Придомовая территория многоквартирного дома

Придомовая территория – это часть общего имущества владельцев квартир многоквартирного дома (МКД).

Границы участка, который прикреплен к дому, определяются правильно оформленным землеустроительным документом.

Право на владение придомовой территорией гарантируется по закону статьей 36 Жилищным Кодексом РФ.

Рассмотрим подробнее, что такое придомовая территория многоквартирного дома и что к ней относится.

Принадлежность придомовой территории

Покупая в собственность жилье в многоквартирном доме, мы не думаем, кому она принадлежит, на руках есть правоустанавливающая документация. Но кому принадлежит придомовая территория?

Придомовая территория может существовать только в виде земельного участка, на котором могут располагаться дополнительные постройки и сооружения для улучшения условий проживания и пользования собственников или иных пользователей жилых помещений.

Из этого следует, что придомовая территория является общей собственностью всех жильцов многоквартирного дома, к которому она относится.

Придомовая территория определяется на основании землеустроительной и градостроительной документации, которая оформляется в процессе возведения здания. Этот участок земли передают в пользование жильцов безвозмездно при переходе прав на недвижимое имущество в доме.

Назначение

Назначение придомовой территории МКД определяет порядок ее использования.

Это обслуживание, эксплуатация и благоустройство определенного здания. Таким образом, первоочередная цель использования этой территории — удовлетворение потребностей жильцов.

Она должна отвечать требованиям собственников и других правообладателей, но также выдвигаемые требования должны быть удовлетворены силами самих собственников и правообладателей.

Земельный участок находится в общей долевой собственности, а доля каждого владельца рассчитывается в зависимости от соотношения приобретенного им недвижимого имущества ко всему дому в целом.

Что входит в содержание понятия в 2024 году? К придомовой территории относят (Правил содержания общего имущества МКД (№ 491 от 13.08.2006)):

• участок земли, на котором стоит МКД;
• участок земли вокруг здания с установленными границами;
• детские площадки и площадки спортивного назначения;
• бельевые сушилки;
• парковки для автомобилей;
• трансформаторные и теплосетевые сооружения;
• другие постройки и сооружения, возведенные по инициативе жильцов.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

• домовому комитету;
• ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
• управляющей компании.

Придомовую территорию собственникам квартир в многоэтажном доме передают бесплатно, хотя она и считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.

Площадь, границы территории и другие ее параметры указывают в кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании рассчитывают расходы на уборку этого участка.

Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.

Размер придомовой территории

Сколько метров от дома составляет придомовой участок? Размеры определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

В среднем площадь составляет 3 – 6 метров. В расчёт также берут:

• наличие дорог;
• окружающих зданий, которые находятся в общем пользовании;
• количество этажей в жилом объекте;
• плотность застройки в районе.

Формула для расчёта: придомовая территория= общая площадь зданий*удельный показатель земельного участка на 1 кв.м. жилой площади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и прочего).

Уборка

Кто должен убирать придомовую территорию и обеспечивать ее благоустройство? Обслуживание придомовой территории устанавливают договором, заключаемым с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Выбранная организация в пределах установленных тарифов должна производить уборку участка, предоставлять услуги по содержанию и ремонту коммуникаций, а также по благоустройству.

Выбирают обслуживающую организацию на общем собрании собственников путем голосования. Вопрос капитального ремонта придомовой территории многоквартирного дома относят к действию статьи 170 ЖК РФ.

Озеленение

Кто должен спиливать деревья, осуществлять покос травы? Вопрос благоустройства относится к ведомству выбранной управляющей компании или товарищества собственников жилья.

С помощью общих обязательных платежей обслуживающая компания высаживает цветники, стрижет газон, чистит его от мусора.

По-другому решается вопрос возделывания земли для устройства на ней огородов. Если собственники решает, что земля годится для возделывания, им дозволено выращивать овощи и фрукты.

Асфальт

Кто отвечает за асфальтирование? Если дорога, которую необходимо отремонтировать, в собственности жильцов, т.е. это — не дорога общего пользования, то ее может отремонтировать управляющая компания за счет дополнительно собранных денег с собственников жилья.

