Преимущественное право покупки доли в квартире

Из объекта долевой собственности нельзя уйти по-английски, его нужно продать. Но кому? Кто имеет преимущественное право покупки доли в квартире?

Гражданское законодательство закрепляет за всеми участниками общей собственности такое право. Исключение составляет продажа доли с публичных торгов.

В этой статье мы разберемся, кто имеет право преимущественной покупки доли, как продается доля в квартире по преобладающему праву, как оформляется нотариальный отказ и какие случаи предусмотрены судебной практикой в 2024 году.

Основные понятия и нормативное регулирование

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли имеют один или несколько сособственников.

При принятии решения о продаже своей доли в квартире один из собственников должен вначале предложить ее выкуп всем сособственникам. Право собственности на комнату в коммунальной квартире не оформляется как на отдельный объект недвижимости. Поэтому наличие комнаты не освобождает собственника от обязанности уведомить соседей о своем решении продать жилое помещение.

Доли в квартире могут быть «реальными» — выделенными в натуре: комната площадью 12 м², и «идеальными» — не выделенными в натуре: ¼ или 2/3. Участники долевой собственности вправе продать свое имущество в любом из случаев.

Однако предварительно он должен соблюсти процедуру извещения других участников долевой собственности. У соседей больше прав на покупку, чем у людей с улицы. Но если они откажутся, тогда долю можно продавать в открытую, другим покупателям.

Предложение выкупа доли для совладельцев должно содержать те же условия, что и другим покупателям.

Если преимущественное право было нарушено, то любой из сособственников в течение 3-х месяцев может оспорить сделку купли-продажи через суд и требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. Это норма регламентируется пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса.

Воспользоваться своим правом может любой из совладельцев или соседей. Если претендентов несколько, то продавец доли вправе сделать выбор самостоятельно в пользу любого из объявившихся покупателей.

Порядок продажи доли в квартире

В этом разделе мы подробно остановимся на всех нюансах того, как продается доля в квартире по преимущественному праву.

Необходимо понимать, что привилегированное право распространяется на продажу и обмен. Ни о каком другом отчуждении речь здесь не идет. Если, к примеру, собственник решит подарить свою долю собственности лицу, который не имеет отношения к этой недвижимости, он не обязан уведомлять об этом других совладельцев или соседей.

Если процедура не подразумевает дарение, а именно продажу, но прикрытую дарением, сделка может быть оспорена в судебном порядке как притворная. В судебной практике таких случаев немало.

Продать долю подороже сособственникам не получится, но вот сторонним лицам можно. Закон в этом случае не ограничивает владельца доли.

Как уведомить о продаже доли

Если все без исключения совладельцы и соседи отказались от покупки доли в квартире или в оговоренные законом сроки от них не поступило никакого ответа, продажа части недвижимости возможна другим лицам.

Предварительно следует направить уведомление о привилегированном праве покупки доли в квартире всем сособственникам и соседям — всем участникам, имеющим отношение к данной собственности.

Данные обо всех собственниках конкретного жилья содержатся в архивной справке по Форме № 9 о регистрации физических лиц на жилой площади.

Если сложились благоприятные отношения со всеми совладельцами, достаточно устно или письменно уведомить каждого из них о своем намерении продать свою долю собственности. Если никто не захочет выкупать долю, необходимо будет заверить нотариальные отказы. Только после этого можно начинать заниматься продажей стороннему покупателю.

В жизни бывает всякое: всем хороший не будешь. Отношения с другими дольщиками могут и не сложиться. В этом случае следует быть внимательным и осторожным, соблюдать все нужные сроки. Уведомление необходимо будет оформить обязательно в письменной форме и отправить каждому сособственнику.

После получения предупреждения о продажи доли у совладельцев есть еще 30 дней для принятия решения относительно покупки. После окончания срока и в случае отсутствия предложений, продавец сможет реализовать свою долю третьим лицам. Это норма предусмотрена пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Оформление отказа от покупки

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире должен быть написан в присутствии нотариуса. В заявлении сособственник должен указать характеристики объекта недвижимости:

• личные данные;
• адрес;
• площадь;
• размер доли в процентном отношении.

Если совладельцы никак не отреагирует на посланные предложения, доказательством того, что они их все-таки получали, станут почтовые документы:

• квитанции об отправлении;
• уведомление о вручении корреспонденции адресату;
• опись вложения с почтовым штампом;
• распечатка почтового идентификатора уведомления.

Обязательно сохраните все имеющиеся документы на случай, если совладельцы все же опомнятся и заявят о своих правах. Так вы обезопасите себя от невыгодных вам решений суда.

Процедуру извещения можно доверить нотариусу, но это не бесплатно. Придется оплатить предусмотренный законом тариф. Нотариус произведет все действия, установленные законом, а после выдаст свидетельство о передаче заявления. Это и будет доказательством уведомления всех совладельцев о продаже доли собственности.

Согласно статье 24 федерального закона № 22 от 21 июля 1997 года «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли к заявлению о регистрации перехода права собственности необходимо приложить свидетельство о передаче заявления, заверенное нотариусом.

Преимущественно право выкупа является материальным, поэтому может передаваться по наследству.

Уступать свое право другим лицам запрещено. Все собственники должны высказать свой отказ от законного права выкупа долей. И сделать это нужно в письменной форме.

Обозначенные правила уведомления распространяются и на сделки обмена.

Нарушения, связанные с преимущественным правом покупки

При отчуждении доли, находящейся в общей собственности, по закону продавец должен предложить выкуп совладельцам.

На практике это право часто нарушается. Иногда это происходит в результате неприязненных отношений, иногда — без причины.

Продажа доли с нарушением привилегированного права покупки может производиться следующим образом:

• покупателем является лицо, которое не считается держателем доли в общей собственности;
• продажа доли стороннему лицу до истечения 30-дневного срока, когда были получены уведомления совладельцами.

Могут быть и другие случаи, но в любом случае они сводятся к нарушению прав участников долевой собственности, которые гарантированы им статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

В этом же документе обозначено, что любой из участников общей собственности в ситуации с нарушением преобладающего права выкупа может обратиться в суд с требованием перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Срок использования преимущественного права покупки доли составляет 3 месяца. Это значит, что исковое заявление в суд должно быть подано не позднее 90 дней после получения уведомления о продаже.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Высшего Арбитражного суда и Пленума Верховного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года прописано, что отсчет 3-месячного срока начинается с момента, когда лицу становится известно о нарушении права.

Это значит, что совладельцы могут узнать о продаже и спустя 3 месяца после получения уведомления. К примеру, соседи получили сведения из ЕГРП.

Если истцы пропустили срок, то суд откажет им в переходе прав. Однако если время упущено по уважительным причинам (имеется справка о лечении в стационаре), то в суде можно восстановить свои права.

Заключение

Преимущественное право покупки квартиры имеют все совладельцы объекта недвижимости, а также соседи, если речь идет о коммунальной квартире.

При продаже должна соблюдаться определенная процедура: необходимо известить всех сособственников в письменной форме, дождаться их решения, при отказе оформить процедуру у нотариуса. Срок преобладающего права выкупа составляет 3 месяца с момента получения уведомления о продаже.