Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Договор — это соглашение двух сторон. В документе обычно прописываются все пункты, которые нужно выполнять, для этого, он, собственно, и заключается.
Если срок договора не подошел к концу, может ли одна из сторон его расторгнуть? Законодательство предусмотрело такое положение вещей.
Договор имущественной аренды расторгается как по соглашению сторон, так и по решению суда. В некоторых случаях может происходить расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В любом случае обеспечивается защита всех сторон сделки.
В статье речь пойдет о том, в каких ситуациях расторжение возможно и что требуется сделать арендодателю во внесудебном и судебном порядке, чтобы договор прекратил действие в одностороннем порядке.
Основные данные о сделках аренды
Арендные взаимоотношения регламентируются Гражданским Кодексом РФ. Аренда, по определению, является гражданско-правовым договором, по условиям которого одно лицо передает другому объект недвижимости во временное пользование. Вторая сторона обязана ежемесячно вносить арендную плату.
Существует несколько видов договоров:
- аренда транспортных средств;
- прокат;
- сдача объектов недвижимости;
- лизинг — финансовая аренда.
Продукция, полученная в результате аренды, считается имуществом арендатора — того, кто вносит оплату.
Арендодателем может выступать собственник, для этого у него должны быть правоустанавливающие документы. Арендатором является физическое или юридическое лицо, если его права по отношению к аренде объекта не ограничены законом.
Основания расторжения договора аренды
Ситуации, которые касаются досрочного расторжения сделки, прописываются еще на стадии предварительного согласования условий. Если формулировка будет размытой, а при подписании документа срок действия определен, то разрешить вопрос можно в судебном прядке.
Для договоров, не имеющих срока действия, досрочное расторжение возможно. Важно предупредить о своих планах арендодателя заранее.
В число причин расторжения сделки арендодателем входят следующие:
- переданное имущество используется не по назначению или с существенными нарушениями условий договора аренды;
- не исполняется обязательство по проведению капитального ремонта;
- отсутствие оплаты более 2-х раз подряд;
- ухудшение состояния имущества;
- нанесение предмету значительных повреждений, которые делает невозможной его дальнейшую эксплуатацию;
- замена замков без предупреждения;
- обнаружение недостатков объекта, которые усложняют его использование.
Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ
Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.
Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.
После прекращения действия договора аренды имущество возвращается к его владельцу. Для этого составляется акт приема-передачи — аналог того документа, который сдавался перед сдачей объекта в аренду.
В акте обязательно должны быть прописаны следующие сведения:
- характеристика объекта;
- сроки аренды и возврата (с учетом подготовки в исходное состояние);
- место прекращения договора.
Минимизация неприятных последствий, связанных с прекращением арендных отношений, зависит от полноты описания всех пунктов акта.
Если достигнуто взаимное согласие обеих сторон по поводу досрочного прекращения договора аренды, подписание бланка является простой формальностью.
Основными причинами преждевременного прекращения соглашения арендодателем являются следующие случаи:
- когда арендатор отказывается исполнять обязательства;
- сделка была заключена на неопределенный срок;
- была прописана автоматическая пролонгация.
Составление акта требует внимательности и грамотности, иначе у второй стороны появится лазейка для взыскания денежной компенсации.
Можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без суда
Досудебное урегулирование решает многие спорные моменты без серьезных потерь. Процедура расторжения может быть предусмотрена в договоре аренды. Если особенности прекращения арендных взаимоотношений будут оговорены перед подписанием, то вопрос решится без суда.
Срок действия соглашения является важным моментом. Расторжение возможно при подписании бессрочного договора.
Единственным условием при этом является оповещение арендатора за 3 месяца о будущих намерениях. Если дело касается объекта недвижимости или арендуется другое имущество, разрешено отправлять уведомление за 1 месяц.
Право для бессрочных договоров не прописывается отдельно, а предусматривается по умолчанию на законодательном уровне.
Судебное разбирательство
Такая мера является крайней, когда договориться стороны не в состоянии. При желании досрочно расторгнуть договор в 2024 году требуется составить уведомление в 2 экземплярах. На ответ дается месяц, после этого можно обращаться в суд.
Если сделка предусматривала штраф за досрочное расторжение, его нужно будет оплатить, независимо от того, на чьей стороне правда.
В исковом заявлении обязательно должны быть прописаны основания для досрочного прекращения договорных отношений. К заявлению должны быть приложены документы о праве собственности, удостоверяющие личность, а также доказательная база — фото и видео с нарушениями.