Шлагбаум

Данный вопрос зависит от того, находится ли земля в собственности жильцов, и было ли получено согласие в рамках общего собрания.

Если данные пункты выполнены, необходимо подготовить техническую документацию и обратиться в муниципальный орган власти с уведомлением о намерении поставить шлагбаум.

Основное требование — предоставить доступ за шлагбаум всем видам аварийных служб.

Обычно представителям всех аварийных служб передаются средства поднятия шлагбаума, иначе его придется демонтировать.

Процедура установки или монтажа шлагбаума на придомовой территории:

1. Организуется собрание жильцов, на котором рассматривается вопрос о монтаже шлагбаума для ограничения доступа посторонних на территорию двора. В случае, если более 70% собственников настроены положительно по поводу данного вопроса, то можно переходить к следующему этапу, предварительно запротоколировав этот факт.
2. Жители обращаются с заявлением в местную администрацию, прикладывают протокол собрания жильцов и подробный проект заграждения. В течение месяца его рассматривают, выносят по нему решение.

В случае, если уже установленное ограждение будет представлять собой препятствие для проведения работ по обустройству территории, ремонту или строительству, финансирование которых осуществляется за счет бюджетных средств, оно может быть демонтировано.

Жильцов заранее уведомляют о демонтаже, и все затраты, которые были осуществлены владельцами общедомового земельного участка, должны компенсировать полностью. Сумма компенсации определяется с помощью проведения независимой экспертизы.

Стоянка

По правилам парковка на придомовой территории МКД осуществляется в специально отведенных для этого местах или на дороге, если соблюдаются правила дорожного движения.

На многих участках есть отдельная стоянка с ограниченным количеством парковочным мест. Нередко возникает необходимость строительства дополнительных парковок или установка гаражей.

Такое решение принимается общим собранием собственников, при этом учитывается расположение коммуникационных сетей и нормативы СНиП.

Освещение

Вопрос освещения перед домом в соответствии с ФЗ РФ № 131 от 6 октября 2003 года находится в ведении местной администрации, которая контролирует и поддерживает освещенность вверенной ей территории по ночам.

Администрация заключает договор с энергоснабжающими компаниями и обязывает их обеспечить территорию электричеством.

Организации, заключившие договор об указании услуг с администрацией, устанавливают уличные фонари, фасадные осветительные приборы, проверяют исправности.

На практике вопросы с уличным освещением решаются в администрации, если собственники не смогли договориться с управляющей компанией, которая была выбрана на общем собрании.

Детские площадки

Обустройством детских площадок во дворах должны заниматься местные муниципальные органы власти, так как городки для малышей обычно являются их собственностью.

Нормативы, регулирующие стандарты, требования, правила создания и эксплуатации детских сооружений, появились лишь в 2003 году.

Было разработано 14 ГОСТов, в которых указаны требования к материалам, прочности элементов, к предотвращению застревания рук и ног.

Выгул собак

Что говорит закон о выгуле собак? Среди действующих нормативов содержания и выгула животных в городских условиях главными требованиями являются:

• обязательная своевременная вакцинация;
• недопустимость жестокого обращения;
• поддержание норм поведения в местах общественных и общего пользования, к которым относится придомовая территория.

Короткий поводок используется при выходе из квартиры и при поездках в любых видах городского транспорта, для карликовых пород рекомендуется специальная переноска. Вне площадки, оборудованной для выгула, животное должно быть в наморднике.

Согласно Уголовному Кодексу, хозяин несёт полную ответственность за действия собаки и причинённый ею ущерб.

Права и обязанности по содержанию собаки распространяются также на дворы частного сектора. Свободный выгул без намордника и поводка разрешён только в вольере, вход должен быть оснащён табличкой, предупреждающей о присутствии собаки во дворе.

В других местах действует запрет выгула собак на придомовой территории.

Дорожные знаки и лежачие полицейские

Если есть необходимость избавиться от любителей парковки на газоне или детской площадке, сократить свой путь, можно обезопасить себя установкой дорожных знаков.

