Как происходит продажа квартиры с обременением?

Сделка купли-продажи квартиры требует большой подготовки, предварительного изучения юридических нюансов, а также максимальной внимательности при оформлении документов.

С особой тщательностью стоит отнестись к документам на квартиру, поскольку жильё может продаваться с обременением.

О том, что такое квартира с обременением и как продать такую жилплощадь, — расскажем далее в статье.

Что значит «квартира с обременением»?

При продаже или покупке квартиры в первую очередь следует установить владельцев жилья, обладающих правом собственности на неё. Только собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом на законных основаниях.

Если же на право владения, распоряжения и пользования недвижимостью наложено ограничение, то это становится серьёзным препятствием при продаже. Ограничения в правах на жильё и есть обременение.

В законодательстве (ФЗ-№ 122 от 21.07.1997 г.) обозначено несколько видов обременений на недвижимое имущество, а именно:

• ипотека;
• рента;
• наличие среди собственников несовершеннолетних детей и недееспособных лиц;
• несколько собственников;
• завещательный отказ;
• арест;
• право пользования по договору найма;
• супружество.

Можно ли продать квартиру с обременением? Такое жильё продать можно, но покупатель должен быть обязательно предупреждён о наличии ограничений.

Согласно ФЗ № 122, все права на недвижимость обязательно регистрируются в ЕГРП, и покупатель, обратившись в Росреестр, всегда может получить сведения, касающиеся предмета будущей сделки.

Как проверить квартиру на наличие обременений?

Чтобы проверить объект недвижимости на наличие ограничений, закажите в Росреестре расширенную выписку из ЕГРП, содержание которой поведает вам о том, находится ли квартира в залоге у банка, оформлена ли на неё ипотека, наложен ли арест и т.п. Соответствующий договор (ренты, аренды, найма и пр.) указан в графе «Документ-основание».

Выписка из ЕГРП содержит также сведения о количестве собственников. Если приобретается только доля квартиры, то придётся соблюсти право остальных сособственников на преимущественную покупку этой доли. Когда квартира покупается целиком, то в договоре купли-продажи указываются все собственники. В случае нарушения прав сособственников, договор купли-продажи будет отменён.

По выписке также можно проверить, состоит ли продавец в браке. Если состоит, то у супруга/супруги нужно взять согласие на продажу квартиры. Без согласия риски продавца и покупателя возрастают: в течение года после сделки супруг/а может её оспорить и вернуть собственность назад.

Если в графе «Документ-основание» указан договор дарения или документ о праве на наследство, то согласие супруга не потребуется.

В квартире могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети или недееспособные лица. Купить квартиру с таким обременением — значит нажить себе много проблем. Прописанных граждан придётся выселять через суд к родителям или опекунам.

Выселить несовершеннолетнего без указания новой прописки не получится. А чтобы выяснить данные о зарегистрированных лицах, проверьте в выписке даты рождения всех прописанных в квартире граждан.

Иногда жильём может пользоваться третье лицо на основании завещательного отказа. Эту категорию владельцев проверить сложнее всего, так как завещательные отказы нигде не регистрируются.

Пользователи жилплощади по завещательному отказу вправе проживать в помещении на основании последней воли наследодателя, но они не являются при этом наследниками. Завещательный отказ не прекращает своего действия после смены собственника.

Чтобы проверить наличие завещательного отказа, посмотрите в выписке, на каком основании получена недвижимость. Если это документ о праве на наследство, то мог быть и завещательный отказ. В этом случае придётся брать прописанные в договоре гарантии продавца. Можно ещё опросить соседей и нотариуса, который вёл наследственное дело.

Как продать квартиру с обременением?

Ключевое условие продажи квартиры с обременением обозначено в п. 1 ст. 460 ГК РФ: продавец обязан проинформировать покупателя о наличии ограничений и обременений. Как происходит продажа квартиры с обременением в 2024 году? Порядок процедуры опишем поэтапно.

