Стоит ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

Имея свободные денежные средства в большом объеме граждане сталкиваются в выбором: что делать – открывать в банке вклад под проценты или покупать на сбережения недвижимость.

Доверять банку готовы не многие, слишком нестабильная экономическая ситуация в стране. Намного надёжней вкладывать в недвижимость для последующей сдачи в аренду квартиры.

В этой статье мы поговорим о том, выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду. Такие инвестиции имеют свои риски и подводные камни.

На рынке недвижимости представлено столько предложений, среди которых нужно выбрать наиболее привлекательные для съема квадратные метры.

Такая недвижимость не должна простаивать, она обязана приносить стабильный ежемесячный доход, покрывающий затраты по ее содержанию и дающий дополнительную прибыль для собственника.

Привлекательность арендного жилья

Далеко не каждый гражданин может позволить себе приобрести в собственность квадратные метры, особенно в столичном регионе.

В Москве, Московской области или Санкт-Петербурге огромное число квартир арендуется приезжими гражданами. В пределах столицы купить квартиру стоит порядка 5-10 миллионов рублей.

У пришлых жителей регионов таких денег практически не бывает, ведь в своих городах они имели жильё стоимостью иногда до 1 миллиона рублей.

В каком городе выгоднее сдавать квартиру в аренду? Конечно, в столице. В регионах жильё стоит гораздо дешевле, и практически все могут себе купить маленькую студию или однокомнатную квартиру. В регионах потребителями арендного жилья обычно выступают приезжие из соседних деревень и сел, молодые семьи, съезжающие от родителей.

Арендаторы имеют следующие преимущества проживания в арендованном жилье:

• возможность высокой мобильности (всегда можно уехать из одной квартиры в другую);
• поиск жилья недалеко от работы;
• возможность проживания в центре города, возле метро, где квартиры стоят огромных денег;
• оплата коммунальных услуг только по счетчикам;
• ответственность за использование жилья только в рамках арендного договора.

Снимать квартиру нужно только по договору аренды, заключаемому с собственником помещения.

Не стоит снимать квартиру через посредников, лиц, выступающих по доверенности от собственника, субъектов, представляющих копии каких-либо правоустанавливающих документов. Все это признаки мошенничества на рынке недвижимости.

Как правильно совершить покупку квартиры для сдачи?

Инвестор, имеющие свободные денежные средства, должен правильно подобрать хороший вариант недвижимости, чтобы получать стабильный доход. Многие инвесторы для этого используют не свои средства, а заемные у банка, погашая из арендных платежей ипотеку за сдаваемое жильё.

Итак, какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду? Нужно покупать ту недвижимость, которая будет пользоваться стабильным спросом. Ведь, если один арендатор съедет, должен сразу же появиться новый претендент.

Район и целевая аудитория

Какую квартиру выгоднее сдавать в аренду? Нужно сдавать именно ту квартиру, которая располагается в удобном с точки зрения инфраструктуры районе.

Расположение квартиры влияет на размер арендной платы, в значит – на срок окупаемости инвестиций.

Нужно отдавать при выборе предпочтение следующим квартирам:

• около ВУЗов, институтов, колледжей и других мест постоянного обитания студентов;
• рядом с метро или автобусными остановками;
• рядом с парковкой;
• около школ садиков, государственных больниц и поликлиник;
• рядом с деловым центром.

Все эти принципы ориентированы на определенные категории целевой аудитории. Если квартиру снимает семья с детьми, им будут важны поликлиники, школы и детские сады. Если квартиру снимает одинокий работающий мужчина на автомобиле, ему нужна будет рядом парковка и близкое расположение с бизнес-центром города.

Надежными квартиросъемщиками являются молодые работающие семьи, которые нацелены на карьерный рост, постоянную работу и съем жилья. Семьи с детьми обычно также нацелены на долгосрочную аренду и не любят бегать с одной квартиры в другую. Если сдавать квартиру студентам, для подстраховки нужно брать контакты родителей для решения финансовых трудностей и споров.

Планировка и отделка

При выборе квартиры для покупки под сдачи в аренду важное значение стоит уделить квадратуре объекта недвижимости.

В 2024 году чаще всего арендаторы снимают однокомнатные квартиры.

Рассмотрим, чем может быть выгодна та или иная планировка квартиры в аренде:

1. Однокомнатные квартиры до 40 квадратных метров площадью. В таком жильё квадратный метр стоит дороже, проще сделать ремонт, легче контролировать жильцов. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий среди нескольких целевых аудиторий.
2. Студии площадью до 30 квадратных метров. Маленькие квартиры доступны для съема многим категориям граждан.
3. Двухкомнатные квартиры или трёхкомнатные под сдачу в аренду можно покупать только при наличии действительно выгодных предложений. Сдать такое жильё гораздо сложнее, чем однокомнатную квартиру. Однако, двухкомнатные квартиры довольно ликвидны на рынке продажи жилья. Трёхкомнатные квартиры можно сдавать по изолированным комнатам сразу трём жильцам.
4. Многокомнатный квартиры имеют самую низкую ликвидность, особенно если располагаются в дешевом сегменте. Такую недвижимость могут снять только приезжие лица из ближнего зарубежья, работающие в столице нелегально.

