Можно ли приватизировать служебное жилье?

Как происходит приватизация служебного жилья и возможна ли она сегодня через суд / без суда?

Основные нормы, связанные с правоотношениями в этой области, регулирует Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 20.12.2017) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Если раньше приватизация ограничивалась во времени, то в связи с изменениями 2017 года стала бессрочной. Чтобы получить дом / квартиру / комнату, придется соблюсти длительную процедуру.

Объекты, которые можно приватизировать

В Законе РФ от 04.07.1991 N 1541-1 прописываются категории недвижимости, которые можно приватизировать.

Статья 4 перечисляет объекты, которые НЕ ПЕРЕДАЮТСЯ В СОБСТВЕННОСТЬ:

• жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии (и так называемые «жома под снос»;
• комнаты в общежитиях;
• жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), расположенные в закрытых военных городках;
• служебные жилые помещения.

В примечании к нормам ст. 4 указывается, что запрет не распространяется на жилище, расположенное в сельской местности вне территорий стационарных учреждений соцзащиты. Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О предусмотрело соответствующее исключение.

Из норм закона можно сделать вывод, что приватизировать можно:

• дома / квартиры / коттеджи совхозов;
• жилфонд стационарных учреждений социальной защиты населения;
• квартиры / дома / коттеджи, которые находятся вне военных городков.
• комнаты и квартиры, которые «дало государство».

Служебная жилплощадь отличается от так называемых «социальных квартир». Основные моменты сводятся к тому, что:

• недвижимость выдается бесплатно для проживания работника и членов его семьи;
• договор найма предусматривает конкретный срок: жилье выдается на время работы (т.е. если человека уволили, т и квартиру придется покинуть);
• наниматели регистрируются по месту проживания и выполняют все возложенные обязательства (оплата коммунальных услуг, поддержание санитарно-гигиенических норм и так далее);
• площадь служебного жилья должна быть достаточной для комфортного проживания семьи.

Воспользоваться возможностью приватизации могут не все. Нужно, чтобы соблюдались условия:

• человек может предоставить законность проживания в социальном помещении (договор найма, справки с места жительства и так далее);
• договор соцнайма (а не просто найма!) заключен с местной администрацией, а не с нанимателем;
• объект находится на балансе муниципалитета, а не конкретного предприятия.

Так можно ли приватизировать служебную квартиру?

В большинстве случаев ответ отрицательный. Нет, нельзя. Помещения находятся на балансе предприятия / фирмы / учреждения, а не в собственности муниципалитета. Но это общее правило.

Сама возможность проведения приватизации не отрицается. Но служебные квартиры и дома могут переводиться в частную собственность граждан только в разрешительном порядке.

Грубо говоря, нужно собрать документы и направить заявление собственнику. Дальше ждем его решение (разрешение).

Есть предприятия, которые устанавливают определенные критерии, необходимые для приватизации недвижимости:

• стаж работы на предприятии;
• репутация и количество благодарственных писем;
• внесение средств и так далее.

Подобная мера является:

• стимулом и мотивацией для работников, чтобы выполнять возложенные на них обязанности;
• способом избавиться от имущества на балансе (и не нести ответственность за содержание квартир / домов).

Получается, что нужно обращаться к нанимателю, чтобы получить ответ на вопрос. Но учитывайте, что для приватизации придется сначала перевести недвижимость в частную собственность («расслужебить»).

Как расслужебить служебное жилье?

Как правило, вопрос возникает у военнослужащих (офицеры и контрактники министерства обороны РФ). Работники приходят в «Единое окно» с заявлением на приватизацию квартиры / дома, но оказывается, что не все так просто.

Договор передачи квартиры в собственность невозможно заключить, потому что госорган принимает только договор соцнайма, а у военнослужащих его нет.

Т.е. работникам выдают договор найма, в котором второй стороной выступает не департамент жилищной политики и жилфонда города, а наниматель.

Сама по себе процедура становится невозможной, поскольку на соблюден порядок. Но это только половина беды. есть и еще одна проблема.

Ведомственные квартиры, в том числе полученные от Министерства обороны (МО РФ), не включены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Т.е. сначала МО РФ должно передать имущество на баланс муниципалитета (деп. жилищной политики и жилфонда). Процедура сложная и длительная.

Поэтому у человека есть несколько вариантов:

• смириться с отказом в приватизации ведомственного (служебного) помещения;
• пойти в суд с исковым заявлением о признании права собственности в порядке бесплатной приватизации;
• подождать, когда наниматель передаст недвижимость на баланс муниципалитета (т.е. подаст заявление в Росреестр, подтвержденное документально, с просьбой о присвоении объекту статус ведомственного).