Этап 1 — подготовка документов

Заключение сделок с недвижимостью сопряжено с подготовкой ряда документов. Некоторые из них дополнительные, регистратор их может не потребовать, а вот заинтересованное лицо попросит их предъявить.

Базовый пакет документов в 2024 году содержит:

• бумаги, подтверждающие право собственности;
• паспорт продавца-собственника;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию.

Дополнительно при реализации квартиры с обременением могут потребоваться:

• согласие залогодержателя (при ипотеке);
• разрешение органов опеки (если собственниками являются дети или недееспособные лица);
• договор ренты/найма;
• разрешение органа, наложившего санкцию (при аресте);
• согласие супруга/и.

Этап 2 — предварительная сделка

На данном этапе, до заключения основного договора, необходимо снять обременение с помещения.

Сделать это можно так:

1. Заключите предварительный договор купли-продажи, в котором укажите вид обременения и обязанность продавца снять его ещё до заключения основного договора.
2. Устраните обременение: погасите ипотеку, снимите арест, выпишите несовершеннолетних и т. д.
3. Предъявите доказательства снятия обременения покупателю.
4. Составьте основной договор.

При заключении предварительного договора покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

1. Обременение должно быть описано наиболее полно, в соответствии с официальными документами. К примеру, если в выписке ЕГРП отмечено, что на недвижимость наложен «запрет на регистрацию», нужно так же прописать в договоре. Формулировки «арест квартиры» в данном случае будет недостаточно, так как неясно будет, о каком именно аресте идёт речь.
2. Установите продавцу сроки снятия обременения. Так и пропишите: «Продавец обязуется устранить обременение в срок до 29 декабря 2024 года». Тогда с 30 декабря можно будет требовать возмещения убытков. Размер санкций за просрочку снятия обременения тоже можно прописать в договоре.
3. Укажите в договоре, какие документы продавец должен предоставить после снятия обременения.
4. Пропишите порядок передачи и сумму аванса или задатка. Разница между ними в том, что задаток в случае расторжения предварительного соглашения по вашим причинам не возвращается или возвращается в двойном размере, если продавец откажется от сделки. Аванс же возвращается в любом случае.

Этап 3 — заключение основного договора

Как правильно составить основной договор купли-продажи? Во-первых, его можно заключать только после снятия обременения.

Во-вторых, кроме основных пунктов, в договор нужно обязательно включить раздел «Гарантии продавца», подтверждающий, что квартира свободна от обременений.

Без данного пункта покупатель не сможет защитить свои права в суде и требовать возмещения убытков.

Как происходит продажа квартиры с обременением по ипотеке?

При продаже ипотечной квартиры возможны варианты. Стандартный способ — погасить полностью кредит и снять обременение, затем совместно с банком подать документы в Росреестр.

Можно ли одновременно снять обременение и продать квартиру? Да, можно, это и будет вторым вариантом продажи ипотечного жилья. В этом случае производится досрочное погашение ипотеки за счёт средств покупателя.

Приобретатель гасит долг заёмщика перед банком (при этом обременение на квартиру переходит к покупателю, но он сразу может его снять), а остаток средств передаётся продавцу.

Если остаток ипотечного долга небольшой, то с покупателя можно потребовать аванс или задаток и тут же погасить им кредит и снять обременение, продав квартиру уже «чистой», необременённой.

Если же остаток долга большой (аванс в такой сумме никто не даст), то придётся привлекать к участию в сделке банк. Тогда расчёты по сделке наличными происходят через 2 банковские ячейки, в которые покупатель закладывает деньги.

К одной ячейке получает доступ кредитный менеджер, который заберёт долг по ипотеке, к другой – продавец, который заберёт остаток от общей суммы продажи.

Возможен и третий вариант продажи квартиры, обременённой ипотекой. Если у покупателя не хватает денег для того чтобы выкупить понравившееся жильё, он может оформить ипотеку на себя в том же банке.