Как оформляется письмо о расторжении договора аренды от арендатора
Наличие письма, уведомляющего арендатора о досрочном расторжении договора аренды, должно стать первым шагом на пути к урегулированию ситуации. Это очень важный этап, особенно, если отношения между сторонами не особо гладкие.
Важно не только вовремя отправить письмо второй стороне, но и правильно его составить. Намерение арендодателя облекается в конкретную форму и содержит ряд сведений.
Форма уведомления должна быть письменной. По телефону или во время личной встречи нельзя просто сказать, что арендатору предстоит в скором времени освободить занимаемое помещение.
Подготовленное письмо направляется по почте на заказном бланке с уведомлением о вручении. Можно вручить уведомление уполномоченному представителю с отметкой о получении, проставленной на втором экземпляре письма.
В бланке требуется прописать следующие данные:
- личные сведения отправителя — Ф.И.О., наименование организации, почтовый адрес;
- должность, Ф.И.О., адрес получателя (в дательном падеже);
- текст извещения;
- подпись арендодателя;
- дата составления документа.
В содержании письма должно быть обозначено намерение арендодателя досрочно прекратить договорные отношения. Указывается причина и дата освобождения объекта.
Если в договоре был предусмотрен пункт о досрочном расторжении, достаточно сослаться на него в письме. В этом случае обозначение причин необязательно.
В письме можно предложить второй стороне назначить уполномоченное лицо, которое сдаст объект. У представителя должно быть право подписи передаточного акта.
После получения письма придет уведомление о вручении. У арендатора есть 1 календарный месяц, чтобы выразить свое согласие/несогласие на досрочное прекращение договора.
Если соглашение заключено на срок до 1 года, подписываются 2 документа: акт приема передачи на возврат арендуемого объекта и соглашение о расторжении договора.
Соглашение, заключенное на срок более 1 года, считается обременением права собственности арендодателя. Оно снимается посредством госрегистрации договора о расторжении соглашения. После регистрации договор аренды прекращает свои полномочия.
Порядок расторжения
Перед тем, как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем, требуется соблюсти досудебный порядок урегулирования. Эта процедура регламентируется п. 2 ст. 402 Гражданского кодекса РФ.
Согласно правовому акту требование о досрочном расторжении может быть заявлено в суде только после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в установленный законодательством срок (30 дней).
Арендодатель может обратиться в суд после того, как предоставит арендатору возможность исполнить его обязательство.
Факт соблюдения досудебного урегулирования должен быть документально зафиксирован, чтобы его можно было доказывать в судебном слушании.
В Гражданском кодексе предусмотрены основания для одностороннего отказа от исполнения пунктов соглашения.
Согласно статье 404 Гражданского кодекса досрочно расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:
- невозможности исполнения обязательств, прописанных в соглашении;
- изменение или отмена акта госоргана, на основании которого было заключено соглашение;
- признание арендатора банкротом.
Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по заявлению арендодателя или по соглашению сторон.
В Гражданском кодексе прописан довольно небольшой список оснований, по которым договор аренды можно расторгнуть досрочно. Такой жесткий порядок предусмотрен как гарант стабильности арендных отношений.
Но это не значит, что стороны не могут внести пункт о досрочном приостановлении договора на предварительном этапе. Это не запрещено Гражданским кодексом. В п. 1 ст. 404 прописаны основания для этого.
Предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора аренды
В законодательстве вопрос применения штрафных санкций имеет неоднозначную трактовку.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ физические и юридические лица свободны в заключении договоров. В пункте 4 этой же статьи условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда требования предписаны иными правовыми актами (стать 422).
Исходя из пункта 1 статьи 329 ГК исполнение обязательств может обеспечиваться удержанием имущества должника, залогом, неустойкой, задатком, банковской гарантией, поручительством и некоторыми другими способами.
Штрафом признается сумма, определенная законом или соглашением, которую должнику следует уплатить кредитору в случае просрочки исполнения или несоблюдения своих обязательств.
По п. 1 ст. 330 ГК, требуя неустойку, кредитор не обязан доказывать причинение убытков.
Описанные нормы позволяют арендодателю включать в соглашение пункты о применении к арендатору штрафных санкций за досрочное расторжение договора.
Заключение
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем — довольно частая практика. Обычно этот пункт прописывается в соглашении. Но случается, что стороны полюбовно решают этот вопрос или идут в суд.
Важно придерживаться законодательных норм по срокам, наличию уведомлений. Но самое главное — если в договоре нет пункта о досрочном прекращении, у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора.
