Переуступка права аренды на земельный участок

Земля как разновидность недвижимости часто сдаётся собственниками в аренду третьим лицам. Законный владелец земли при этом получает прибыль в виде арендных платежей за пользование земельным наделом.

В силу тех или иных причин новый арендатор может не только отказаться от дальнейшего пользования землёй, но и сдать ее другому субъекту через переуступку арендного права.

Переуступка права аренды земельного участка в определенных случаях может даже осуществляться без получения предварительного согласия собственника земли.

Сторонами субаренды земельных наделов могут выступать как физические, так и юридические лица. Процедура смены арендатора сопряжена со сложностями в оформлении сделки, с уплатой налогов и сбором необходимых документов.

Обо всем этом и большем Вы можете узнать из нашей статьи.

Что такое переуступка права аренды на земельный участок?

Договор переуступки между физическими лицами и компаниями должен отражать видоизмененные арендные отношения, в которых выгодоприобретатель остаётся прежним, а арендатор земли меняется.

Арендное пользование землёй регулируется ГК РФ и Земельным Кодексом. Согласно нормам данных законодательных актов, при выделении земли в аренду должно быть строго определено целевое назначение участка. Причём соблюдаться назначение обязано на всем сроке действия договора аренды.

Вообще аренда земли предполагает следующие особенности:

• В течение всего срока договора арендатор обязан перечислять на счёт собственника земли арендные платежи, которые для последнего являются источником налогооблагаемой дохода. Когда имеет место переуступка прав по договору аренды земельного участка, данная обязанность переходит к новому владельцу земельного надела.
• Арендные отношения фиксируются в ЕГРН через регистрацию особенностей сделки в Росреестре. При смене владельца также требуется подача документов в регистрирующий орган.
• Временное арендное пользование не предполагает переход права собственности.

При переуступке права аренды все условия первоначального договора: срок действия, целевое назначение и категория обременения сохраняются и продолжают действовать в новом договоре аренды.

Бывший арендатор земли при переуступке теряет все права и притязания на участок надела. Вернуть его себе обратно он также не имеет возможности, только если договор субаренды не будет признан недействительным.

Особенности нормативного регулирования

Условия переуступки земельного участка по договору аренды не должны противоречить принципам действующего законодательства. В противоположном случае соглашение о переуступке просто не будет зарегистрировано Росреестром.

Часто в аренду и далее в субаренду сдаются государственные и муниципальные земли под ИЖС. Это, как правило, очень долгосрочная аренда.

Основополагающие положения по аренде земельных участков прописаны в ст. 22 ЗК РФ.

Передать права по аренде земли другому лицу арендатор может без получения разрешения от собственника. Такое послабление действует в отношении арендаторов, осуществляющий переход в рамках действия одного арендного договора. Условия содержания земли не изменяются, они лишь передаются новоиспеченному обладателю надела.

Право распоряжения арендатором землёй закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Он свободно может сдавать ее в аренду, если это не противоречит действующим нормативно-правовым актам.

Передача арендованной земли осуществляется на основании договора цессии.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Сдача земли в субаренду осуществляется в два этапа. На первом стороны встречаются, осматривают земельный надел, договариваются о нюансах сделки. На втором этапе они заключают договор, который по закону должен быть оформлен исключительно в письменной форме.

В письменной сделке должны быть соблюдены следующие требования:

• Главный арендатор не должен иметь арендных долгов на момент заключения сделки;
• При необходимости получения согласия собственника на сделку, привлекается нотариус для ее заверения;
• В соглашении должна быть указана цель переуступки.

Новый арендатор берет на себя ответственность за сохранность земельного надела и обязательства по оплате арендных платежей.

При нарушении обязательств и условий договора соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

Передавать по переуступке права аренды часть земельного участка нельзя. Он должен быть передан в полном объеме.

Если же арендатор имеет стойкое намерение разделить участок на части, которые впоследствии он планирует раздать в аренду разным владельцам, он должен обратиться к собственнику земли с такой просьбой.

Ведь такое разделение должно быть зарегистрировано в специальном органе. Когда разрешение от собственника получено, аренда каждой отдельной части земельного участка оформляется разными договорами.

Документы на оформление переуступки

Документы на земельный надел при переуступке не требуются в отличие от оформления первоначальной аренды. Здесь новое соглашение будет основываться на действующем арендном договоре.

