Что такое ТСЖ и как оно работает?

Ранее большинство квартир принадлежали государству, жильцы были лишь квартиросъемщиками и не могли ими распоряжаться, за сохранность дома отвечало государство, отдавая свои полномочия унитарным предприятиям по обслуживанию и ремонту домов.

Лишь малая часть квартир, не более 8%, была приобретена на средства самих жильцов — кооперативные квартиры. Теперь по Жилищному кодексу РФ за содержание домов отвечают сами собственники квартир.

Для многоквартирных домов существует несколько путей, по которым можно пойти жильцам – заключить договор с управляющей компанией или создавать ТСЖ.

Можно также пойти третьим путем – управление домов общим собранием владельцев без ТСЖ, но подобная форма оптимальна только для небольших домов. Так что же это такое, ТСЖ, и как оно работает?

Понятие и цели создания

В первую очередь разберем, ТСЖ – это коммерческая или некоммерческая организация? Товарищество собственников жилья (расшифровка ТСЖ) – это некоммерческая организация, состоящая из объединившихся собственников помещений в многоквартирном доме для его совместного управления, чтобы обеспечивать его эксплуатацию, владеть и в ограниченных законом пределах пользоваться общим имуществом.

Прибыль – это не цель ТСЖ, его не интересует повышение тарифов на содержание и ремонт дома, в отличие от ее альтернативы управляющей компании, которая является коммерческой организацией. Цели ТСЖ – повысить качество жизни и уровень безопасности собственников помещений в многоквартирном доме.

Деятельность осуществляется двумя способами:

• выбор и контроль деятельности управляющей компании;
• осуществление услуг по содержанию и ремонту дома только своими силами, путем привлечения работников, нанятых по трудовому договору.

ТСЖ помогает предотвратить:

• неконтролируемый расход денег управляющей компанией, т.к. через нее проходят все платежи;
• повышение уровня безопасности;
• получение дополнительных средств на содержание дома, благоустройство двора и подъезда, т.к. ТСЖ имеет право сдавать нежилые помещения дома в аренду.

ТСЖ вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию, полностью ее контролирует и может ее сменить, если она плохо работает, составив акт о недостаточном качестве коммунальных услуг, который будет являться основой перерасчета средств, выплаченных жильцами ранее.

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо. Обязательна государственная регистрация. Правовое регулирование — Жилищный кодекс РФ.

Согласно статье 136 ЖК РФ, в одном многоквартирном доме собственники имеют право создать одно ТСЖ. Его можно создать также между несколькими, близко расположенными МКД. Товарищество также допускается создавать на этапе строительства.

Как организовать ТСЖ? Решение о вступлении в ТСЖ принимают собственники квартир самостоятельно. Не все жильцы одного дома могут быть членами товарищества.

Создание возможно, если на общем собрании по вопросу его организации присутствует 50% жильцов, и столько же проголосовало положительно.

Функции ТСЖ

На основании чего действует ТСЖ? Права и обязанности определяет статья 135 ЖК РФ и устав организации.

Обязанности товарищества:

• контроль деятельность компании, которая оказывает услуги собственникам, коммунальных служб, предприятий и фирм, у которых заказываются бытовые услуги и т.д.;
• решение вопросов об осуществлении ремонта;
• отслеживание выполнения правил эксплуатации дома и его обслуживания;
• обеспечение выполнения работ по обустройству дома и придомовой территории по плану, утвержденному на год;
• предоставление услуг собственникам недвижимости;
• обеспечение должного санитарного состояния общедомового имущества;
• обеспечение парковочными местами;
• выделение детских площадок;
• отстаивание интересов дома и прав жильцов, в частности перед коммунальщиками и государственными органами.

Как юридическое лицо, ТСЖ может заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые оказывают коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома.

Обязательно составляется и утверждается смета на последующий период.

ТСЖ поддерживает порядок в доме, чистоту, сохранность общедомового имущества. В итоге, все, что должно делать ТСЖ, — это улучшать и поддерживать достойные жилищные условия дома или нескольких многоквартирных домов.

Отчет перед жильцами

Товарищество собственников жилья должно регулярно отчитываться перед жильцами. Устав устанавливает регулярность отчетности.

