирования вывода о стоимости объекта оценки на основании сведений о ставке капитализации и величины прибыли на момент оценки или на перспективу.

Эта методика позволяет определить то, что цена имущества равнозначна действующей стоимости будущих доходов собственности, имеющих денежное выражение.

В большинстве случаев метод капитализации применяется больше для оценки недвижимости, чем для оценки бизнеса, и не требует долгосрочных прогнозов.

Для проведения этой оценки нужно определить, исходя из рыночных данных, коэффициент капитализации, который отразит связь между стоимостью объекта и годовым доходом.

Методика сравнительного анализа продаж позволяет определить коэффициент капитализации — расчетную ставку.

Метод дисконтирования

Эта методика используется для приведения потока прибыли и затрат, которые распределены во времени, к конкретному моменту для получения действующей цены денежного потока как стоимости объекта, приносящей доход.

Метод дисконтирования денежных средств основан на том, что потенциальные инвесторы не выплатят за объект оценки сумму большую, чем та, которая соответствует действительности и будущих доходов, полученных от этой недвижимости.

В результате покупатель и продавец приходят к согласию о рыночной стоимости, соответствующей действующей цене суммы будущих доходов.

Документы для оценки коммерческой недвижимости

Перечень того, какие документы нужны для оценки коммерческой недвижимости, зависит от назначения объекта — помещение это или здание.

В целом, для проведения оценки требуются следующие документы:

• правоустанавливающие документы — аренда, собственность;
• бумаги из Бюро технической инвентаризации на объект;
• данные о том, имеются ли обременения у объекта, в том числе долговые обязательства или залог, юридические оговорки, арендаторы, договора, контракты, соглашения, налоговые обложения, любые другие ограничения по эксплуатации;
• сведения о физических границах объекта — карты с описанием локации объекта, копии геодезического плана;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• информация о строениях, относящихся к объекту;
• данные об имуществе, которое не является недвижимым, но подлежит оценке в качестве входящего в состав оценочного объекта.

При оценке офисных помещений также понадобятся такие документы, как:

• разрешение на перепланировки;
• сведения о балансовой стоимости, налогам и коммунальным платежам;
• смета по проведенному ремонту, данные об арендных платежах.

Для оценки зданий необходимо предоставить еще документы. Это:

• бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания, если его собственник — юридическое лицо).
• информация о состоянии земельного участка, в том числе документы, подтверждающие права на земельный участок;
• техническая документация по объекту — проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию;
• технический паспорт БТИ на здание — экспликация и поэтажный план;
• пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику.

Заключение

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить реальную стоимость объекта. Существует несколько подходов и методов, их выбор зависит от целей и задач.

Важно найти квалифицированного и опытного оценщика. Ведь от его отчета будет зависеть ваша прибыль.