Первый вариант устраивает не всех, но зато не требует вложений денег и сил. Второй занимает много времени: придется составить исковое заявление, собрать доказательственную базу, нанять адвоката и так далее. Третий вариант удобен тем, что сразу после передачи недвижимости на баланс муниципалитета вступает в силу Закон №1541-1, позволяющий «развернуть» приватизацию.

Т.е. теперь понятна приблизительная схема, что нужно делать. Перед тем, как приватизировать служебную квартиру:

• «расслужебливаем ее», т.е. переводим на баланс другого собственника (это должен сделать наниматель);
• подаем документы о приватизации и вступаем в процесс.

Сразу так просто взять и получить в собственность ведомственное жилье МЧС, ФСБ и других органов не получится. То же самое касается и общежитий. Чтобы приватизировать комнату, нужно перевести ее в категорию «неслужебного жилья», т.е. передать на баланс муниципалитета.

Приватизация квартир и домов в военных городках через суд

Выше мы приводили ст. 4 Закона «О приватизации…», которая предусматривает запрет на передачу подобных объектов в собственность граждан. Но люди все равно искали способ, как перевести служебное жилье в собственность.

Распоряжением Прав. РФ №349-р от 17 марта 2010 г. предусмотрело упрощение процедуры приватизации в военных городках. Но сегодня военнослужащие могут получить подобные квартиры в собственность только через суд. Если придете с заявлением в службу «Одно окно», получите отказ.

К 2023 году так и не создали единый механизм, обеспечивающий процесс передачи недвижимости в досудебном порядке. Поэтому готовьтесь к заседаниям.

Документы для приватизации квартиры через суд

Пригодятся:

• выписка из домовой книги;
• иск (исковое заявления);
• ксерокопии паспортов всех участников приватизации квартиры (на несовершеннолетних предоставляют свидетельства о рождении);
• ксерокопия договора соцнайма;
• справки с места жительства;
• выписки из ЕРГН;
• справки их БТИ, ЕИРЦ, КЭЧ, ДЖО, КЭУ, ДЖП и других учреждений.

Внесудебный порядок приватизации: как перевести служебное жилье в социальный найм

Процедура «растягивается во времени» (по сравнению со стандартной приватизацией). Пошаговая схема выглядит таким образом:

1. Работник готовит пакет документов и пишет заявление на имя собственника недвижимости (ведомства, нанимателя). В документе прописывается желание приватизировать жилплощадь.
2. Ведомство (вернее сказать, уполномоченная служба) рассматривает заявление, после чего дает разрешение на приватизацию квартиры.
3. Заявитель собирает пакет документов для подачи в местную администрацию. Должен пройти процесс передачи ведомственного жилья на баланс муниципалитета. Т.е. происходит так называемое «расслужебливание».
4. Департамент жилищной политики и жилфонда принимает имущество или отказывает. Само собой, отказ должен быть мотивированным.
5. Договор о переходе прав собственности регистрируется через Росреестр. Жилище перестает быть служебным.
6. Заявитель, желающий приватизировать квартиру / дом, обращается в «Единое окно» (т.е. в местную администрацию). В департамент жилищной политики подается заявление о приватизации недвижимости. Государственный орган рассматривает его, после чего разрешает приватизацию или же отказывает.
7. Человек получает недвижимость в собственность. Само собой, передача прав в установленном порядке регистрируется через Росреестр.

Документы, которые необходимы для подачи заявления

Нанимателю (собственнику ведомственного жилья) могут потребоваться:

• паспорта (или любые другие документы, подтверждающие личность) на всех жильцов старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей (для участников процесса, которым не исполнилось 14 лет);
• согласие на приватизацию или отказ от нее;
• договор найма жилплощади;
• техпаспорт недвижимости (+ кадастровый);
• справка о том, что ранее граждане на приватизировали недвижимость (в Законе от 04.07.1991 N 1541-1 указывается: приватизация доступна 1 раз);
• выписка из ЕГРН (если она есть).

Т.е. сегодня законодательство не предусматривает возможность приватизации служебного (ведомственного) жилья в общем порядке.

Но есть схемы, которые позволяют получить недвижимость:

• через решение нанимателя и через передачу объекта на баланс муниципалитета;
• через суд.

Но вот только какие шансы у истца? Стоит ли вообще возиться с исковыми заявлениями и их составлением? Для ответа на эти вопросы необходимо проанализировать материалы судебной практики.

