Чем отличается совместная и долевая собственность?
Совместная собственность и долевая собственность: разница этих двух понятий вызывает больше всего вопросов у населения.
Когда недвижимость или иная собственность на праве индивидуального личного владения принадлежит одному человеку, претендовать на неё другие люди не могут.
Однако такая ситуация встречается не всегда, часто недвижимость одновременно принадлежит на праве собственности нескольким лицам, совместно владеющим ею полностью или отдельными ее частями.
Чаще всего совместная или долевая собственность на квартиру возникает в семейных отношениях, когда оба супруга приобретают жилье и в равных правах им распоряжаются.
О том, какие преимущества и недостатки имеет каждый вид собственности, расскажем в данной статье.
В каких видах существует собственность?
Право собственности – одно из главных прав человека, дарованное ему основным законом страны. Право собственности по ст. 209 ГК РФ – это беспрепятственное пользование, распоряжение и владение гражданином своим имуществом.
Ограничить его в этом праве могут только законы, если его действия, к примеру, нарушают законодательные нормы или права других граждан.
На недвижимость может быть наложен арест в случае наличия у гражданина больших долгов или обременение, если квартира находится в залоге у банка при выдаче ипотеки.
Подтверждением права собственности на недвижимость является запись в ЕГРН и выписка, подтверждающая факт наличия такой записи.
Ст. 244 ГК РФ предполагает наличие следующих видов собственности на недвижимость:
- Индивидуальная;
- Совместная;
- Долевая.
В первом случае жилье принадлежит только одному владельцу, во втором и третьем – нескольким гражданам.
Именно совместная и долевая собственности часто путается в понятиях обычных граждан. Многие из них не знают, чем отличается один вид от другого.
Вид собственности документально фиксируется в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о праве собственности. Вид собственности непосредственно влияет на перечень прав и возможностей владельца жильца.
Собственность индивидуальная
Индивидуальная собственность предполагает наличие одного полноправного владельца, который распоряжается имуществом только по своему усмотрению. Он может продать жилье или совершить с ним иную сделку без получения разрешения третьих лиц.
В выписке ЕГРН на квартиру в качестве владельца указывается только одно имя. Однако это не означает, что другие лица не могут иметь право на пользование таким жильем.
К примеру, члены семьи собственника проживают в его квартире на равных с ним правах. К собственности это не имеет никакого отношения, но правом на пользование они все же обладают.
Если собственник пожелает продать квартиру, в которой проживают его дети, ему придётся предварительно получить разрешение на это действие со стороны органов опеки и попечительства.
Собственность совместная
В общей совместной собственности недвижимостью владеют сразу несколько человек, права которых абсолютно равны. Здесь нет выделения долей, каждый владелец в равной мере с остальными распоряжается квартирой.
Все эти лица указываются в реестре в качестве собственников, полноправно и одинаково владеют, распоряжаются и пользуются этим имуществом.
Во всех гражданско-правовых сделках по совместной недвижимости все владельцы выступают как единый собственник и одна сторона договора.
К примеру, если совместная собственность продаётся кому-либо, то выручка от сделки делится поровну между всеми собственниками.
Свидетельства о праве собственности на такую недвижимость также выдаются в одном экземпляре на всех. Сейчас в 2024 году такие документы уже не применяются. Но ранее выданные до 2016 года свидетельства продолжают своё действие и сегодня.
Собственность долевая
При общей долевой собственности каждый владелец недвижимости имеет конкретный размер своего права – долю. У кого-то доля больше, у кого-то – меньше.
Распределение долей возможно в двух видах:
- Идеальные доли – это доли, которые в натуре не выделены. Они не привязаны к какому-то конкретному месту в квартире, они носят лишь абстрактный характер – ½, 1/3 и т.д.
- Реальные доли – доли, которые выделены в натуре. В квартирах в реальные доли выделяются только изолированные помещения – отдельные комнаты. Санузел, кухня и коридор при этом остаются в общей долевой собственности.
Пользование и владение долями в долевой собственности регламентированы ст. 41 и ст. 42 Жилищного Кодекса страны.
Свидетельство о праве собственности на такую долевую недвижимость на руках имеет каждый владелец. Причём на лицевой стороне указан владелец свидетельства, а на обратной – остальные собственники.
Совместную собственность можно перевести в долевую, если собственникам заключить соглашение о таком намерении. Кроме того поделить жилье на доли можно по решению суда.
Владея комнатой, гражданин вправе ее продать. Но при этом нельзя забывать, что перед продажей правом преимущественной ее покупки должны воспользоваться остальные собственники данной недвижимости.
