Что делать, если застройщик обанкротился?

Покупать жилье по договору долевого участия по-прежнему очень опасно. Есть риск не только того, что застройщик приостановит строительство, затянет срока сдачи в эксплуатацию дома, но и просто обанкротится.

Банкротство – это процедура несостоятельности должника, при которой все его имущество распрощается с торгов, а вырученные от продажи средства распределяются между кредиторами в порядке очередности.

Дольщикам нужно знать, что делать при банкротстве застройщика при долевом строительстве, чтобы не остаться без жилья и своих вложенных денежных средств.

Как правило, при признании застройщика несостоятельным у него уже не остаётся средств и имущества для того, чтобы рассчитаться по долгам со всеми претендентами.

Как заподозрить банкротство?

Обычно дольщики и не подозревают о проблемах своего застройщика, особенно финансового характера. Дом может визуально продолжать строиться, а при этом долги застройщика расти в геометрической прогрессии. Даже если дело о банкротстве уже началось в Арбитражном суде, многие дольщики могут ничего об этом не знать.

Как узнать о банкротстве застройщика заранее, когда только начинают проявляться проблемы с финансовой состоятельностью? Ведь если начать правильно реагировать раньше, можно избежать конкурсного производства.

Вот признаки, на которые дольщики должны обратить внимание:

1. Объект перестал строиться, назначенные сроки застройщиком пропущены.
2. Офис застройщика перестал работать, по указанным телефонам никто не отвечает.
3. Строительство дома завершено, а застройщик затягивает процедуру передачи жилья.
4. Застройщик утратил право на землю, которая была выдана под строительство.

При обнаружении первых подозрительных признаков дольщикам нужно направить в адрес застройщика претензию относительно возникшей проблемы.

Также нужно попытаться выяснить, нет ли уже открытых судебных производств в отношении застройщика. Это можно сделать, зайдя на сайт Арбитражного суда.

Институт банкротства

Банкротство – это состояние, при котором должник не может рассчитаться по своим долгам с кредиторами.

Приобретается статус банкрота юридическим лицом только по решению суда.

Нормативная база

Закон «О банкротстве» № 127 в 2011 году был дополнен отдельной главой, которая касается несостоятельности застройщиков – 7 главой.

Появилась она из-за обострившейся в стране проблемы обманутых дольщиков, которые оставались без денег и жилья из-за халатности застройщиков.

Банкротство застройщиков помимо главы 7 ФЗ № 127 регулируется ФЗ 214 об участии в долевом строительстве.

Признаки и критерии банкротства

Чтобы признать должника банкротом, нужно наличие двух критериев:

1. Долг в размере более 300 тысяч рублей.
2. Просрочка более 3 месяцев.

Это размеры и сроки совокупной задолженности. Застройщик может не платить кредиты, может не рассчитываться с контрагентами. Право на обращение в суд с заявлением о признании его несостоятельным имеет он сам, уполномоченные органы или любые из кредиторов.

В целом процедура признания банкрота несостоятельным длится около года, иногда дольше. Дело рассматривается Арбитражным судом.

Существует несколько процедур банкротства:

• наблюдение;
• финансовое оздоровление;
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Первые три процедуры являются реабилитационными – это попытки восстановить платежеспособность застройщика. При финансовом оздоровлении разрабатывается и утверждается на собрании кредиторов график погашения задолженности.

При конкурсном производстве шансов на спасение не остаётся, имущество продаётся, долги погашаются. Мировое соглашение можно заключить в любой момент на любой процедуре до признания судом застройщика банкротом.

Даже в рамках конкурсного производства можно вернуться к одной из предыдущих процедур, если будут найдены признаки улучшившегося финансового положения должника.

В рамках всех процедур банкротства директор компании-застройщика отстраняется от управления компанией, его полномочия передаются назначенному судом арбитражному управляющему.

Действия дольщиков

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом или является участников дела о банкротстве? Могут ли они на что-то претендовать после продажи его имущества?

Защита дольщиков при банкротстве застройщика регламентирована отдельной главой в законе не просто так. Все дело в том, что если дольщики вовремя не заявят свои требования, их квартиры будут включены в конкурсную массу и распроданы.

Долги же выплатят тем кредиторам, кто будет стоять в первой очереди. В итоге дольщикам не останется ничего. Вот, чем грозит, прежде всего банкротство застройщика дольщикам.

Реестр кредиторов

С чего начать свою битву на жилье? Первое, что должен сделать дольщик при банкротстве своего застройщика, — заявить о включении его в реестр кредиторов.

Это должны сделать все кредиторы еще в самом начале рассмотрения дела. Если они не успевают войти в реестр, они утрачивают права на погашение долгов.

Процедура включения в реестр выглядит следующим образом:

1. Подаётся заявление в Арбитражный суд дольщиком с предъявлением ДДУ, платежных документов и актов.
2. Суд выносит решение о включении конкретного дольщика в общий реестр.
3. Арбитражный управляющий исполняет в этой части решение суда.