Также отчет о движении средств, проделанной работе предоставляется по первому требованию членов объединения.

Но законодательство не устанавливает четкой формы отчетности. Поэтому порядок необходимо четко указывать в уставе товарищества.

Членские взносы

Что такое членские взносы? Это платежи, вносимые жильцами-членами жилтоварищества на обеспечение общих нужд.

Назначение и размер определяются общим собранием (ст. 145 ЖК РФ), а также пунктами устава. Взносы бывают разовые, регулярные, вступительные.

Взносы членов товарищества не являются обязательными платежами жителей дома, которые идут на оплату коммунальных ресурсов, но могут частично идти на покрытие данных расходов.

Устав

Это главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Утверждается и подписывается председателем на первом общем собрании членов товарищества.

По закону устав:

• утверждают все владельцы квартир;
• обязательна нумерация и подпись председателя;
• подписи собственников не так обязательны;
• копию заверенного устава заверяет нотариус;
• после он регистрируется в налоговой службе для дальнейшего налогообложения.

Документ должен содержать:

• адреса входящих в ТСЖ домов;
• место и дату составления;
• цель создания;
• права, обязанность членов.

Поправки вносятся только после проведения общего собрания и оформления протокола мероприятия.

Учредители

Это каждый из жильцов дома, выступивший за создание ТСЖ. Но так как участников много, в заявлении и документах указывают, что учредители – члены его правления. Учредителем может быть любое физическое лицо, которое проживает в доме из ТСЖ.

Для выхода из членов товарищества нужно написать заявление. Согласие остальных жильцов необязательно.

Преимущества

Рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ. Среди достоинств:

• управление общим институтом в доме для получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт дома и прилегающей территории: аренда, размещение рекламы;
• оперативное решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
• прозрачность финансовой системы: каждый их жильцов и членов товарищества вправе ознакомиться с движением денег и расходами;
• владельцы платят только за действительно необходимые услуги, а не за то, что навязывает управляющая компания;
• подрядчиков можно выбирать самим;
• можно уменьшить размер коммунальных платежей за счет получения прибыли, к примеру, от аренды.

Недостатки

Основной недостаток ТСЖ — слабая правовая база взаимодействия ТСЖ с муниципальными органами. Если член ТСЖ не оплачивает коммунальные платежи, то ТСЖ может их взыскать только через суд, а оплата услуг ляжет на добросовестных членов.

Другие недостатки:

• недоработанный механизм компенсации ТСЖ платежей собственников-льготников муниципальными органами, хотя формально такая возможность предусмотрена, и муниципальные органы должны доплачивать ТСЖ из своего бюджета, т.к. льготники оплачивают тарифы по сниженным ценам;
• нередко отсутствие у членов правления специальных знаний: в управляющих компаниях работают специалисты по данному виду деятельности, поэтому решением данной проблемы может быть тщательный подбор специалистов, в том числе и по юридическому обслуживанию ТСЖ.

Далее рассмотрим, что нужно, чтобы создать ТСЖ?

Создание ТСЖ

Сначала организовывают общее собрание собственников помещений. Необходимо, чтобы за его создание проголосовало более половины собственников квартир. Лучше всего создать для этого инициативную группу из нескольких человек.

Также нужно подготовить установленный законом список документов. Если не все документы будут готовы, собрание нужно будет проводить повторно.

Собственники голосуют не как физические лица на государственных выборах по системе: один человек – один голос; а как владельцы части от всей жилой площади.

ТСЖ может быть создано в случае положительного голосования владельцев более 50% общей площади дома. Несовершеннолетние не могут участвовать в голосовании.

Для проведения общего собрания готовят следующие документы:

• список для регистрации собственников помещений, пришедших на собрание;
• бюллетени для ответов на вопросы, включенные в повестку собрания с вариантами ответов “да”, “нет”, “воздержался”;
• проект Устава ТСЖ.

Отличия от ТСН

ТСЖ и ТСН часто сравнивают, так в чем же разница? ТСН – это тоже объединение собственников. Расшифровка аббревиатуры – товарищество собственников недвижимости.

В ТСН могут вступить как физические, так и юридические лица, которые имеют какую-либо собственность (квартиру, дом, земельный участок, коммерческую недвижимость и т.д.).

