Товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – достаточно новое понятие, которое появилось в гражданском законодательстве только в октябре 2014 года.

ТСН должно было заменить ТСЖ (товарищество собственников жилья), но так как определенных изменений в учредительную документацию жилищного законодательства не было внесено, ТСН и ТСЖ существуют параллельно, имея общие и отличительные черты.

Рассмотрим подробнее, что такое товарищество собственников недвижимости?

Понятие

ТСН — это добровольное объединение владельцев недвижимости, призванное реализовать право российских граждан на владение, пользование и распоряжение находящимися в их собственности:

• помещениями в здании (в т. ч. в многоквартирном доме);
• помещениями в нескольких зданиях;
• жилыми домами;
• дачными домами;
• садоводческими земельными участками;
• огородническими земельными участками;
• дачными земельными участками и прочее.

Основная задача ТСН — исполнение функций совместного использования собственности членов товарищества, для чего организации предоставляется право:

1. Заключение различных договоров. В том числе на содержание, оказание коммунальных услуг и ремонт принадлежащего им общего имущества.
2. Составление смет всех расходов и доходов (вести бухучет).
3. Использование банковских кредитов, осуществление передачи материальных и денежных средств за выполненные для ТСН услуг и работ.
4. Продажа, обмен, передача во временное пользование общего имущества.
5. Представление законных интересов, всех членов товарищества в отношениях с государственными органами, налоговыми, в том числе.

ТСН может производить от имени и за счет членов застройку на принадлежащих товариществу земельных участках или перестраивать часть общего имущества, если это соответствует уставу.

Обязанности ТСН:

• соблюдать устав и положения нормативно-правовых актов;
• обеспечить необходимое санитарное и техническое состояние общественного имущества, бухучет, уплату налогов;
• соблюдать законные права каждого из участников.

Так как ТСН — некоммерческая организация, ее предпринимательская деятельность предназначена для достижения целей, указанных в уставе организации, ради которых общество и было создано.

Вся полученная прибыль не может быть разделена между участниками организации, ее направляют на поддержание в надлежащем состоянии общего имущества.

Далее рассмотрим виды товариществ собственников недвижимости.

Виды ТСН

Их два:

• некоммерческие корпоративные организации;
• некоммерческие унитарные организации.

По законодательству РФ корпорации — это юридические лица, основанные на членстве их участников. Все участники корпоративной организации приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица.

Высший орган корпорации — общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).

В форме корпораций создаются и действуют все коммерческие юридические лица (за исключением унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих:

• потребительские кооперативы;
• общественные организации;
• ассоциации и союзы;
• товарищества собственников недвижимости;
• казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в России;
• общины коренных малочисленных народов Российской Федерации.

Что касается унитарной организации, ее не наделяют правом собственности на имущество, закрепленное за ним собственником. Имущество унитарной организации неделимо и не может быть распределено по вкладам, в том числе и между работниками организации.

В форме унитарных организаций создаются и действуют государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации:

• фонды;
• учреждения;
• автономные некоммерческие организации;
• религиозные организации.

Создание ТСН

Как создать товарищество собственников недвижимости? Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном МКД могут создать только одно товарищество собственников жилья.

ТСН может быть создано:

1. Собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений. Документы, подтверждающие общую границу, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
2. Собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если дома расположены на земельных участках, имеющих общую границу и сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Преимущества ТСН

Основной плюс — принятие решения единолично (организацией или самими владельцами) о распоряжении/использовании жилых и нежилых помещений, земельных участков.

Власть – у собственников недвижимости. Они управляют домом или участками. Во время принятия решения должно учитываться мнение всех владельцев, которые участвуют в ТСН.

Устав товарищества прозрачен. Управление позволяет владельцам избегать нерациональных для них расходов на содержание дома или другой территории.

Владельцы сами утверждают сроки сбора взносов и проведения одобренных ремонтных работ. На собрании с присутствием всех участников ТСН составляются и утверждаются план работ, смета.

Итоги преимуществ:

• общее владение и управление совместным имуществом всеми владельцами недвижимости;
• массовость – возможность объединения, к примеру, нескольких домов, имеющих общий двор, что позволяет решать вопросы (собирать средства) ремонта, строительства детской площадки или парковки.