Не стоит приобретать комнаты под сдачу в аренду. В этом случае постоянно придётся считаться с мнением других собственников долей и соседей, которые могут быть недовольно постоянной сменой жильцов.

В квартире должна быть минимальная отделка и необходимая мебель для жизни жильцов. Такие полностью укомплектованные квартиры берут с большей долей вероятности.

В квартире должен быть холодильник, санузел, плита для приготовления еды, стиральная машинка и кровать с матрасом. Все остальное уже является дополнительными предметами мебели.

Если есть необходимость сэкономить на покупке жилья, нужно брать квартиру в новостройке на этапе ее строительства. Однако проще всего купить квартиру на вторичном рынке с уже готовым ремонтом и развитой инфраструктурой.

Апартаменты или жилая недвижимость?

Апартаменты не являются жилым объектом недвижимости, это коммерческое жильё. Сегодня в Москве строится огромное количество жилья апартаментного типа. Реклама предлагает выгодно вложить инвестиции в такое жильё и сдавать его в аренду.

Выгодно ли покупать апартаменты для сдачи в аренду? Такое вложение денежных средств имеет свои подводные камни, которые нужно учитывать, в частности:

1. Апартаменты стоят дешевле квартир процентов на 20% — это выгодно.
2. За апартаменты придётся оплачивать очень повышенные коммунальные платежи именно собственнику жилья.
3. В апартаментах нельзя прописаться, поэтому жильцы, желающие получить прописку, предпочтут апартаментам обычные квартиры.
4. Апартаменты располагаются в самых удобных с точки зрения транспортной доступности районах – это выгодно.

Многие сегодня осторожно относятся к апартаментам, поскольку данное понятие никак не урегулировано в законодательстве. Поэтому лучше не рисковать, и покупать все-таки обычную жилую квартиру для сдачи в аренду.

Правила сдачи квартиры в аренду

Как выгодно сдать квартиру в аренду? Для этого к процедуре покупки жилья и последующей его сдачи нужно подойти очень основательно.

При сдаче квартиры в аренду нужно учитывать следующие рекомендации:

1. Обязательно сдавайте жильё по договору аренды. Документальное оформление сделки является подтверждением законности Ваших прав и претензий на квартиру. Если дело в конфликте дойдёт до суда, будет на что ссылаться. Договор аренды, заключённый сроком на 11 месяцев и меньше, не подлежит государственной регистрации.
2. Деньги получайте от жильцов по безналичным переводам или наличными средствами через оформление расписок. Таким образом Вы всегда сможете подтвердить факт передачи денежных средств.
3. Лучше сдавать квартиру официально и уплачивать налоги в бюджет со своего дополнительного дохода.

Заключая договор с новым жильцом, нужно брать плату за первый месяц и залог, в качестве компенсации за простой жилья в ситуации, если арендатор съедет раньше назначенного в договоре срока или повредит Ваше имущество.

Размер залога, как правило, составляет сумму ежемесячной платы за аренду. Сдавая, квартиру, тщательно проверяйте арендаторов на порядочность и платёжеспособность.

Обязательно берите копии их паспортов, проверяйте наличие у них недвижимого или движимого имущества, уточните, есть ли у них работа, какое образование.

Не сдавайте квартиры подозрительным личностям, внешне не внушающим доверия, возможно имеющим судимости или проблемы с законом.

Привлечение риэлтора

Сегодня на рынке недвижимости в столице действует огромное число агентов или риэлтерских компаний, которые предлагают свои услуги, как арендодателям, так и арендаторам недвижимости.

Первым они обещают надежных жильцов, которых тщательно проверяют. Вторым они обещают надёжных собственников. На деле же нередко риэлторы не оказывают никакой помощи ни тем, ни другим. Они лишь имеют комиссию в свой карман от сделки.

Привлекая риэлтора для сделки, нужно учитывать, что его услуги придётся оплачивать. Комиссию риэлтор обычно берет в сумме половины или полной стоимости ежемесячной арендной платы. Оплачивать комиссию обязан жилец.

Если все же самостоятельно в арендодателя нет времени искать жильцов, он может привлечь риэлтора, но только из надежной компании, много лет порядочно функционирующей на рынке.

Долгосрочная аренда или посуточная

Выгодно ли заниматься посуточной арендой квартир? Что лучше: посуточная аренда или долгосрочная? Посуточная сдача жилья имеет больше рисков. Финансовая выгода от такой сдачи не покрывает потенциальных рисков.

При посуточной аренде могут возникнуть следующие неприятности:

• частая смена жильцов не даёт возможности убедиться в порядочности каждого;
• большое число жильцов значительно повышают степень износа жилья и мебели;
• квартира может долго простаивать из-за отсутствия спроса;
• нужен постоянный контроль за жильем и поиск новых клиентов.

Длительная аренда даёт возможность найти одного благонадежного жильца, который постоянно исполнять в срок свои финансовые обязательства. В такой ситуации не нужно постоянно контролировать недвижимость, ездить и следить за жильцами.

Инвестиции в недвижимость всегда остаются одними из самых надежных и выгодных финансовых инструментов. Покупка квартиры для последующей ее сдачи в аренду даёт возможность окупить инвестиции в 5-8 лет с доходностью в среднем в 10%.

Главное при сдаче в аренду жилья — правильно подобрать объект недвижимости и выбрать благонадежных жильцов.