Как происходит передача денег при покупке и продаже квартиры?

Передача денег при продаже и покупке квартиры – это особо рисковый момент во всей сделке купли-продажи недвижимости.

Сегодня квадратные метры жилья стоят очень дорого, особенно если речь идёт о столичном регионе или элитном рынке недвижимости. Рисковать такими суммами никто не хочет, поэтому всячески старается обезопасить себя и свои деньги от возможных потерь.

Существует несколько надежных способов передачи денежных средств между продавцом и покупателем недвижимости, каждый из которых лучше подходит для того или иного рынка.

Воспользовавшись таким способом, покупатель всегда сможет доказать факт передачи денежных средств в суде и заставить продавца вернуть полученные им средства в случае расторжения договора или признания его недействительным.

Сделка купли-продажи жилья

Собственник жилья, имеющий квартиру, всегда может ее продать подходящему покупателю, если на недвижимости нет никаких законных обременений.

При наличии свободных денежных средств (личных или заемных) покупатель всегда может купить на рынке недвижимости заинтересовавший его вариант квартиры.

Своё соглашение стороны оформляют договором купли-продажи, заключаемом в простой письменной форме. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственно регистрации в Росреестре, где после окончания сделки новый собственник жилья обязан зарегистрировать изменившееся право собственности.

Сам договор купли-продажи никак не подтверждает факт передачи денежных средств. Порядок передачи денег должен быть иначе документально зафиксирован.

Для исполнения договора купли-продажи квартиры продавец обязан передать квартиру покупателю по передаточному акту, а покупатель – передать денежные средств продавцу за квартиру.

Момент передачи денежных средств

Когда происходит передача денег при покупке квартиры, законодательно нигде не регламентировано. Здесь предусмотрена свобода сторон на соглашение.

Оплата за купленную квартиру может происходить:

• до подписания договора;
• в момент подписания договора;
• после подписания договора.

Другой вопрос: как лучше это сделать? Как безопасно передать деньги второй стороне именно в тот момент, когда она уже не сможет передумать и обязана будет предоставить квартиру в пользование нового владельца?

Лучше всего передавать деньги после подписания договора купли-продажи и регистрации прав.

До момента подписания договора стороны обычно заключают договор передачи задатка за квартиру. Обычно задаток составляет 10% от стоимости жилья и идёт дальше в погашение полной суммы.

В самом договоре купли-продажи также желательно подробно расписать весь алгоритм расчетов между сторонами. Способы передачи денежных средств при этом будут зависеть от типа рынка (первичный или вторичный), от источника получения средств (собственные сбережения или заемные средства у банка), от валюты и типа денежных средств (наличные или безналичный перевод).

В 2024 году получила распространение покупка квартир на первичном рынке у застройщика до введения дома в эксплуатацию на основании не договора долевого участия, а предварительного договора купли-продажи. Причём в предварительном договоре фиксируется вся сумма сделки и передаётся стоимость квартиры в полном объеме.

Это довольно рисковый вариант сотрудничества, поскольку предварительный договор не подлежит государственной регистрации и фактически удостоверяет только намерение покупателя купить эту квартиру.

Как правильно передавать деньги при покупке квартиры?

Возможна передача денег при покупке квартиры наличными средствами или банковским переводом. В любом случае осуществляется передача денежных средств другому лицу (физическому или юридическому), что сопряжено с определенными рисками.

Итак, как происходит передача денег при продаже квартиры? Существует несколько безопасных способов.

Банковская ячейка

Передача денег при продаже квартиры через банковскую ячейку является самым популярным вариантом расчетов на рынке вторичной недвижимости. Расчёт при этом производится наличными денежными средствами. Рассмотрим, как осуществляется такая сделка.

Банковская ячейка – это небольшой сейф в хранилище банка, который банк сдаёт в аренду на определённый срок для хранения в нем различных ценностей.

Такой способ особо конфиденциален. Что хранит в ячейке клиент банка, банк не знает. Его задачи состоят лишь в следующем:

• в охране банковской ячейки;
• в обеспечении доступа к ячейке конкретных лиц.

Арендатором банковской ячейки выступает, как правило, покупатель квартиры, поскольку именно он вносит в ячейку свои денежные средства.

Продавец получает доступ к ячейке в соответствии с условиями дополнительного соглашения, которое заключается между продавцом, покупателем недвижимости и банком.

Согласно положениям дополнительного соглашения продавец должен будет предоставить в банк документы, подтверждающие факт продажи квартиры. Если он не сделает этого в назначенные сроки, покупатель сможет сам забрать свои деньги из ячейки.

Набор документов для получения доступа к ячейке прост: паспорт продавца недвижимости, договор купли-продажи жилья с отметкой Росреестра о регистрации соглашения.

Безопасность сделки заключается в том, что деньги кладутся в ячейку и пересчитываются покупателем в присутствии продавца, после чего блокируется доступ на определённый срок для исполнения своих обязательств продавцом. Доступ для продавца открывается только после регистрации сделки.