Судебная практика 2023 по вопросам приватизации жилья

Как правило, суды становятся на сторону граждан и защищает их интересы. Но все зависит от ситуации, от доводов сторон, а также некоторых других моментов.

Пример №1 из свежей судебной практики по приватизации

Показательным в этом плане будет решение от 19 октября 2017 г. по делу № 2-3494/2017 (суд Ярославской области). Истец обратился с заявлением о защите прав и законных интересов его, а также несовершеннолетнего ребенка.

Было выяснено, что:

• отец заявителя в 1988 г. устроился на предприятие, которое и выделило квартиру;
• работник в 1998 г. уволился, но продолжил проживать в квартире с ребенком (истец) и женой;
• истец зарегистрирован в помещении с ребенком, но решил приватизировать недвижимость.

В ходе разбирательства стало ясно, что не получится сделать это, потому что имущество не на балансе города. Местная администрация отказала в приватизации в связи с отсутствием договора социального найма. Получается, что человек не могу получить квартиру в собственность, поскольку она находится в специальном жилфонде.

Суд учел, что истец проживает в помещении долгое время, а его право на пребывание не было оспорено прежним владельцем собственности. В результате принято решение о том, чтобы разрешить истцу приватизацию (в равных долях: на себя и на несовершеннолетнего).

Пример №2 по делу о приватизации квартиры

Интересным будет и решение суда по делу № 33-9579 от 26.08.2010 г. Суть в том, что гражданин Пархоменко Е.Ю., отработавший №№ количество лет на железной дороге, обратился в ОАО «РЖД» с заявлением о приватизации выделенной ему квартиры. В данную квартиру истца вселили как в служебную.

РЖД отказало в возможности приватизации. Истец указал, что недвижимость ему предоставили на условиях социального найма, не уведомив о статусе служебного.

В ходе разбирательства выяснили, что оспариваемая квартира находится на балансе ОАО Российские железные дороги. В ЕГР прав на недвижимое имущество содержится запись, подтверждающая это.

Суд рассмотрел доводы сторон, после чего признал отказ ОАО «РЖД» неправомерным, потому что:

• недвижимость не является ни государственным, ни муниципальным жилым фондом;
• объект является собственностью ОАО РЖД, что исключает возможность приватизации квартиры в соответствии с Законом России «О приватизации жилого фонда».

Но в то же время суд обратил внимание, что на момент предоставления истцу недвижимость находилась в государственной собственности. И уже через несколько лет перешла в собственность ОАО РЖД. При этом никакими другими документами при переходе права квартира не была признана служебной.

Переход прав собственности не может быть причиной расторжения или изменения договора найма, а новый собственник будет наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Если говорить простыми словами, то суд пришел к интересному выводу. Право истца на приватизацию квартиры восстанавливается посредством прекращения права собственности ответчика.

Что будет, если не приватизировать квартиру? Могут ли выселить из служебного жилья?

Общее основание простое: когда правоотношения «наниматель – работник» прекращаются, можно паковать чемоданы. Но есть категории граждан, которые законодательство защищает от выселения. Т.е. они могут оставаться в СЖ даже после разрыва служебных правоотношений с собственником.

Ст. 2 ЖК РФ перечисляет эти категории:

• граждане, проработавшие на данном предприятии больше 10 лет;
• люди, которые получают пенсию по возрасту (и чей статус подтверждается соответствующим пенсионным удостоверением);
• инвалиды первых двух групп, которые утратили трудоспособность по одной из причин: 1) профессиональная болезнь; 2) при исполнении служебных обязанностей; 3) из-за несоблюдения работодателем условий по охране труда;
• члены семьи сотрудника, погибшего / пропавшего без вести при исполнении служебных обязанностей;
• члены семьи сотрудника, умершего из-за полученной служебной травмы / недуга;
• члены семьи умершего сотрудника.

Указанные выше категории граждан могут покинуть служебное жилье. Но сделать это удастся только в случае предоставления равноценной недвижимости в том же населенном пункте. Соответствующе требования прописывает п. 3 Ст. 103 ЖК.

Что можно сказать в результате? Общее правило таково, что служебное жилье военнообязанные, чиновники, офицеры, сотрудники МЧС приватизировать не могут.

Но при этом законодательство предусматривает 2 лазейки, позволяющие все-таки провести процедуру (в судебном или в несудебном порядке). Но приготовьтесь к тому, что придется собирать документы и отстаивать интересы.

Видео: Приватизация служебного жилья