Правом на сдачу арендованного земельного участка в пользование третьим лицам арендатор обладает по умолчанию. Запрет на такое действие возможен только в том случае, если на это есть прямое указание в тексте договора аренды.

Для совершения сделки нужны будут только следующие документы:

• Паспорта сторон сделки;
• Действующий договор аренды;
• Документы, которые подтверждают отсутствие задолженности по арендной плате (квитанции и расписки собственника);
• Документы, подтверждающие факт наличия или отсутствия обременения на недвижимость.

Информацию об обременении может узнать любое заинтересованное лицо в Росреестре. По сути в новом арендном договоре от прошлого будет отличаться только один пункт – цена аренды земли.

Все остальные данные должны соответствовать предыдущим условиям сделки. Росреестр может потребовать и иные документы при возникновении у регистрирующего органа вопросов к обоснованности и законности соглашения.

Содержание договора переуступки права аренды и его регистрация

Свобода договора как основополагающий принцип гражданского права распространяется и на договоры аренды и субаренды. Так, договор переуступки прав может быть заключён в свободной форме, но с наличием обязательных условий договора, таких как:

• Стороны договора;
• Объект соглашения;
• Цена сделки;
• Срок действия;
• Предназначение участка;
• Права и обязанности сторон;
• Имеющиеся ограничения;
• Порядок возврата земли собственнику.

К договору при необходимости могут заключаться дополнительные соглашения. Возможно заключение предварительного договора переуступки арендных прав в случае, если требуется дополнительная проверка условий сделки или объекта недвижимости.

Целесообразно использование предварительного договора аренды при необходимости получения одобрения сделки собственником.

Таким образом, он сможет ознакомиться с основными пунктами договора и понять решение о согласии или несогласии с ним. Там же можно прописать информацию о задатке.

Договор переуступки арендных прав подлежит обязательно регистрации, если заключён на срок более года и в нем участвует юридическое лицо.

Госпошлина в 2024 году за регистрацию переуступки составляет для граждан – 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, необходимо предоставить следующий набор документации:

• Паспорта сторон сделки;
• Договор аренды и договор переуступки;
• Заявление необходимой формы;
• Кадастровый паспорт;
• Справка из ГКН.

Если в сделке в роли стороны выступает юридическое лицо, дополнительно потребуется предоставить уставные документы компании, выписку из ЕГРЮЛ и ОКПО.

Если же земля передаётся от одного физического лица к другому, нужно обязательно оформить нотариально заверенное согласие супруга на совершение данной сделки. При отсутствии брака, нужна справка о том, что человек не имеет официально зарегистрированных отношений.

Каждая из сторон может действовать через своего представителя. Тогда, кроме выше указанных документов, нужна будет нотариальная доверенность с расшифровкой полномочий представителя.

Лучше не приобретать общую доверенность, а четко прописать ограничения полномочий представителя во избежании мошенничества.

НДФЛ и другие налоги при переуступке арендного права

Нужно учитывать, что при погашении арендной задолженности новым владельцем земли в случае, если эти взносы не прописаны в договоре, эта сумма в расчёт не будет приниматься.

Ее нельзя будет задекларировать из-за отсутствия возможности доказать эти расходы. При подсчете налогов этот платёж аналогично не будет учитываться.

По пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового Кодекса страны передача прав при переуступке аренды облагается НДС без учете того, кто является арендодателем.

Базой для налогового обложения является сумма, прописанная в договоре. Момент определения базы соответствует дате передачи прав на пользование землёй.

По ст. 208 НК РФ доход от переуступки права аренды облагается НДФЛ. При этом, если уступка совершена в пользу гражданина, декларировать доходы обязан арендатор.

Если же уступка совершена в пользу юридического лица, оно самостоятельно занимается исчислением и уплатой налога как законный налоговый агент.

Земля свободно может передаваться не только в аренду, но и в субаренду, когда один арендатор передаёт права пользования землёй другому арендатору.

Такая сделка обязательно требует регистрации, но может быть осуществлена и без участия собственника земельного надела. Так как, соглашение приносит дополнительный доход выгодоприобретателю в виде арендных платежей, она подлежит налогообложению по всем правилам действующего законодательства.