Чем отличается совместная собственность от долевой?
Совместная и долевая собственность имеют ряд отличий, законодательно регламентированных. Но при этом они имеют и сходства, в частности, главным из них является наличие и в том, и в другом виде нескольких собственников.
Совместная собственность обычно возникает в отношении того имущества, которое нельзя поделить на части без потери его функционального назначения. Например, это может быть автомобиль. Долевая собственность же предполагает четкое разделение границ владения тем или иным имуществом.
Желая как-то распорядиться долевой собственностью, владельцу приходится учитывать мнение остальных собственников. Даже тот, кто имеет незначительную долю в имуществе, может выступить против той или иной сделки.
По умолчанию законодательство признает общей совместной собственностью имущество супругов, приобретённое в браке, и имущество КФХ.
Главное отличие долевой и совместной собственности заключается в процедуре распоряжения.
В совместной собственности даже при условии того, что документально собственником зафиксировано одно лицо, при продаже имущества требуется получение согласия другого владельца, например, супруга.
В долевой же собственности всех других владельцев так или иначе нужно уведомить о планируемой сделке просто потому, что они имеют право преимущественной покупки этой доли.
При долевом владении каждый собственник самостоятельно выступает в роли налогоплательщика имущественного налога. Таким образом все бремя не кладётся на плечи одного владельца, а распределяется соразмерно долям.
При продаже совместной собственности требуется оформление нотариального согласия второго супруга на совершение сделки.
Чаще на практике встречается долевая собственность. Таким образом проще зафиксировать разделение не только прав на жилье, но и обязанностей по его эксплуатации.
Что лучше — долевая или совместная собственность?
Выбор режима владения собственностью зависит прежде всего от конкретной ситуации.
В одном случае выгоднее совместно владеть недвижимостью, в другом – фиксировать разделение прав через доли. В совместной собственности долей просто нет, управление осуществляется вместе и сообща.
В зависимости от вида имущества можно обозначить следующие предпочтения по выбору режима собственности:
- В отношении недвижимости – квартир, домов, земельных участков – лучше выбирать долевой режим владения. В этом случае не будет ущемления прав владельцев при разделе имущества или его продаже. Мошеннические схемы также будут сведены до минимума.
- В отношении движимого имущества лучше выбирать совместное владение. Таким способом легче оформить автомобиль в собственность и эксплуатировать его каждым из супругов.
- Обычные бытовые предметы и не ценное имущество нет смысла делить на доли. Такие предметы используются на основании добросовестности владельцев.
Когда речь идёт об особо ценных предметах, например, дорогих драгоценностях, можно в случае брака оформить брачный договор. В нем подробно следует указать режим владения и распоряжения той или иной ценностью.
В семейных отношениях можно распоряжаться имуществом на праве совместного режима владения. Тут есть полное доверие, чего не скажешь о владении жильем чужими гражданами.
Когда вместе с Вами квартирой владеют третьи лица, лучше оформлять собственность в конкретных натуральных долях.
Долевая и совместная собственность: плюсы и минусы
Сначала остановимся на рассмотрении преимуществ и недостатков наиболее распространённого вида собственности – долевой.
Для долевого режима владения характерны следующие плюсы:
- Владелец не отвечает по чужим долям;
- В условиях ограниченности финансовых ресурсов можно получить своё жилье;
- Можно сдавать в аренду свою долю;
- По доле можно получить налоговый вычет.
Но такие коммунальные квартиры имеют и свои недостатки. Так, если владелец имеет самую большую долю в квартире, он должен быть готов к повышенной оплате коммунальных услуг и налогов.
Продать свою долю кому угодно будет нельзя, ее могут захотеть купить соседи. Не совсем удобно в данном режиме владения распоряжаться общими помещениями в квартире, такими как туалет или кухня.
Совместная собственность применима в семейных взаимоотношениях. Никто из владельцев жилья не будет иметь ограничений в пользовании квартирой. Все расходы и платежи по квартире будут разделены в равных долях между всеми владельцами. Но при этом могут быть разногласия между владельцами в части распоряжения имуществом.
Договориться в такой ситуации иногда бывает сложно. Иногда владельцу приходится платить большой размер коммунальных или налоговых платежей при условии, что пользуется он совсем незначительной частью жилья. Это не совсем справедливо.
И долевая, и совместная собственности являются общими видами владения недвижимостью, в которых жилье принадлежит не одному, в сразу нескольким собственникам.
Оба вида режима владения собственностью имеют свои недостатки и достоинства. Выбирать режим владения стоит на основании конкретных ожиданий и потребностей от использования своего имущества.