В данном случае всю сделку от начала до конца будет сопровождать кредитный специалист. Покупатель после завершения сделки сам станет заёмщиком, а банк переведёт кредитные средства на ссудный счёт продавца, погашая его заём.

Как снимается обременение?

Процедура снятия обременения после погашения ипотеки предполагает следующий порядок действий:

1. Производится полное погашение долга, штрафов, неустоек (если есть).
2. В банке запрашивается справка о согласии на снятие залога.
3. Совместно с представителем кредитора заёмщик посещает Росреестр или МФЦ, куда подаются бумаги от банка (оригинал закладной) и от бывшего заёмщика (ипотечный договор, справка о погашении займа).
4. Сотрудник Росреестра выдаёт расписку с указанием даты получения выписки ЕГРП без отметки о залоге.

Если речь идёт о квартире, купленной по военной ипотеке, то в данном случае необходимо подать заявление в Росвоенипотеку о намерении снять обременение. Ведомство проведёт проверку законности сделки.

Если всё в порядке, то военнослужащему выдаётся доверенность для снятия обременений в Росреестре или МФЦ. Копия этого документа вместе с выпиской из Госреестра затем направляется в Росвоенипотеку.

При полном погашении ипотечного займа обременение снимается автоматически, но процесс лучше проконтролировать продавцу лично, дабы убедиться, что все документы оформлены правильно. Для этого стоит запросить в банке справку о снятии обременения с жилплощади, а в Росреестре – выписку ЕГРП.

Двойное обременение на ипотечную квартиру: стоит ли покупать?

Двойное обременение на квартиру при ипотеке означает, что, помимо банка, залогодержателем выступает ещё какое-то лицо.

Так, например, квартира может быть куплена в строящемся доме, на неё оформлена ипотека. Но на каком-то этапе стройку заморозили из-за нехватки средств.

Застройщику придётся заложить весь дом банку, который выдал ему ссуду на строительство. В подобной ситуации возникает двойное обременение. Покупать такое жильё однозначно не стоит.

Продажа доли квартиры с обременением

Многие граждане задают вопрос: можно ли продать долю квартиры с обременением? Отвечаем: можно, но в этом случае, кроме вышеуказанных документов, потребуется ещё предоставление справки, подтверждающей согласие остальных сособственников квартиры.

Закон в данном случае предписывает, что если остальные совладельцы согласие на продажу не дали, то продавец должен предложить им в первую очередь купить его долю, причём по цене не выше, чем назначена потенциальному покупателю.

Нюансы продажи квартиры с другими обременениями

Сразу стоит сказать, что продажа арестованного жилья — дело рискованное, особенно для покупателя. Провести такую сделку можно только с разрешения органа (суд, ФССП), наложившего арест на недвижимость.

Продавать квартиру, находящуюся под арестом, в обход правоохранительных органов и судебных инстанций незаконно. В данного случае нет иного пути, чем сначала снять арест, а потом продавать.

Реализация квартиры с договором ренты возможна только с позволения рентополучателя. Если покупатеь приобретает такую квартиру, то далее обязан выполнять условия ренты, иначе рентоплучатель расторгнет договор в одностороннем порядке.

Можно ли продать квартиру, сдаваемую в аренду? Можно, но о сделке и о договоре аренды должны знать все стороны: и продавец, и покупатель, и арендатор.

Здесь 2 законных варианта: либо продавец расторгает договор аренды до начала реализации квартиры и, таким образом, снимает обременение с жилья, либо покупатель приобретает квартиру и продолжает сдавать её в аренду, выполняя условия договора, заключённого между арендатором и прежним собственником.

Можно ли продать квартиру с обременением прописанным человеком? Нет, продавец сначала должен выписать всех, кто был прописан в квартире. Если же в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок или недееспособное лицо, то нужно будет получить согласие органов опеки на продажу жилья.

Как видите, квартиру с обременением продать можно. Только нужно учесть множество нюансов и делать всё по закону. А соблюсти порядок процедуры и избежать рисков как для продавца, так и для покупателя, поможет вам информация, представленная выше в статье.