Как расторгнуть договор долевого участия?
Приобретая недвижимость на первичном рынке на этапе строительства дома, покупатели заключают с застройщиком договор долевого участия. Данный договор даёт возможность покупателю приобрести жильё по выгодной цене с минимальными рисками.
Этот договор также подлежит обязательной государственной регистрации и может быть расторгнут до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика (ФЗ 214) возможно только по строго определённым в законодательстве основаниям. Одного желания со стороны дольщика здесь не достаточно.
Договор долевого участия также может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон, по инициативе застройщика или через участие суда. Инициированный дольщик к расторжению договор даёт ему возможность вернуть назад свои денежные средства, уплаченные в счёт приобретения квартиры.
Зачем дольщикам расторгать ДДУ?
Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.
В 2024 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.
Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.
Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».
Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.
Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.
Риски для дольщика
Как расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, мы расскажем далее. Для начала следует определиться с тем, действительно ли стоит идти на это решение, и чем грозит расторжение самому дольщику.
Минимальный риск для дольщика при расторжении ДДУ – это простая потеря времени, максимальный же риск может обернуться реальной потерей своих денежных средств и квартиры.
Перед принятием решения о расторжении договора дольщик должен учесть следующие факторы:
- текущее финансовое состояние застройщика;
- его возможность вернуть деньги;
- сроки судебных разбирательств и сроки взыскания долга.
При расторжении договора дольщик утратит право залога на незавершённый объект недвижимости. Это относится только к тем случаям, когда при покупке квартиры дольщиком использовались собственные средства. Ведь при покупке квартиры в ипотеку право залога сохраняется за банком.
Таким образом, при банкротстве застройщика дольщик потеряет возможность получить выплаты от компании и обеспечение, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные средства.
Поэтому дольщику иногда выгоднее дождаться окончания строительства объекта и уже после возместить по закону неустойку или убытки, если сможет доказать их в суде.
Основания для расторжения ДДУ дольщиком
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.
В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.
Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:
- Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
- После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
- Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.
Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
В судебном порядке дольщик сможет расторгнуть по следующим основаниям ДДУ:
- расторжение договора ДДУ в связи с невыполнением сроков строительства;
- расторжение в связи с изменением общей площади квартиры более чем на 5%;
- расторжение в связи с изменением назначения общего имущества или нежилых помещений дома.
Договором могут быть предусмотрены и иные основания расторжения договора долевого участия через суд.
Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Можно, главное сделать это до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Своей подписью дольщик соглашается с полученным объектом и выражает свою позицию о том, что никаких претензий к работе застройщика он не имеет.
После отправки застройщику уведомления о расторжении ДДУ дольщик по прошествии 20 дней может явиться в Росреестр и зарегистрировать закрытие ДДУ.
Порядок расторжения ДДУ
Дольщик по закону имеет право расторгнуть договор долевого участия одним из трёх способов:
- В одностороннем порядке.
- По соглашению сторон.
- При участии суда.
Дольщик может расторгнуть только зарегистрированный в Росреестре договор, и факт его расторжения также регистрируется.
В одностороннем порядке
В одностороннем порядке дольщик должен расторгать ДДУ в соответствии с определенной последовательностью действий, в частности:
- Дольщик должен предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию с указать необходимую к возврату сумму с учётом процентов за пользование его деньгами по ставке 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования средствами.
- При согласии застройщика на сделку, договор расторгается по процедуре обоюдного согласия. Если застройщик не согласен, расторжение происходит через направление ему официального уведомления.
К направляемому уведомлению дольщик должен приложить расчёт суммы возврата и реквизиты счета, на которые нужно направить средства.
Застройщик обязан перевести деньги на счёт дольщика в течение 20 рабочих дней. Если застройщик деньги так не вернул, можно смело обращаться в суд и требовать с него дополнительно компенсацию.
Для регистрации расторжения ДДУ предоставляется также копия направленного уведомления. Госпошлина при регистрации по суду и в одностороннем порядке не взимается.
По обоюдному согласию
При согласии застройщика расторгнуть договор по инициативе дольщика, стороны заключают между собой соглашение о расторжении. Это соглашение после регистрируется в Росреестре.
В этом соглашении оговаривается и порядок возврата средств. Если такое соглашение будет заключено, основание требования закона о возврате средств действовать уже не будут.
Этим пользуются многие застройщики, оттягивая момент возврата денежных средств дольщику.
Если расчёт по ДДУ производился через эскроу счёт, при расторжении договора требования о выплате процентов к застройщику не применяются.
По суду
Если договориться мирно с застройщиком не получается, дольщик всегда можете прибегнуть к помощи суда. Тогда уже суд определит порядок расторжения договора и возврата дольщику денежных средств.
Обращаться с иском в суд нужно по месту нахождения застройщика. В заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате средств, взыскании процентов и убытков, если таковые имели место быть.
Вместе с иском нужно представить в суд следующие бумаги:
- копия договора долевого участия;
- документы, подтверждающие нарушение требований законодательства или договора застройщиком;
- расчёт итоговой суммы возврата средств.
Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан будет вернуть деньги дольщику в срок 10 дней после вступления решения в законную силу. Вступают решения по гражданским делам через месяц после их вынесения. В случае невозврата средств застройщиком будут заниматься судебные приставы.
Современная судебная практика по данному вопросу свидетельствует о том, что суды активно встают на защиту дольщиков и удовлетворяют их иски по расторжению договоров даже при незначительных нарушениях со стороны застройщиков. В конце концов даже при отказе суда в удовлетворении иска дольщик будет иметь возможность обжаловать решение в вышестоящей инстанции.
Расторжение договора с ипотекой
Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.
Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.
Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.
В исковом заявлении придётся указать два счета, на которые должны будут быть возвращены деньги: счёт дольщика и счёт банка. Банк, как правило, участвует в судебных спорах по такому вопросу.
Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре, где запись о его аннулировании тоже нужно будет произвести дольщику.
Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика в одностороннем порядке, по обоюдному согласию или при содействии суда.
При этом для расторжения ДДУ должны быть документально зафиксированы реальные нарушения со стороны застройщика. Произвести расторжение договора долевого участия можно до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к дольщику.