При этом дольщик должен уложиться в конкретные сроки. Особенности подачи заявлению заключаются в том, что на этапе наблюдения у дольщика есть только 1 месяц для подачи обращения. Так он сможет поучаствовать в первом собрании кредиторов, где будет решаться судьба дома.

В конкурсном производстве дольщик будет иметь 2 месяца для подачи своих требований. Сроки подачи заявлений на включение в реестр исчисляются с момента официального уведомления кредиторов о банкротстве и открытии реестра.

Обычно такие уведомления публикуются в специальных СМИ, например, газете «Коммерсант». За всю процедуру банкротство печатается несколько публикаций именно для того, чтобы все заинтересованные лица могли узнать о происходящем банкротстве.

Если речь идёт о крупных застройщиках, такую новость мигом подхватывают самые резонансные СМИ и телеканалы. Поэтому не узнать, что застройщик находится в стадии банкротства, дольщикам будет довольно трудно.

Очередность кредиторов

Когда дом не построен, и дольщики остаются без жилья, они попадают в незабвенную категорию населения. Именно поэтому они имеют приоритетное место в общей очереди кредиторов.

Очередь выглядит таким образом:

• лица, требующие компенсации вреда здоровью;
• сотрудники компании-застройщика, требующие выплату зарплаты;
• дольщики по ДДУ;
• остальные кредиторы.

Первая категория желающих обычно отсутствует. Расходы на заработную плату уходят небольшие, конечно если не накопились долги за несколько лет.

По сути остальную часть должны получить именно дольщики. Остальные кредиторы обычно не получают уже ничего, их долги автоматически списываются как погашенные.

В рамках одной очереди требования погашаются пропорционально обязательствам.

Требования к застройщику

Дольщики имеют несколько способов воздействия на застройщика и возврата своих средств и жилья. Они имеют право требовать:

1. Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика, если объект достроен.
2. Признание права собственности на долю в общем имуществе в объекте, если он является незавершенным строительством.
3. Возврат денежных средств, если дом не достроен и ждать его не хочется.
4. Взыскание неустойки и убытков за просрочки в строительстве.
5. Выплата страховки по ДДУ при банкротстве застройщика, если договор был застрахован.

Не все дольщики будут довольны возвратом денежных компенсаций, многие захотят вернуть квартиры даже в недостроенном виде. Такая нужда может возникнуть, если есть основания полагать, что в ближайшем будущем дом все же будет достроен другим застройщиком.

Как получить квартиру в таком случае? Ст. 201.7 Закона о банкротстве предусматривает наличие специального реестра для дольщиков – реестра требований о передаче жилых помещений.

Дольщик может предъявить требования сразу в два реестра, но воспользоваться он сможет только одним из них – либо получить деньги, либо вернуть квартиру.

Что делать с недостроенным домом?

Дольщики должны учитывать, что не все так радужно на самом деле, как кажется с первого взгляда. Все дело в том, что, решая получить свои квартиры, дольщики должны:

• в суде признать право собственности на жилье и зарегистрировать его в Росреестре;
• активно посодействовать дальнейшему строительству дома.

Недостроенные дома при этом выводятся из конкурсной массы и не могут дальше продаваться с торгов для возврата денежных сумм. Как достроить дом в таком случае? Для этого дольщики должны объединиться в жилищно-строительных кооператив для завершения строительных работ или сообща продать объект кому-то из желающих.

Очевидно, что способ достройки дома может быть оправдан только при практически полном окончании работ. Дом, к примеру, может быть достроен, но еще не введён в эксплуатацию.

Если же объект стоит в заброшенном виде много лет, он автоматически сильно изнашивается и требует дополнительных финансовых затрат на его восстановление и окончательное завершение строительных работ. Найти на такую схему инвестора будет очень непросто.

С 2017 года дольщики получили реальную возможность вернуть свои деньги полностью. Теперь на погашение долгов застройщика перед дольщиками берутся деньги из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства.

Чтобы претендовать на финансовую помощь со стороны государства, нужно быть в реестре обманутых дольщиков.

В 2024 году проблема обманутых дольщиков в стране была решена за счёт введения счетов эскроу, на которых хранятся денежные средства дольщиков. Застройщик больше не вправе распоряжаться деньгами обычных людей до того момента, пока он не введёт дом в эксплуатацию.

Однако очевидно, что такие изменения по сути полностью уничтожают институт долевого участия. Ведь цены на строящееся жилье потому и были такими низкими, что деньги дольщиков уходили в процессе работ в счёт строительства дома.

Теперь застройщикам придётся изыскать собственные средства или взять кредиты под большие проценты. После такого вряд ли стоит ожидать принятых цен на квартиры в строящихся домах.

Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков. Конечно такой статус несостоятельности существенно влияет на еще большее затягивание сроков строительства, но даёт возможность хотя бы частично вернуть вложенные денежные средства в строящийся дом.

Главное для дольщиков при том – успеть подать заявление в Арбитражный суд на включение их в общий реестр кредиторов.