Цель ТСН – осуществлять полномочия собственника в отношении единого имущества в рамках, предусмотренных законодательно.

В отличие от ТСН, в ТСЖ конкретизируется предмет управления или благоустройства. Это может быть многоквартирный дом или частные жилые дома. Первое отличие: в ТСЖ могут быть только собственники жилых строений, в ТСН также владельцы коммерческой недвижимости и земли.

В ТСЖ могут вступить только частные лица и граждане. В ТСН допускается вступление организаций. Наряду с составом участников изменился также перечень их прав и обязанностей.

ТСЖ создают, чтобы решать вопросы по благоустройству прилегающих территорий и удовлетворения важных потребностей жильцов.

Основная причина создания ТСН — не благоустройство и улучшение жилищных условий, а управление и распоряжение общим имуществом: сдача его в аренду, если это необходимо. Управление ведется, включая в себя также содержание имущества, его сохранение и приумножение.

Деятельность обеих некоммерческих организаций ведется на основе Устава, предусматривает образование единоличного органа правления. Однако в ТСН дополнительно вводятся контролирующие и исполнительные органы, чего не делается в ТСЖ.

Деятельность в ТСЖ может вестись на упрощенной налоговой системе. Для ТСН переход на УСН неосуществим. Для создания ТСН требуется получить лицензию. Лицензирование такой деятельности регулируется ст. 192 ЖК РФ.

Преимущества ТСН:

• если гражданин или юридическое лицо не может решить какой-либо вопрос, касающийся управления и улучшения имущества, на помощь придет ТСН;
• имуществом управляет определенный круг лиц (если управление будет вестись компетентно и профессионально — это плюс);
• ТСН сосредоточено на управлении и приумножении имущества;
• вся хозяйственная деятельность ТСН полностью открыта и прозрачна.

Минусы:

• при принятии серьезных решений не будет учитываться мнение большинства;
• так как ТСН является юридическим лицом, организация может объявить себя банкротом.

Отличия от управляющей компании

Что лучше, ТСЖ или управляющая компания? Управляющая компания это организация, юридическое лицо, занимающееся управлением дома профессионально (так должно быть) и за деньги.

Подобные компании обычно — это посредники между жильцами дома и организациями, которые представляют различные услуги. УК отвечает за все работы в доме, может заниматься ими сама или заключить договоры с другими фирмами.

Плюсы: чаще всего в управляющих компаниях работают профессионалы. Они знают законодательство в жилищной сфере, имеют большой опыт работы.

Материально-техническая база таких организаций намного лучше, чем в ТСЖ.

В УК есть юристы, которые отслеживают изменения в Жилищном кодексе РФ и в других законах, касающихся жилищной сферы.

Минусы: все платежи зачастую проходят через счета УК. При этом контролировать расход денег жильцам весьма сложно.

Нередко руководители управляющих организаций принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, не советуясь с собранием жильцов дома.

Отличия от ЖСК

Как расшифровывается ЖСК? Это жилищно-строительный кооператив. Данная форма создаётся для возведения и дальнейшего использования какой-либо недвижимости.

Однако в 2024 году она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция ЖК РФ.

В чем разница ТСЖ и ЖСК:

1. ЖСК всегда формируется тогда, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведения построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
2. Цель ЖСК — это обеспечение всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ — управлять имуществом, поддерживать его и обеспечивать на должном уровне.
3. Обе организации некоммерческие, но доход имеют. В ЖСК он распределяется между участниками, в ТСЖ отходит к самой организации.
4. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять участников, в ТСЖ нет ограничений, главное, чтобы в их число вступило 50% жильцов.
5. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью. ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом, пожалуй, нет. Для создания ТСЖ лучше иметь в доме хорошего специалиста по жилищному законодательству или юридически подкованных собственников.

Если нет их или энергичных людей, готовых разобраться в теме, то можно подумать о работе с управляющей компанией. Если такие собственники есть, и в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл создать ТСЖ.

Управляющая компания диктует свои условия там, где собственники не принимают никакого участия в процессе управления, пассивно относятся к требованиям.

ТСЖ тоже может оказаться не эффективным, если собственники жилья просто оплачивают счета, не контролируют при этом работу и не принимают участия в принятии решений.