Как перевести садовый дом в жилой дом?

1.01.2019 г. вступил в силу новый закон, регулирующий порядок ведения гражданами садоводства и огородничества (ФЗ-№ 217 от 29.07. 2017 г.).

Далее расскажем о том, как перевести садовый дом в жилой дом, согласно новому законодательству.

Садовый дом и жилой: в чём разница?

Садовый дом представляет собой некапитальное строение, предназначенное для пребывания в нём дачников во время летнего сезона.

Ранее в Едином Госреестре недвижимости садовый домик толковался как «жилое строение с назначением нежилое». Но с принятием ФЗ-№ 217 такие строения переименованы в «садовые дома».

Жилым домом называется отдельно стоящее здание высотой не более 20 м, имеющее до 3 надземных этажей. Жилой дом состоит из комнат, дополнительных помещений и не может быть разделён на отдельные квартиры.

Ограждающие конструкции дома обязательно обладают теплозащитными свойствами, что позволяет проживать в нём круглый год. Стены в нём должны быть капитальные, например, из брёвен или кирпича, а не из фанеры.

Жилой дом должен быть оборудован инженерными системами с подключением водо- , электроснабжения, водоотведения, отопления. Кроме того, дом, признанный жилым, обязательно отвечает требованиям инсоляции и вентиляции.

Иначе говоря, людям, проживающим в нём, должно быть светло, тепло и комфортно.

Зачем переводить дачу в жилой дом?

Во-первых, в таком доме можно будет постоянно проживать и оформить прописку. Во-вторых, собственник дачного дома получит имущественный налоговый вычет, то есть вернёт себе часть подоходного налога, что допускается только при приобретении жилой недвижимости.

В-третьих, перевод садового дома в жилой позволит оформить сельский тариф на электричество, который на 30 % ниже городского.

А ещё на жилую недвижимость можно взять кредит под более низкий процент, чем на дачное строение. Таким образом, статус жилого дома даёт хозяину большие преимущества.

Куда обращаться?

Вопросами перевода садового дома в жилой дом занимается местная администрация населённого пункта.

Чтобы понять, администрация какого именно города или посёлка будет заниматься переводом, нужно внимательно изучить адрес дачи.

В нём указано, к какому району территориально относится дача. В случае сомнения можно обратиться за консультацией к специалистам.

Процедурой перевода садового дома в жилой занимается администрация населённого пункта, а не Кадастровая палата, БТИ или Росреестр. Подавать документы нужно в органы управления городом, селом или муниципалитетом.

Порядок перевода дачного строения в жилой дом

Итак, далее ответим на главный вопрос: как перевести нежилой дом в жилой? Процедура перевода инициируется уведомлением, в котором собственник садового строения заявляет о необходимости перевода дачи в статус жилого дома.

Заявления и документация рассматриваются на месте, без выезда комиссии и без фактического осмотра садового дома.

Требования к жилому строению

Как садовый дом перевести в жилой дом? Это возможно, если строение отвечает следующим требованиям:

• является собственностью заявителя;
• земля под строением находится в аренде или в собственности, что подтверждено документально;
• на недвижимость не наложены ограничения (арест, запрет, обременение);
• все сособственники согласны на перевод;
• садовый дом отвечает строительным, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям, предъявляемым к жилью (подтверждается специалистом в ходе обследования недвижимости).

Требования к постройкам жилого назначения описаны в ПП №47 от 2006 г. Строение может получить статус жилого помещения, если:

1. В нём имеются кухня, ванная, туалет и жилая комната.
2. Оно соответствует минимальным размерам, установленным в каждом субъекте для указанных помещений. Как правило, жилая комната не может быть меньше 12 м², а кухня – менее 6 м². Потолки должны возвышаться, как минимум, на 2,5 м.
3. К дому подведены системы коммуникации, вентиляционная и канализационная системы.
4. Строение отвечает всем нормам безопасности (пожарной, строительной, экологической, санитарной).

У владельца дачного дома должна быть документация, выданная организацией, проводившей техническую инвентаризацию, — это технический паспорт строения. Иногда может потребоваться проведение строительно-технической экспертизы.

Если дача – единственное место для проживания, а в доме есть возможность прописаться, то необходимо провести процедуру регистрации права собственности.