Недостатки ТСН

Основные минусы:

• не универсальность – не все строения рационально объединять в ТСН;
• юридическое обоснование и регламентирование функционирования ТСН (то есть его юридическая организационно-правовая форма) имеет опасность банкротства;
• законодательная поддержка достаточно слабая.

Последние два пункта несут угрозу невозвращения вложенных средств, коммунальных взносов собственникам недвижимости в случае банкротства.

Юридическое лицо может объявить себя банкротом, без гарантий возврата членами товарищества вложенных в общий фонд средств.

Нацеленность ТСН на вопросы распоряжения жилыми фондами может привести к тому, что не всегда будут учитываться интересы жильцов при, например, сдаче в аренду совместного имущества.

Преимущества и недостатки ТСЖ

ТСЖ – товарищество собственников жилья. Такая юридическая форма существует значительно дольше, что и объясняет его более значительную известность.

Статья 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в одном конкретном многоквартирном доме или нескольких конкретных жилых домах. Учреждают товарищество на общем собрании.

Далее рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ.

Преимущества:

1. Можно влиять на деятельность управляющей компании. Все решения принимаются на собрании, состоящем из жильцов.
2. Можно выбрать управляющую компанию. ТСЖ вправе отказываться от услуг, которые предлагаются сторонними подрядчиками, и привлекать к работе специалистов необходимой квалификации. Для ТСЖ образуется возможность формирования собственной эксплуатирующей организации, что позволяет предлагать услуги также и в пределах других жилых домов и получать за счет этого дополнительную прибыль.
3. Жильцы, в большинстве случаев, охотно готовы вкладывать денежные ресурсы в благоустройство территории, окружающей место их обитания.

Минусы ТСЖ:

1. Эксплуатационные платежи повышены. Так как решения принимают на общем собрании, не исключается возможность, что жильцы, имеющие хороший материальный достаток, пожелают осуществить благоустройство территории при помощи дорогостоящих приспособлений.
2. Недостаточная законодательная поддержка. Недобросовестные жильцы, не оплачивающие коммунальные услуги, могут злоупотреблять своим положением, зная, что руководство ТСЖ не может взыскать с них долги в краткие сроки.
3. Недостаточная инициативность жильцов, которые далеко не всегда поддерживают даже достаточно рациональные решения, исходящие от руководства ТСЖ.

Отличия ТСН и ТСЖ

В ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости, в основном, многоквартирного дома. В ТСН проводят мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений.

Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но они более масштабные. Поэтому ТСЖ может входить в ТСН.

Или жильцы могут отказаться от ТСЖ и присоединиться к ТСН, более масштабному учреждению, которое может решать вопросы и многоквартирного дома, и земельных, гаражных, складских, дачных и других потребностей.

В ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера: сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано и т.д.

Что лучше

Объединения отличаются тем, что в структуру первого включают не только жилую недвижимую собственность владельцев, но также и нежилую, имеющую коммерческую составляющую.

Если требуется содержать несколько объектов разного назначения, подойдет ТСН. Если из недвижимости только МКД, лучше выбрать ТСЖ.

Если говорить о системе налогообложения, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, а не стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН. Многим удобнее остаться на упрощенном налогообложении, так как дом для жильцов, а не для коммерции.

Далее рассмотрим, каковы плюсы и минусы товарищества собственников недвижимости вместо СНТ?

Отличия ТСН и СНТ

Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании.

Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. СНТ — официальная организация, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.

ТСН в 2024 году — более широкое понятие по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа.

В обеих организациях предусматривается образование единоличного органа и правления. В ТСН вводятся контрольные и исполнительные органы, отдельные важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием путем определения большинства голосов, как это происходит в ТСЖ.

Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Любая часть СНТ может выделиться из общего состава.

Товарищество собственников недвижимости – это объединение владельцев какого-либо жилого имущества, включая не только квартиры, но и постройки, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования и даже земельные участки.

Стоит ли переходить на ТСН? Сложно ответить однозначно, учитывая все плюсы и минусы организации товарищества собственников.

К примеру, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта доводов в пользу организации ТСН может набраться куда меньше, чем у владельцев недвижимости в новых районах, где плотная застройка, относительно новых зданиях или помещений с коммерческим использованием.