Стоит аренда банковской ячейки недорого – около 2 тысяч рублей в месяц. Дополнительно банк может попросить от сторон оплату за страховой взнос или залог за ключ от ячейки.

Аккредитив

Использование аккредитива предусмотрено в безналичных расчетах сторон сделки при продаже недвижимости. Как осуществляется такой вариант взаимодействия?

Аккредитив – это обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента указанному лицу платеж по факту предъявления им оговорённых документов.

Банк, где гражданин открывает аккредитив, называется банком-эмитентом. Банк, который будет выдавать продавцу деньги, называется банком-исполнителем. Это может быть на практике один и тот же банк.

По сути расчёт с аккредитивом не отличается от расчёта с банковской ячейкой ничем, кроме того, что в первом случае осуществляется безналичный расчет, а во втором – наличный.

Аккредитивы могут быть покрытыми и непокрытыми, отзывными и безотзывными. Чаще всего используются покрытые безотзывные аккредитивы. Именно его использование позволяет учитывать полноценно интересы и продавца, и покупателя недвижимости.

Это более дорогостоящая и длительная процедура сотрудничества при передаче денежных средств. Кроме того, банк обязательно возьмёт комиссию с продавца за обналичивание денежных средств.

Расчёт через нотариуса

Рассмотрим, как оформить передачу денежных средств через депозит у нотариуса. С 2015 года нотариусы получили возможность предоставления подобных услуг гражданам. При заключении договора купли-продажи через нотариуса, Вам могут быть предложен услуги по хранению денежных средств на его депозите.

Фактически это происходит так: на банковский счёт нотариуса от покупателя недвижимости до регистрации сделки поступают денежные средства, которые нотариус после регистрации сделки перечисляет на счёт продавца квартиры.

Стоит расчёт через депозит нотариуса всего 1500 рублей при условии заверения договора купли-продажи квартиры тем же нотариусом.

Когда нужна расписка?

Всем известно, что главный документ, подтверждающий передачу денежных средств между гражданами, — это расписка. Долг по расписке всегда возвращается, поскольку суды принимают решение в пользу обеспечения этого обязательства всегда.

Расписка – это документ, составленный в простой письменной форме, в котором сторона, получившая денежные средства, сообщает этот факт со всеми подробностями. В качестве подробностей обязательно должны быть отражены ФИО получателя средств, его паспортные данные, основания, по которым был получен тот или иной платёж, дата и подпись написавшего.

Как написать расписку о передаче денег за квартиру? И всегда ли ее нужно дополнительно оформлять?

Расписка необходима тогда, когда расчеты осуществляются не через банк. Участие банка в сделке всегда даёт возможность той или иной стороне соглашения получить выписку о денежном переводе, которая будет являться таким же достоверным документом, как и расписка.

Заверять расписку у нотариуса не нужно, достаточно лишь убедиться покупателю недвижимости, что бумага читаема. Если расчёт будет производиться в несколько отдельных платежей, на каждый из них нужно будет оформлять расписку.

При передаче средств через банковскую ячейку или аккредитив не нужно оформлять расписку. У покупателя в таких ситуациях итак будет достаточно доказательств того, что им были переданы денежные средства.

Передача денег на различных рынках недвижимости

Большое влияние на выбор способа передачи денег при покупке квартиры оказывает сам тип недвижимости. Рассмотрим самые распространённые способы расчётов на основании различных типов жилья:

1. Новостройки. Покупая квартиру в новом доме, приходится заключать договор купли-продажи с застройщиком. Производить расчёт можно либо безналичным переводом без посредников, либо использование счета эскроу. Счёт эскроу сегодня защищает деньги покупателя жилья от недобросовестных мотивов застройщика. Последний сможет получить доступ к деньгам только после введения дома в эксплуатацию. Таким образом в стране решается проблема обманутых дольщиков.
2. Вторичное жильё. На вторичном рынке передавать деньги продавцу можно через аккредитив, нотариуса, банковскую ячейку или обычную расписку. Главное при этом, тщательно проверить основания возникновения у продавца права собственности на жильё, наличие обременений и возможных притязаний со стороны третьих лиц. Это могут быть законные претенденты на жильё в виде несовершеннолетних детей, наследников или иных субъектов.
3. Ипотечное жильё. В этой ситуации деньги продавце получает от банка. Покупатель же производит расчеты с банком частями на основании условий ипотечного договора.

Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры, нужно тщательно проверить продавца и все документы на недвижимость. Лучше неё обращаться к помощи посредников, поскольку так сделка обойдётся дороже, и будут иметь место риски мошенничества со стороны непроверенного посредника.

Для того, чтобы покупка или продажа квартиры не обернулась для сторон кошмаром и огромными убытками, нужно уделить особое внимание заключению договора купли-продажи и документальному фиксированию факта передачи денежных средств.

Существует несколько безопасных способов передачи денег от покупателя продавцу, минимизирующих риски потери денежных средств и нового жилья.