Один из распространенных методов – установить знак «Жилая зона». В пределах его действия запрещается передвигаться со скоростью более 20 км/ч и совершать длительную остановку с работающим двигателем.

Этот знак определяет преимущество пешеходов на проезжей части и запрещает стоянку автомобилей в любом месте, кроме специально отведенного для этих целей участка земли.

Если нужно установить такой знак при въезде на придомовую площадь, то в первую очередь необходимо провести собрание всех лиц, в чьем пользовании находится участок.

При одобрении установки большинством голосов составляется протокол собрания, в котором будет зафиксировано данное решение.

Далее возможны два варианта:

1. Так как установка любого дорожного знака финансируется из местного бюджета, нужно обратиться с заявлением в муниципалитет, приложив копию протокола с подписями согласных жильцов, чтобы администрация выделила необходимые средства. Затем нужно обратиться в ГИБДД, где заявление о размещении знака также должно быть одобрено. Лишь после этого знаки будут установлены на въезде и выезде с придомового участка, причем скорее всего это будет сделано лишь на следующий год.
2. Другой способ. Можно сразу обратиться с заявлением об установке соответствующих дорожных знаков в местное отделение ГИБДД. В большинстве случаев в данной просьбе отказывают, так как размещение знака не было заранее внесено в план бюджета.

Тогда можно профинансировать работы из собственного кармана, собрав необходимую сумму со всех собственников жилья. Аналогичным образом производится установка «лежачих полицейских».

Можно ли приватизировать

Если земельный участок — это не общая собственность жильцов, возможно оформление его в собственность. Порядок:

• инициация собственниками общего собрания многоквартирного здания;
• вынесение вопроса приватизации на общем собрании, он получает одобрение большинства участников, оформляется в виде протокола;
• подготовка документации: проводится межевание участка, заявление подается в местный орган власти, готовится технический паспорт;
• если есть все документы, производится государственная регистрация перехода права собственности.

За собственником решение, на каких основаниях нужно пользоваться землей. Другой вариант — заключение договора аренды с муниципальным органом власти — собственником придомовой территории.

Если правоустанавливающие документы будут оформлены правильно, у Вас будет защита на случай самовольного захвата придомовой территории.

Можно ли огородить придомовую территорию? Если сослаться на статью 36 ЖК РФ, то территории, расположенные в непосредственной близости от многоквартирных домов, представляют собой имущество, которое принадлежит всем жильцам этого дома одновременно.

Таким образом, сделать ограждение придомовой территории многоквартирного дома можно.

Итог

К обязанностям управляющей компании нужно отнести, во-первых, эксплуатационно-ремонтные работы:

• обеспечивает безопасность проживающих;
• поддерживает архитектурный облик дома;
• проводит осмотр имущества многоквартирного здания перед отопительным сезоном и после него, а также если возникают чрезвычайные ситуации;
• проводит текущий ремонт;
• контролирует состояние внутридомовых сетей;
• следит за соблюдением правил пожарной безопасности;
• убирает подъезды, придомовую территорию;
• обеспечивает вывоз мусора;
• контролирует эксплуатацию общедомовых счетчиков;
• внедряет энергосберегающие программы.

Оказывает организационные услуги:

• аккумулирует средства от предоставленных ресурсов и услуг, платит поставщикам;
• борется с долгами;
• хранит различную документацию дома;
• выявляет расхитителей энергоресурсов;
• проводит общие собрания собственников жилья не реже одного раза в год;
• информирует жильцов об изменениях в тарифе и многое другое.

Правила пользования придомовой территорией и ее эксплуатации – одно из главных направлений работы управляющих организаций.

Они отвечают за то, как это пространство убирается, содержится и при необходимости переустраивается. В первую очередь, обеспечивается комфорт для проживания собственников.

Требования относительно того, как должна содержаться и благоустраиваться придомовая территория, определяются нормами, действующими в конкретном населенном пункте. Местные власти отталкиваются от общих положений, принятых на федеральном уровне.