Далее представим порядок действий перевода садового дома в жилой дом в виде пошаговой инструкции:

Шаг 1: Получение технического заключения на строение

Чтобы получить эту бумагу, действуйте так:

1. Подайте заявление с документами на рассмотрение в административный орган (рассмотрение занимает 1-2 месяца).
2. Получите положительное решение/отказ о переводе.
3. В зависимости от решения: зарегистрируйте изменения в Росреестре (до 14 дней) или оспорьте отказ в суде.

Самой затратной частью станет заключение по техническому обследованию дома (от 10 тыс. руб.); заявление о переводе рассматривается бесплатно; регистрация изменений в Росреестре – 2 000 руб.

Чтобы получить заключение, обратитесь к специалисту, выполняющему работы по техническому обследованию (в ИП или фирму), который состоит в СРО по инженерным изысканиям.

В заключении специалист отразит следующие факты:

• соблюдены ли требования возведения дома, нормы инженерных изысканий и наладки внутренних коммуникаций;
• насколько устойчивы и прочны фундамент, стены здания;
• соблюдены ли нормы пожарной, санитарной безопасности.

Если получено положительное заключение, то можно собирать другие документы.

Шаг 2: Сбор документации

Несмотря на то что процедура регистрации садового дома упростилась, к сбору бумаг необходимо отнестись внимательно.

Полный пакет содержит следующие документы:

1. Заявление собственника с просьбой о признании садового дома жилым. Обязательно в нём укажите кадастровый номер дома, земли и способ получения решения от административного органа. Понадобится 2 распечатанных и подписанных экземпляра.
2. Техническое заключение специалиста.
3. Выписку из ЕГРН на дом и землю или нотариальную копию правоустанавливающего документа.
4. Согласие сособственников, заверенное у нотариуса.

Собранный пакет документов передаётся сотрудникам администрации напрямую или через МФЦ. Срок рассмотрения – 45 дней, после чего комиссия вынесет и направит заявителю письменное решение о признании садового дома жилым или об отказе в присвоении строению данного статуса.

При положительном решении изменения регистрируются в ЕГРН, при отрицательном — решение обжалуется в суде или устраняются недостатки.

Шаг 3 — Внесение изменений в ЕГРН

Данный этап является заключительным.

С паспортом, решением администрации о присвоении дому статуса жилого помещения, выпиской из ЕГРН на дом и чеком об оплате госпошлины следует обратиться в МФЦ или Росреестр и заполнить бланк заявления о внесении изменений в ЕГРН.

Документация приобщается к заявлению. Соискателю выдадут расписку о приёме бумаг. Далее остаётся только подождать максимум 14 дней, прийти в регистрирующую инстанцию и забрать новую выписку из ЕГРН, в которой дом будет указан как жилой.

Причины отказа

Отказать в переводе дачного дома в жилой могут, если:

• не предоставлены необходимые документы;
• заявитель не является собственником дачи;
• вид разрешённого к использованию участка земли не предусматривает строительство жилья.

В некоторых случаях отказа можно просто устранить ошибки, например, дополнить пакет документов или изменить разрешённое использование.

Если чиновники отказали по иным причинам или же безосновательно, необходимо обжаловать решение комиссии в суде либо проходить процедуру признания дома жилым через суд.

Можно ли дом в СНТ перевести в жилой?

Чтобы строение в СНТ перевести в статус жилого дома, нужно, чтобы участок земли под ним относился к населённым пунктам и был предназначен под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство).

Если дом стоит на участке, который относится к территориям сельскохозяйственного назначения, то сначала необходимо заняться переводом земельного надела из категории сельхозугодий в категорию ИЖС. Это не всегда возможно, особенно, когда участок расположен вне населённых пунктов, на землях сельхозназначения.

Подобные наделы можно перевести в категорию ИЖС только в том случае, если они примыкают к границам населённого пункта; в ином случае заявитель никак не получит согласие администрации на проведение данной процедуры.

Кроме того, потребуется согласие председателя СНТ на перевод садового дома в статус жилого и оформление земли в частную собственность. В остальном проведение рассматриваемой нами процедуры будет соответствовать той схеме, которая представлена выше.

Итак, вопрос о том, как перевести садовый дом в жилой дом, в большинстве случаев является решаемым, если выполнены все условия и требования, которые предъявляются к жилым строениям, а также соблюдены те этапы, которые описаны выше в статье.